诸葛研究院2023上半年总结与展望城市市场篇.docx

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1、2023上半年总结与展望【城市市场篇】目录城市市场：由强入稳，震荡分化2一、新房：先扬后抑，强复苏后转入平稳运行周期2（一）整体量价齐升，二季度回暖持续性显露不足2（二）一线城市涨势稳健持久，杭州、成都等重点城市点状复苏3（）一季度刚性需求集中释放，二季度改善性需求回升5（四）局部区域松绑政策取得一定成效，购房需求向近郊板块倾斜6二、二手房：供需不匹配，“挂牌量飙升”与“交易减速”交织并存7（一）二手房表现好于去年同期，复苏由强转弱7（二）供需不匹配下二手房价上升动力不足9（三）一线房价坚挺，西南逆势上涨，东北维持低温IO三、市场情绪仍在观望区间徘徊，购房者入市信心不足11四、城市市场预测：下

2、半年市场仍依赖于政策端提振，改善性市场有望迎来突破.132023上半年总结与展望【城市市场篇】城市市场：由强入稳，震荡分化一、新房：先扬后抑，强复苏后转入平稳运行周期（一）整体量价齐升，二季度回暖持续性显露不足上半年成交好于去年同期，年内先扬后抑。进入2023年，随着疫情防控全面放开，前期出台的利好政策初步发酵，一季度积压的需求大规模集中释放，进入二季度复苏动能减弱，本轮复苏的持续性显露不足。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点60城新房成交12687.21万m,同比上涨21%。从月度来看,呈现先扬后抑的态势，3月迎来小阳春行情，成交量达到年内峰值，4、5月成交热度逐步减退

3、。H.*JhGDIftAM仆tJA2制融片XWJt针Rtf*srpiBfH7t.a（歌斛率点60城为北京、上海、深瑞、广州、大连、成献遗阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、丝州、南昌、南京、南宁、宁波、木区厦门、沈阳.石家庄、苏州、杭州、天津、武汉、西安、长存、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、无锦、徐州、泉州、汕头、蚂兴、中山、珠海、南通、昆山、感坊、畤和浩特、连云港、洛阳、唐山、扬卅、镇江、点濯.街水、潮州、江阴、秦安、泰州、芜淘、岳阳、张家港、舟山、济宁、肇庆）房企推盘力度一般，新房去库存取成效。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，批准上市面积呈现先升后降的态势，3月份小阳春到来，房企推盘热情

4、高涨，推盘量达到年内峰值，随后推盘量逐月下滑，2023年1-5月重点城市批准上市面积为5849.04万Irf,较去年同期上升5.1%。整体推盘量较去年疫情时期变化不大,可见房企上半年的推盘热情稍显保守。从库存来看，截止至2023年5月，重点城市库存面积为19721.44万皿，环比下降28%,同比下降17.9%,去化周期约15.4个月。上半年尤其是一季度去化态势强劲,加之供应量处于历史较低位，带动整体库存量回落，去库存取得了一定的效果，但整体仍然在历史中高位徘徊。2023上半年总结与展望【城市市场篇】由：点4i*UIM市面机殁再曲机工穷z吃它*砌力*：veu4批准上巾而枳重点30城包括北京、上海

5、、深斓、广州、成机济南、南京、南宁、浮靡苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、垂庆、东莞、昆山、痛坊、无漱挖机衡水、江阴.泉州、芜潮、张家港、舟山、珠海:库存25城乜括北京、土海、深端、广州、成都、南京、南宁、宁波、浮总.厦门、沈阳、苏州、大滓、武汉、西安、长沙、长春、郑州、隶庆、昆山、枕雅,商州、江阴、羌期、张家港）房价结构性上行，涨幅连续7年收窄。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点60城新房成交均价为18611元f1*较去年同期上涨18%,涨幅较2023年收窄3个百分点。从月度来看,房价先降后升，年初1-2月房价连续两月回落，3月份升至18523元/门，小阳春到来

6、，市场信心提升，房价上涨动力较足。自2017年开始，新房价格涨幅逐年收窄，今年房价涨幅降至历史低位，在行业进入深度调整期、市场下行等背景下,房价上涨动力略显不足。ew*.m叫!IcD角MCi1IA2均侑及XAtt上势MfAIMM42.21b.0%1*27.5%深圳K13%!弛.7%19.8%杭州匹%一4.1%CShn.6$西安：38.4Kk0%W31.5%成都豆6.3：-11.6I1.3%稳步更苏宁波青岛fek3i吨一M44.0%匚42.3%0.9%瓯0%厦门区=8-6.1%0%武汉瓯1%EJM-47.8%2.1%长春匚M48.3%kj%郑州0.7%邕18.0%佛山Kk45.7%2%东莞j-1

7、I36.1%E12%中山-DJ53.0E表：重点城市2023年3-5月新房成交面积环比变化广州匕“大连昆明南京无锡1H-28.3%I18.0%MM-45.4%JM-36.9%匚37.6%20.3%118.9%1M27.0%B-I1.8%J32.8%M38.1%匚27.9%9-18.1%1-6.5%1-2.3%1-1.1%111.3%1M29.8%EMsi.2%01-7.0%B-8.5%14.0%1-9.9%Q10.5%IM24.0%()一季度刚性需求集中释放，二季度改善性需求回升上半年大致分为两个阶段：第一阶段为刚性需求的释放，第二阶段为改善性需求的崛起。一季度，大量疫情期间积压的刚性购房需求

8、集中释放，带动刚需成交占比提升。进入二季度后，随着前期以刚性需求支撑的热度减退，改善性需求崛起。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月重点10城100Itf以下的刚需成交占比为31.7%,较上月回落13个百分点，较今年最高峰2月份回落4.7个百分点;与此同时，IOo-120Irf以及120Itf以上占比均提升，分别较上月提升0.5和08个百分点。进入4月份以来,120m1以上的改善性需求在不断扩大，从季度来看趋势更为显著，今年二季度(截止至5月)120肝以上成交占比达39.8%,达到2023年以来的季度最高占比，改善性市场正在崛起。2023上半年总结与展望【城市市场篇】M.2u-2n

9、5川*众1*分“0通化，戊VSMB1tv重点15城包括北京、上海、广州、深摒杭州、南京、苏州、成都、武汉、亭以大连、天津、西安、东京.沸山作为衡量购房者对总价承受能力的指标，分总价段成交情况也能体现刚需和改善市场之间的博弈。2023年2季度，总价200万以下成交占比为36.5交较一季度下降4.5个百分点，200万以上成交占比全部提升，其中200-500万总价段成交占比提升23个百分点，升幅最大。一季度,刚性需求大量释放，低总价刚需产品最为畅销，进入二季度，随着前期积压的刚性需求释放完毕，高总价的改善性产品重新回归。长期来看，未来改善性需求将会成为市场的重要支撑力量。MU（四）局部区域松绑政策取

10、得一定成效，购房需求向近郊板块倾斜购房需求向近郊板块聚集特征初显。从区域偏好来看，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点10城近郊区成交占比为509%,较去年上升2.3个百分点，2023上半年总结与展望【城市市场篇】主城区和远郊区成交占比均回落，分别占比33.8%和15.3%,较去年回落19个和0.3个百分点。今年来看,近郊市场率先复苏，一方面近郊区楼盘较为集中，购房者选择范围较为广泛，加上配套条件等优于远郊，并且价格低于主城区而受到欢迎，另一方面，今年以来多城松绑了近郊板块的限购等限制性政策，一定程度上激发需求释放。年点10城郊M成交A比上分（盘点1。城包括北京、上海、广州

11、、深班、杭州、南京、苏州、承庆、贰汉、班塔）二、二手房：供需不匹配，“挂牌量飙升”与“交易减速”交织并存（一）二手房表现好于去年同期，复苏由强转弱二手房成交远超去年同期，4月开始小阳春行情转淡。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点10城二手住宅成交456098套，较去年同期上涨679%。整体来看，今年上半年二手房市场表现好于去年同期，而多地二手房市场复苏的背后，一方面是疫情防控放开，积压的需求加速释放，尤其是大量的刚性需求支撑下市场热度高涨；另一方面，今年多城购房政策放宽，放松限购限售、二手房带押过户、公积金贷款优化等政策频出，刺激了购房需求的释放。从月度来看，上半年先升后落，小阳春过后成交行情转淡，市场复苏动能减弱。2023上半年总结与展望【城市市场篇】mrom:户住宅瞋交会发XW比券（不收.”度）tm.MH.*1Mf大中xm（重点10城包括北京、生海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、成都、青岛、厦门,下同）青岛、上海涨势强劲，苏州、成都