南昌黄马项目可行性研究报告改.doc

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1、江西南昌黄马项目可行性研究报告二零零七年十二月五日目 录前 言4一、总论51.1、项目概况51.2、可行性研究的依据和主要工作81.3、南昌市宏观环境分析10二、南昌市宏观经济情况142.1、南昌市社会经济环境分析142.2、南昌市总体房地产市场分析182.3、具代表性房地产项目分析312.3.1、南昌大体量楼盘分析312.3.1.1、正荣大湖之都312.3.1.2、江西奥林匹克花园332.3.1.3、南昌居住主题公园352.3.1.4、银河城372.3.2、南昌高价项目分析392.3.2.1、万科四季花城392.3.2.2、香溢花城412.3.2.3、水榭花都432.3.3、南昌别墅项目分析

2、452.3.3.1、绿地新城452.3.4、度假型楼盘分析472.3.4.1、庐山华侨温泉472.3.4.2、庐山阳光温泉度假村482.3.5、总体综述502.4、SWOT分析512.4.1、优势（S）分析512.4.2、劣势(W)分析522.4.3、机会(O)分析532.4.4、威胁性（T）分析542.5、综述55三、项目发展模式建议563.1、总体发展方向建议563.2、生态居住新城定位建议563.3、生态居住新城发展概念建议563.4、规划原则573.5、总体规划573.6、启动区发展方向建议573.6.1、康体娱乐式地产（高尔夫旅游地产）583.6.2、风景度假结合商务开发模式593.

3、6.3、复合式旅游地产模式603.7、项目发展模式建议643.7.1、建筑风格建议663.7.2、园林建议733.7.3、配套建议763.7.4、主题公园探讨773.7.5、目标客户793.7.6、项目概念定位803.7.7、项目开发时间表813.7.8、项目价格定位83四、经营状况和财务状况的预测844.1、容积率建议844.2、建筑用地平衡表844.3、开发成本844.4、别墅类住宅开发投资收益估算表864.5、别墅类住宅开发方案投资估算表864.6、别墅类住宅开发方案投资计划表87五、潜在风险提示及措施88前 言在过去的几周里，工作小组对黄马项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟

4、通和讨论大型地产运作研究地产运作模式研究地产运作难点和相关因素研究市场及竞争分析南昌本地房产市场的供求状况，周边地区（湾里、南昌县、庐山）市场情况及竞争分析（庐山温泉华侨度假村等）国内外优秀案例分析国内外优秀的旅游地产开发案例大量国内外旅游地产案例，并对这功能组合进行详尽的分析 研讨与汇报 前期市场调研结论的汇报 项目定位研讨会 小组内部讨论项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨 并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次论证 与合作公司的意见交换 在保持自己独立专业判断的基础上，充分考虑到相关各方的一些建议本报告基于：1、对市场的充分调研分析2、该类项目的成功经验总结3、基于假设定

5、位下的严谨的投资预测一、总论1.1、项目概况1、项目介绍本项目主体黄马乡位于江西省南昌县（莲塘镇）东南面，总占地面积3000亩，园区面积2000亩，其中住宅建筑面积1000亩。项目地块2、地块介绍本项目主体黄马乡位于江西省南昌县（莲塘镇）东南面，东与进贤县隔抚河相望，南与丰城的袁渡乡隔抚河支流相峙，西与三江镇一水相依，北与向塘镇接壤。在地球上，位于东经11605，北纬2822左右。乡人民政府驻地黄马街的南面，距莲塘23km。全乡土地总面积约78.5km2（黄马乡55km2，省蚕桑茶叶研究所8km2，白虎岭林场11.5km2），地处丘陵和小平原，耕地面积2.9万亩，林地面积6488亩，水塘面积2

6、338亩。境内山峦叠嶂，森林覆盖率达45%，气候温和，雨量充沛。年平均气温17.6，一月平均气温5，七月平均气温29.7，年降水量1558，无霜期275天。黄马乡资源丰富，物产充裕。主要农产品有：年产荸荠8000吨，花生2000吨，茶叶200吨，甘蔗12000吨，水果600吨，蔬菜2万吨，肉狗1万只，具有较大的深加工潜力。白虎岭旅游开发区湖在山中，湖中有山，湖光山色，相映成趣，四季常青，环境优美，开发前景非常广阔。工商业企业已形成建材、造纸、轻纺、农产品加工等工业门类，正着手筹建的工业园区设计起点高，各项基础设施配套，地价仅为南昌市的520%，并享有优惠的税收政策，是您投资办厂的首选。（1）经

7、济环境黄马乡隶属南昌县，地区生产总值107.5亿元（预计数，下同），按可比价比上年增长19.93%，“十五”期间年均递增15.39%。三次产业结构比由“九五”期末的33.7：30.6：35.7调整到20.1：44.4：35.5。全县财政总收入7.18亿元，比上年增长33.6 %，年均递增21.6%；地方财政一般预算收入4.47亿元，比上年增长34.6%，年均递增23.77%。全社会固定资产投资48亿元，比上年增长61.2%，五年累计投资99.23亿元，是“九五”期间的3倍。县域经济综合实力排名全省第一，基本竞争力迈入全国A级行列。经中国社科院等三家权威机构联合评审，南昌县位居全国最具投资潜力中

8、小城市15位。交通现状：目前：以江西省蚕茶研究所所部为中心向四周各居民区域辐射的柏油路及水泥主干道4条，水泥支路若干，形成了较为理想的道路网。黄马乡离昌北国际机场60余公里，距南昌市仅35公里，北靠浙赣铁路和316、320国道，上海至云南瑞丽的高速公路穿过有大型互通立交进口通道。（2）天然环境野生生物资源：鸟类、兔类、两栖类、爬行类动物均有分布，特别是鸟类资源丰富，其中省重点保护陆生野生动物白鹭、绿鹭、牛背鹭、和翠鸟、红尾伯劳等150种约5万只，聚集栖息林中。植物资源院内现有园林绿化苗木面积5000多亩，生态景观较多，已有以美国红枫为代表的观赏植物，以樟树为代表的芳香植物，以棱角三矾为代表的珍

9、惜树种等植物共800余种；有2100亩生态茶园、120亩生态桑园、2300亩绿化苗木、650亩四季果园等。园区内植被覆盖率达85%以上，形成良好的植被群落和生态环境。人工栽培的植物有：苗木品种197种（其中色叶树种50种），茶树品种66种（资源248份），桑树150种，果树品种60种，此外还有许多花卉及种草药类野生植物，植物种类共计约800多种。生态环境 地段基本实现了农田田园化、丘陵旱地梯田化、所有道路园林化。周边无任何工业污染，植物覆盖率达85以上，具有良好的生态环境。1.2、可行性研究的依据和主要工作1投资必要性。根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要

10、性。一是要做好投资环境的分析，对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证，二是要做好市场研究，包括市场供求预测、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论证。2技术可行性。主要从项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。3财务可行性。主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从企业的角度评价投资收益、现金流量计划及后期汇报能力。4组织可行性。制定合理的项目实施进度计划、设计合理的组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。5经济可行性。从资源配置的角度衡

11、量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、改善环境、提高区域内人民生活等方面的效益。6社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构及社会稳定性等。7风险因素及对策。主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。1.3、南昌市宏观环境分析一、 南昌市概况地理位置江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。位于东经 11527至11635、北纬 2810至 2911之间。面积1

12、839平方千米。20XX年底，总人口90.5万人。行政区划全县辖共辖四县(南昌、新建、进贤、安义)、五区(东湖、西湖、青云谱、青山湖、湾里)，两个国家级开发区(南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区)，一个新区(红谷滩新区)。交通状况南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是京九铁路唯一途径的省会城市。 航空昌北机场距市区23公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25条航线。铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路

13、主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带，南昌各长途汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内班车，通达江西省内各个大、中、小城市及城镇。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口220公里。南昌城市气候南昌气侯湿润温和，属亚热带季风区，雨量充沛，四季分明，春秋季短，冬夏季长。年平均气温 17-17.7，极端最高气温40.9，极端最低气温-15.2。年降雨量16001700毫米，降水日为147-157天，年平均暴雨日5.6天，年平均相对湿度为78.5%。年日照时间1723-1820小时，日照率为40%。年平均风速2.3米

14、/秒。年无霜期251-272天。冬季多偏北风，夏季多偏南风。适合植物、花卉生长，是营造“花园城市”的理想地区。南昌的气候冬冷夏凉，决定着居住于该区域的房子北向的房间较为潮湿，居住区域的人群历来喜欢南北向的特点。名胜古迹南昌风景名胜众多，旅游资源丰富，拥有文化遗址 600余处，人文景观18处，自然景观26处。1986年，国务院命名南昌市为历史文化名城。全市有国家级、省级、市级的重点文物保护单位50多处。以南昌为旅游集散地，还可前往鄱阳湖候鸟保护区、庐山、景德镇、三清山等著名的旅游风景区观光。素有“西江第一楼”之称的滕王阁，雄踞南昌沿江北大道、依城临江，瑰伟绝特。二、南昌市宏观经济情况南昌经济快速

15、、协调、健康发展，是南昌市提升经济综合实力的源泉。南昌市现代制造业重要基地建设取得了长足发展，以卷烟、冶金、药业、酒业、家电、机械等主导型的制造产业已经成为税源基础。20XX年，国税收入中来自于制造业的税收占国税总收入的665，同比增长1334。2.1、南昌市社会经济环境分析国民生产总值高速增长.20XX年南昌市的国民生产总值1184.57亿元，社会消费品零售总额358.40亿元，是十年前4.2倍。第三产业生产总值为463.66亿元，是十年前的5倍，第三产业在GDP中所占比重为39.2%，对经济增长的贡献率为33%，推动GDP增长5个百分点，其中商贸物流业对南昌经济增长的贡献率逐年增加，已成为南