苏宁环球：南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢56套房地产项目资产评估报告.docx

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1、本资产评估报告依据中国资产评估准则编制南京浦东房地产开发有限公司拟收购资产所涉及的南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢56套房地产项目资产评估报告华亚正信评报字【2023】第A120020号（共1册，第1册）北京华亚正信资产评估有限公司二O二三年三月三H一日南京浦东房地产开发有限公司拟收购资产所涉及的南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢56套房地产项目资产评估报告华亚正信评报字【2023】第A12-0020号目录资产评估报告声明2资产评估报告摘要4资产评估报告正文7一、委托人、产权持有人和评估委托合同约定的其他评估报告使用人的概况.7二、评估目的9三、评估对象和评估范围9四、价值类型13五、评估基

2、准日13六、评估依据14七、评估方法15八、评估程序实施过程和情况17九、评估假设18十、评估结论19十一、特别事项说明20十二、评估报告使用限制说明21十三、评估报告口22资产评估报告附件错误!未定义书签。资产评估报告声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他

3、资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人共同申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。五、本资产评估机构及资产

4、评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对己经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注并充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的

5、影响。南京浦东房地产开发有限公司拟收购资产所涉及的南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢56套房地产项目资产评估报告摘要华亚正信评报字【2023】第A12-0020号南京浦东房地产开发有限公司：北京华亚正信资产评估有限公司接受贵公司的委托，对南京浦东房地产开发有限公司拟收购资产所涉及的南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢56套房地产于评估基准日的市场价值进行了评估。评估目的：因南京浦东房地产开发有限公司拟收购资产，需对涉及的南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢56套房地产在评估基准日的市场价值进行评估，为南京浦东房地产开发有限公司提供价值参考。评估对象为苏宁环球集团有限公司位于南京市鼓楼区集庆门大街2

6、70号1幢的56套房地产。评估范围为苏宁环球集团有限公司位于南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢的56套房地产，总建筑面积16,876.78平方米。具体以委托人提供的资产申报表为准。评估基准日为2023年12月31日，价值类型为市场价值。本次评估采用市场法和收益法。南京浦东房地产开发有限公司拟收购资产所涉及的南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢56套房地产的评估值合计为39,569.53万元（大写：人民币叁亿玖仟伍佰陆拾玖万伍仟叁佰元整）。注：本次委估资产评估结论包含增值税。本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期为自2023年12月31日至2023年12月30

7、日止。如有效期内资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用人关注其对评估结论的影响：（一）评估基准日，委估房地产中56套房地产涉及抵押事项，具体为：1.2023年10月20B,浙商银行股份有限公司南京分行与苏宁环球集团有限公司签订了最高额抵押合同（301080）浙商银高抵字（2023）第88801号），苏宁环球集团有限公司为自身作为债务人进行担保，最高额为15,378.00万元，抵押房地产权利人为苏宁环球集团有限公司，抵押人担保债权期限为2023年10月20日至2023年12月31日。截止评

8、估报告日，上述抵押合同涉及的抵押房地产已解押。2.2023年6月7日，华夏银行股份有限公司南京湖南路支行与苏宁环球集团有限公司签订了最高额抵押合同（NJ03（高抵）20230005-21）,苏宁环球集团有限公司为债务人南京苏宁房地产开发有限公司苏宁环球购物中心进行担保，最高额为10,000.00万元，抵押房地产权利人为苏宁环球集团有限公司，抵押人担保债权期限为2023年5月16日至2023年5月16日。截止评估报告日，上述抵押合同涉及的抵押房地产已解押。3.2023年6月23日，江苏银行股份有限公司南京分行与苏宁环球集团有限公司签订了最高额抵押合同（DY010422000019）,苏宁环球集团

9、有限公司为自身作为债务人进行担保，最高额为15,600.00万元，抵押房地产权利人为苏宁环球集团有限公司，抵押人担保债权期限为2023年6月23日至2023年6月20日。截止评估报告日，上述抵押合同涉及的抵押房地产已解押。（二）评估基准日，委估位于26层的部分房地产（建筑面积950平方米）已出租给国投江苏新能源有限公司，租赁期限为2023年3月1日至2025年2月28日。其余委估房地产（建筑面积15,926.78平方米）己出租给南京苏宁房地产开发有限公司，租赁期限为2023年4月1日至2032年3月31日。除上述抵押、租赁事项外，产权持有人承诺，委估资产不存在担保及其或有负债等事项。本次评估未

10、考虑上述抵押事项对评估结果的影响。评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评第6页估结论，应当阅读评估报告正文。南京浦东房地产开发有限公司拟收购资产所涉及的南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢56套房地产项目资产评估报告正文华亚正信评报字【2023】第A12-0020号南京浦东房地产开发有限公司：北京华亚正信资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和收益法，按照必要的评估程序，对南京浦东房地产开发有限公司拟收购资

11、产所涉及的南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢56套房地产于2023年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人的概况（一）委托人概况统一社会信用代码：913201007423670984企业名称：南京浦东房地产开发有限公司企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）注册地址：南京市浦口区沿江镇泰冯路98号注册资本：315000万元人民币法定代表人：李伟成立日期：2002-09-20营业期限：2002-09-20至无固定期限经营范围：房地产开发、销售；房地产租赁；物业管理；资产投资、经营、管理；科技开发、成

12、果转让；建筑材料（不含油漆）销售；酒店管理；会议及展览展示服务；住宿服务；餐饮服务（按许可证所列范围经营）；日用百货销售；游泳场管理；茶座；咖啡馆服务；酒吧服务；预包装食品、散装食品的批发与零售；票务服务；工艺品、针纺织品、五金产品、洗涤用品、清洁用品、鲜花、旅游纪念品、箱包、服饰服装的销售；提供服装及针织品的水洗、干洗、熨烫及整理；停车场管理服务；代客停车服务；健身服务；商务信息咨询；汽车租赁；自营和代理各类商品和技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）许可项目：烟草制品零售；食品经营（依法须经批准的项目，经相

13、关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：棋牌室服务；洗车服务；互联网销售（除销售需要许可的商品）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（二）产权持有人概况统一社会信用代码：91320000135230401N企业名称：苏宁环球集团有限公司企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股）注册地址：南京市鼓楼区广州路188号十七楼注册资本：20000万元人民币法定代表人：张桂平成立日期：1992-12-28营业期限：1992-12-28至无固定期限经营范围：房地产开发与经营。实业投资，资产经营，科技开发与成果转让，家用电器、空调制冷设备、建筑材料的制造和销

14、售，国内贸易。自营和代理各类商品和技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（三）委托人和产权持有人关系委托人南京浦东房地产开发有限公司为苏宁环球股份有限公司（A股上市公司）的全资子公司，产权持有人苏宁环球集团有限公司持有苏宁环球股份有限公司21.46%股权。（四）评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况评估报告除委托人外，其他任何机构和个人不能成为评估报告的其他使用人。二、评估目的因南京浦东房地产开发有限公司拟收购资产，需对涉及的南京市鼓楼区集庆门大街270号I幢56套房地产在评估基准日的市场价值进行评估，为南京浦东房地产开发有限公司提供价值参考。三、评估对象

15、和评估范围（一）评估对象评估对象为苏宁环球集团有限公司位于南京市鼓楼区集庆门大街270号I幢的56套房地产。（二）评估范围评估范围为苏宁环球集团有限公司位于南京市鼓楼区集庆门大街270号1幢的56套房地产，总建筑面积16,876.78平方米。具体以委托人提供的资产申报表为准，具体如下:序权证编号建筑物名称总层所在建筑面积账面价小I（元）号数层数（平方米）原值净值1苏（2023）宁鼓不动产权第0033517号鼓楼区集庆门大街270号1幢2501室4725344.122苏（2023）宁鼓不动产权第33531号鼓楼区集庆门大街270号1幢2502室4725266.5696,226.249.1683532.291.063苏（2023）宁鼓不动产权第0033533号鼓楼区集庆门大街270号1幢2503室4725344.194苏（2023）宁鼓不动产权第0033535号鼓楼区集庆门大街270号1懂2504室4725429.155苏（2023）宁鼓不动产权第0033539号鼓楼区集庆门大街270号1幢2505室47