04设计说明——规划报建1201.docx

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1、保利国际广场项目设计说明第一章建筑设计说明一、项目背景区位：保利国际广场项目位于长沙市城区的天心区。总面积184.41亩，与橘子洲仅有半水之隔，遥望岳麓山，区域周边文化商业设施丰富，城市交通便捷。项目肩负着整合资源，延续城市文脉的重要责任。环境：用地周边环境景观资源丰富，西侧紧邻沏江，正对橘洲公园，又与远处的岳麓山遥望。南侧与生命科学公园相邻。如何有效利用周边景观资源提高用地自身品质将是项目设计的重点和难点。交通：项目用地周边交通便利发达，四周均与城市道路邻接。北起南港路，南至南湖路，东抵书院路，西滨湘江大道。为设计提供r良好的交通规划条件。二、规划要求1 .建筑容积率62 .建筑间距：符合国

2、标及长沙当地相关规范3 .建筑密度W30%4 .绿地率240%5 .建筑退红线：西侧退8米，东退10米，南侧退14米，北侧退12.5米。三、概况本项目位于长沙市城区的天心区。总用地面积159.85亩，总建筑面积799436.56,其中地下3层，地上分为住宅、公寓、办公酒店、商业等用房，除了沿街商业均为超高层建筑，消防设计按一类建筑物和耐火等级一级设计。其中住宅共8栋，地上层数最高1+47层，最低1+35层，建筑高度从111.2米到151.9米，建筑面积共约286155.7平米。公寓一栋，地上52层，建筑高度159.3米，建筑面积共约I1OOOO平米。沿街商业1株，为地上34层，建筑高度20.2

3、米。酒店写字楼1株,地上58层，建筑高度约235.3米，建筑面积约150000平米。基地内满铺地下室3层，面积为242684.04平米。四、规划理念1,功能定位HAPSeA街区理论豪布斯卡作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的种全新的复合地产。豪布斯卡是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高档住宅于一体的城市综合体。HOPSCA体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区：是现代复合地产的新高地、新载体。采用国际大都会的豪布斯卡(HOPSCA)概念，凸现多

4、元化、高密度、高活力的紧缩城市观。集商业、服务、娱乐、居住等都会功能于一体，打造一个为市民提供全方位服务的全天候都会活力中心。新都市文化的体改中心购物不再是单纯购买行为，通过购物人们实际上是在体验都市生活方式。城市的未来和在零售业上成功的关键就是：提高人的感受的质量。商业建筑的设计重点是对空间需要给人以随意、自然、流畅、无拘无束、温暖、亲切、富于人情味的气氛。人性化的空间及细部设计是唤起顾客兴趣，为其留下深刻印象，激发购买欲的关键所在。6 .城市研究花园城市理论花园城市概念为城市景观美化和生态的保护和城市的可持续发展都起到了指引作用。但是，花园城市的一些反城市的特征导致了这一系列城市实践的失畋

5、，例如建筑密度低，产业结构自给白足，功能分区过于明确，而导致城市丧失多样性活力。新都市主义理论新都市主义始于简雅各布斯的美国大城市的生与死书。在该书中雅各布斯宣传多样性处城市的天性。她详细讨论了多样性对于城市的需要性和重要性，以及城市如何保持和发展的多样性。此外，在讨论城市特性时，雅各布斯讲述了街道和街区的意义，她将与建筑密切联系的街道看作城市的基本要素，揭示出街道特别是人行道的公共空间性质，它对于社区安全、孩子成长、邻里交往的决定意义。她提出“街道眼”和“街道芭蓄”的概念，“街道眼”是关于街道的防卫功能，由于临街建筑和街道的视线监视形成公共监视网“以保护陌生人和我们自己人”。“街道芭蕾”是对

6、街头生活场面的生动比喻，这种生活场景是城市特有的魅力和生命所在。紧缩城市理论由英国学者迈克-詹克斯等编著的紧缩城市种可持续发展的城市形态指出：在现有的城市中，“紧缩”概念的提出源自于对可持续发展的强调。一个可持续性城市“必须具有便于步行非机动车通行及建立公共交通设施的形态及规模，并具一定程度的紧缩性以便于人们之间的社会性互动。”紧缩城市通过对集中设置的公共设施的可持续性的综合利用，城市密度将有助于提供在经济上可行的市政并促进社会的可持续性发展。紧缩城市能够促进多样性、提高效率、节约时间和能源以及实现社会功能和经济功能的完美结合，依靠以下特征，形成都会活力中心：(1)密度建筑密度应该能够最大程度

7、的促进潜在多样性的需要，能够使城市结构变得更连贯和一致，并需要醒目建筑群提升城市的形象。需要一定的人口密度使城市气氛变得活跃并促进文化活动和相关设施的发展。(2)多样性城市有助于形成凝聚力，产生城市多样性综合利用是紧缩城市的主张。多样性反映在物业类型的多样性、建筑的多样性以及人群的多样性上。多样性可能产生于物业类型的混合、频繁的短的街道、不同的建筑技术和设计风格和密集的使用者。7 .设计策略山一一保护岳麓山在视觉上和心理上完整的天际轮廓线，使规划中的建筑与自然山体相得益彰，塑造优美动感的现代沿江城市天际线。水一一格局中与滨江风光带呼应，在功能上和滨水带互为补充，为江边休闲人群提供购物，娱乐的场

8、所。通过低密度的塔楼布局创造和延续滨江景观资源，以绿色通廊的形式加强城市与水的联系。洲一一沿着“洲两岸”的思路，发挥区域优势，与橘子洲形成对话。城一一复合型功能新社区，必将成为南湖新城片区城中城。五、规划设计概念8 .总体布局结合周边状况和对项目用地现状的分析，以及临湘江大道一侧不得建住宅的规划要求，在项目用地内引入一条南北贯穿的内部道路将用地划分为东西两部分。西侧带状用地结合湘江大道布置办公、公寓及商业等公共建筑和城市开放空间，东侧用地则集中布置住宅，结合地形设置整体三层地下停车库。整个项目功能及动静分区明确、独立、便于管理和分流。.9 .住宅建筑布局通过对用地价值及周边噪声干扰及景观资源的

9、利用分析，住宅部分采用点板结合的超高层建筑，围绕用地周边，争取最有利的景观及日照朝向，最大限度围合中央景观庭院，形成内外连贯的景观视线通廊与节点。沿地块西侧滨江景观处布置楼王、次楼王单元，获取线景观资源和高品质的居住空间感受。10 公建布局公建部分，在用地西南角划分独立用地，结合城市公共绿化和广场设置235米超高层酒店、写字楼，形成整个项目的标志性节点，强化项F1的城市形象。用地西北侧带状用地，将152米的折板式公寓楼布置在用地北端，与用地西北角广场形成独具特色的商业集散地与公寓出入口空间，公寓与酒店、写字楼间以三层局部四层高弧线形商业连通，一方面可延续公共建筑的城市肌理，另一方面可减少对住宅

10、部分的景观遮挡，为西侧住宅楼于单位提供优越的观景条件和视线通廊。折板式公寓向住区内部围合开阔广场，为住区居民提供丰富的公共活动空间。11 流线分析公建部分，沿湘江大道一侧结合城市绿化用地和沿江商业设置完全开放的人行广场空间，方便人流集散与聚集，形成良好的商业氛围和活跃的城市公共空间节点。公寓出入口及商业货运出入口结合南北走向的用地内部道路设置。住宅部分，人行出入口设置在书院路上，次出入口设置在南湖路上，结合中央景观庭院形成层次丰富的轴线景观节点。车行出入口结合项目内部道路设置在南港路和南湖路上，住区布置三个车库出入口，公寓设置两个车库出入口，酒店、写字楼单独布置三个独立的车库出入口，实现人车分

11、流。沿沿江商业结合城市绿化带设置少量地面停车位，大部分停车位设于地下车库，整体地下室总车位数达到5865个，其中地面停车位51个，地下停车位5814个。12 消防分析利用用地周边城市道路作为整个用地的消防车道，在项目用地内部道路设置专门的紧急消防道到达中央景观庭院，结合内部消防车道和消防登高面的设置，满足规范要求，保证了整个社区的消防安全。13 景观分析用连续且层次丰富的折线形水体统筹串联中央庭院并与入口轴线通廊形成景观节点，点式高层间形成组团绿化，与中央集中绿化相连形成层级丰富多变的环境景观空间。14 产品分布沿湘江一侧布置高品质公寓与办公楼，住宅部分主力户型以125m1-144T的舒适户型

12、与150m1-160m2的大户型为主，含少量160m1-250户型及330T的大户型单元。（详见户型配比分析图）六、建筑设计1 .酒店、写字楼235米超高层酒店、写字楼结合用地西南角城市绿化广场独立设置，彰显其标志性与独特性，成为整个项目乃至城市街区的代表性节点，为城市提供独具魅力的公共活动空间和场所。办公、酒店80%以上的空间均享有一线江景，拥有一流的办公及居住环境。酒店服务设施主要布置于裙房2、3、4层，塔楼一层设置接待大堂，42层设置空中大堂，以上为客房，共312间客房。写字楼位于塔楼540层，由大小办公相结合的方式布置使用空间。2 .公寓159.5米高公寓单体呈折板梯型布置在用地西北角

13、，紧靠湘江大道，围合内部住区广场，拥有全方位一线江景。3 .商业商业部分结合公寓底层沿湘江大道呈孤线布置，沿江商业结合城市绿化带，为社区居民及城市市民提供集购物、休闲、娱乐于体的城市公共活动空间和场所。4 .住宅单体户型设计住宅单体平面以一梯两户和一梯三户的点式超高层为主，主力户型具有以下优点：a,南北通厅通风采光条件良好b.功能流线细分主仆分流：工人房、工作阳台、厨房、洗衣间自成一体，不干扰家人。阳台细分：入户花园、客厅阳台、空中院馆、工作阳台、晾衣台。厨房细分：西厨干净开敞，中厨油烟封闭。主卧细分：主人厅、卧室、衣帽间、化妆间、主卫。主卫细分：干湿分区、厕浴分区、淋泡分区。c.空间尺度宽纬

14、客厅面宽不小于4.5米，主卧面宽不小于4.2米，层高大于等于3米。d.主要空间朝向好、景观优越客厅、主卧、次主卧朝南，面向主景观，主卫朝向景观面。e.双主卧套房适应男女主人分房起居的需求，次主卧套房可作父母房。f.卫生间专属化客厅公卫服务客人卧室附设独立卫生间工人房附设卫生间g.个体私密性极高h.适应个性化多元选择，具有弹性书房兼顾收藏品鉴、也可改造成儿童房次主卧改作女主人房普通卧室套间可改作客人套问i.智能化集成家居智能化、网络安防、安防监控5 .立面造型整个项目采用现代与新古典相结合的建筑风格特征，强调整体建筑群的高端品质与灵活多样性。住区部分采用较为现代的新古典风格，建筑外表皮采用石材、

15、玻璃幕和金属构件的搭配组合，突显建筑的时代气息，细腻高雅的材质体现高尚住区的韵味。公建部分采用现代风格，公寓建筑采用连贯的玻璃阳台与露台的交错布局形成节奏的律感，办公楼采用简洁大气的玻璃幕突显其标志性作用。紧靠办公楼的楼王单元，顺应沿江一线的建筑风格做环抱式处理，形成连贯而层次丰富的沿江城市景观与肌理。采用节能玻璃、环保外堵材料和铝合金百叶来降低能耗，体现生态住区的环保节能性。建筑的细节材料和色彩得到了充分关注，暖色调的石材，配以轻薄金属面板、琢石和玻璃幕，形成明快亲切的细部处理。大胆的运用了立面构成的构图技巧赋予建筑物时代的印记。七、经济技术指标技术经济指标表序号项目内容指标单位备注1规划总用地面积122941.81m,2净用地面积92342.14m,其商业用地中住宅用地3总建筑面积799436.56m,总建筑面积（不计容）245383.72m,总建筑面积（计容）554052.84m14地下总建筑面积242684.04m,地下建筑面积（不计容）239908.06m,地下建筑面积（计容）2775.98m,其物业用房242