江都区十四五城镇住房发展规划.docx

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1、江都区“十四五”城镇住房发展规划第一章总则第一条编制目的为指导江都区十四五期间的住房发展，制定未来五年的住房发展目标和任务，引导房地产市场健康发展，进一步扩大住房保障的深度和广度，全面提升城镇居民的居住品质,特编制本规划，以顺应江都区社会经济高质量发展的步伐，促进产城融合发展，改善江都城镇居民的居住条件，逐步实现从住有所居向住有宜居的目标迈进。第二条编制依据1 .法律法规规章(1)中华人民共和国城市房地产管理法(2019年修订)(2)中华人民共和国土地管理法(2019年修订)(3)物业管理条例(2018年修订)(4)住房公积金管理条例(2019年修订)(5)江苏省物业管理条例(2023年修订)

2、(6)江苏省绿色建筑发展条例(2023年修订)（7）其他相关法律法规2 .其他规范性文件（1）国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发（2015）37号）（2）住房和城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（建房（2018）49号）（3）国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发（2023）23号）（4）住房和城乡建设部关于印发完善住房保障体系工作试点方案的函（建保函2019）220号）（5）中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二C）三五年远景目标的建议（6）省政府关于进一步加强住房保障体系建设的实施

3、意见（苏政发2011）126号）（7）省政府关于加快棚户区（危旧房）改造工作的实施意见（苏政发（2013）108号）（8）关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见（苏旧改（2023）2号）(9)省政府关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见(苏政发2014)I11号)(10)其他相关文件3.地方规范性文件及相关规划(1)市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知(扬府发2017)49号)(2)市政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知(扬府发(2017185号)(3)关于加强市区老小区综合整治的实施意见(扬府办发(2009)93号)(4)市政府办公室关于进一步加强

4、市区房地产市场管理的通知(扬府办发2018)80号)(5)扬州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(6)江都区国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要和2035年远景目标草案(7)扬州市国土空间总体规划(2023-2035)(8)扬州住房发展专项规划(2023-2035)(9)扬州市十四五城镇住房发展规划（10）扬州市江都区各镇总体规划第三条规划范围与规划期限规划范围：本次规划范围为扬州市江都区，具体区域范围包括中心城区（仙女镇、大桥镇）和11个镇区（邵伯镇、丁沟镇、小纪镇、武坚镇、樊川镇、真武镇、丁伙镇、宜陵镇、吴桥镇、郭村镇、浦头镇）。规划期限:十四五期间，即2023

5、-2025年。第二章“十三五”时期住房发展回顾第四条住房发展成效回顾1 .住房保障水平得到有效提升截止2023年底，江都区累计有2.7万余户保障家庭通过各类保障性安居工程圆了安居梦，改善了住房条件。其中1600户城镇中低收入困难家庭和新就业、外来务工人员通过公共租赁住房保障实现了住有所居，2500户城镇中低收入群众通过经济适用房保障实现了稳定居住；2.3万户棚户区（危旧房）居民出棚进楼，居住条件得到有效改善。全区通过新建、收购等多种方式建设筹集人才公寓3.5万平方米。（以上数据来源：江都区住房保障中心）2 .房地产市场保持健康平稳发展一是商品房市场供需基本平衡。十三五期间，全区商品住房供应面积

6、402.44万平方米，实际销售面积444.53万平方米，供销比为0.91（以上数据来源：扬州市十四五城镇住房发展规划）。从商品住宅成交的区域上来看，2023年虽然受疫情影响，全年供应量和成交量双量下降，但成交价格稳中略升，市场供需平衡，去化周期合理，市场保持稳定。二是二手住房市场平稳发展。十三五时期，二手住房成交面积持续增长，由2016年的43.77万平方米增长到2019年的50.4万平方米，成交面积平均年增长4.81%。十三五时期成交总面积为235.18万平方米、约196万套（以上数据来源：20152023年房地产市场分析报告）。三是房地产开发企业综合实力不断提升。2023年以来，江都区加大

7、对房地产新开工项目的排查和入库力度，全年新增房地产开发企业11家，新增房地产开发项目13个，成为我区房地产开发和销售的重要增长点（以上数据来源：扬州市江都区人民政府网站年度统计数据），通过引导开发企业赢得金融部门的支持，吸引资金流入，缓解资金紧张，促进新项目的实施。四是房地产市场管理体系得到完善。十三五期间，江都区采取审核购房对象资格、房源公开认购、合同网签备案和房价指数测算等方式，强化商品房销售管理；加强商品房预售资金监管，保持商品房预售资金监管全覆盖，同时联动金融机构实现共监共管，提升监管效果。以商品房、存量房网签备案系统数据为基础，建立覆盖全区的联网监测信息平台，实现了房地产市场动态监测

8、和预警。3 .老旧小区改造有序推进一是政策体系有效贯彻落实，参照建设部和扬州市相关文件要求，完善城区老旧住宅小区居住功能，改善城区老旧小区居住环境，不断提升城市居住品位。二是改造范围进一步扩大，截至目前，江都区累计投入整治改造的老旧小区约72处，改造面积167.38万平方米，涉及户数16288户。（以上数据来源：扬州市江都区老旧小区统计数据）4 .居住条件明显改善十三五期间，江都区城镇人均住房面积迈入平稳增长阶段，全区新建商品住宅小区的品质不断提升，小区配套设施建设水平不断完善。在新开工装配式建筑方面，由2018年的47.7万平方米增加到2023年的102万平方米，年增长率56.92%。在绿色

9、建筑房地产开发项目方面，2023年，区域新开工一星级绿色建筑房地面积达24.1万平方米，新开工二星级绿色建筑房地面积达64.9万平方米。新建住宅建筑按照星级绿色建筑和星级健康建筑标准打造绿色健康住宅，江都区新建商品住宅建筑整体品质的不断提升也推动着宜居健康城市的发展。（以上数据来源：江都区住房和城乡建设局绿建科）5 .物业服务水平全面提升凡新建商品房住宅小区100%通过公开招投标落实市场化物业服务；不具备实施市场化物业服务条件的老旧小区，实行财政支持、街道（乡镇）具体负责的基本物业服务。2015年末江都区物业管理企业个数55个，从业人数3526人，物业管理覆盖率85%；2023年末江都区物业管

10、理企业个数61个，从业人数4988人，物业管理覆盖率90%。区域整体物业管理水平逐步提升，物业覆盖率逐年增加。（以上数据来源：江都区住房和城乡建设局物管中心）6 .住房公积金系统运行良好十三五期间，江都区住房公积金当年归集额从2016年的6.29亿元增加到2023年的10.96亿元，增长率为74.24%,2023年末全区住房公积金年末归集余额29.62亿元，是十二五末的171倍。住房公积金提取使用占当年缴存额的比例从2016年的70.75%提高到2023年的82.57%,5年累计提取额31.86亿元。第二，公积金贷款得到合理使用。十三五时期，共办理住房公积金贷款8261户、累计住房公积金贷款总

11、额达22.67亿元，年末贷款余额为105.06亿元。贷款风险得到有效控制，十三五期末个贷比率为85.67%。（以上数据来源：扬州市住房公积金管理中心江都分中心）第五条住房发展存在问题1 .住宅品质仍有待提高，配套服务推广力度仍需加强江都区绿色建筑、成品住宅、装配式建筑等现代化住宅的推广力度仍需加强，对照人民群众养老养小、宜居颐养的新要求，全区住宅小区在建筑形象、环境品质、配套设施等方面仍有待提高。2 .当前商品住房价格上涨的速度高于当地居民收入涨幅十三五期间，市区新建商品住宅均价从2015年的6387元/平方米上涨到2023年的714元/平方米，二手住房均价从2015年的每平方米6303元上涨

12、到2023年的7562元/平方米，房价上涨幅度明显高于居民收入增长。（以上数据来源：2015-2023年房地产市场分析报告）3 .城乡发展不够均衡，乡镇市场持续低迷十三五时期，城区房地产库存去化较快，市场成交持续稳定上扬，目前城区去化周期不足4个月，乡镇市场除开发区（大桥镇）外，近期成交持续下行，库存较大，去化周期约20个月。（以上数据来源：江都区住房和城乡建设局）根据住房和城乡建设部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，对去化周期在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏,对去化周期在36-18个月的，要减少供地。4 .老旧小区改造任务依然艰巨十三五时期，江都区城镇老

13、旧小区改造工作有序推进,但剩余任务量依旧繁重。对照国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见（国办发2023）23号）要求，目前的改造标准明显偏低，距离群众的期望尚有较大差距。第三章“十四五”时期住房发展面临形势第六条宏观形势1 .新型城镇化要求不断提升城镇住房发展水平党的十九大作出了我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段的重大判断，新型城镇化发展步入转折期。从国家整体发展态势来看，我国经济发展进入换档减速的新常态阶段，十四五时期城镇化速度将进一步减缓，立足解决人民日益增长的美好生活需要，推动新型城镇化发展，是实现经济社会高质量发展的重要内容。受城镇化增速放缓的影响，我国房地产

14、开发将由快速扩张向服务提升转型发展，住房建设将趋向更高水平、更全面、更均衡的小康水准，居民对于住房的要求正在由简单的居住功能向多层次、个性化、高品质转变。2 .积极落实长效机制，完善住房供应体系中央对住房发展提出的一系列宏观调控紧紧围绕房住不炒，推行因城施策，从住房需求侧提出十四五时期要逐步实现从住有所居到“住有宜居的转变，从住房供给侧改革来看，要求市场住房品质不断提升，住房保障体系更加完善。地方政策则聚焦有效供给，完善住房供应体系。2016年，为落实中央和省关于推进供给侧结构性改革的战略部署,扬州市出台了关于推进供给侧结构性改革的意见，提出要化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，在需求

15、端释放农业转移人口城镇住房需求，对高层次人才落实补贴政策，推广货币化安置和保障方式，在供给端控制供应量，支持新建商品房以租代售一扶持绿色建筑建设，大力发展住房租赁市场；2018年后扬州市又出台多个文件，陆续确立人才住房补贴、人才公寓、公共租赁住房等标准，切实保障居民住有所居。第七条发展机遇1 .中心城区依然是发展要素集聚的重要空间载体融入长三角一体化国家战略，凸显扬州市宜居优势，是扬州市十四五时期的重要发展任务。扬州市位于扬子江城市群与江淮生态大走廊、大运河文化带等战略的交汇节点，随着北沿江高铁的建设、连淮扬镇铁路、高铁枢纽等重大交通基础设施的建成，扬州市正在形成众多城市住房发展的新热点，十四五期间，江都区将进一步加强人口、土地、创新、政策等要素向中心城区集聚的力度，为区域住房发展带来了新的机遇。2 .江都区城镇人口稳步增长带来持续的住房需求十四五期间，江都区的城镇化增速处于加速发展的中后期。随着城市大力推进先进制造业和科创产业的发展，未来进城的农业转移人口以及科创人才的增量还存在着较大潜力，城镇人口的持续增长将构成未来住房需求增长的重要动力。3 .家庭结构小型化发展对住房品质要求提升根据七普人口数据统计结果，扬州市家庭小型化趋势明显，