北京别墅市场调查分析.docx

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1、北京别墅市场调查分析目录1第一章别墅市场宏观经济背景23一、宏观经济背景分析二、北京住宅市场背景三、北京别墅市场背景第二章北京别墅市场总体现状及走势45一、今年下半年别墅市场的态势二、明年北京住宅市场前景三、影响别墅价格的几个因素第三章北京别墅市场的区位及特点611一、北京别墅市场的区位划分二、区域别墅市场的特点与现状三、部分区域的详细论述四、别墅项目价格对比图第四章重点热点物业信息表12-25第五章项目目标客户分析及定位26-28一、别墅客户购买人群成分二、别墅客户购买人群的特征三、部分外销别墅客户比例表29-31第六章结论第一章别墅市场宏观经济背景一、宏观经济背景分析我国加入WT0,中国房

2、地产市场也将进入一个新的阶段。这一阶段最大的特征是游戏规则规范化、透明化，市场运作全球化。市场主体不仅有北京本地的开发商，而且埠外、境外的开发商也纷纷涌入。开发商投资理性化，顾客购买理智化，市场分化日益明显，既培养了大的、有实力而又善于管理的大开发商，又淘汰了大批投机的、管理落后的、规模小的开发商。产品由批量规模生产向个性化、定制小批量生产转变，市场需求主力由生存型提升为舒适型，市场需求主体由以本地需求为主转向埠外、境外需求与本地需求并存，品牌、信誉和产品质量成为市场取胜的法宝。二、北京住宅市场背景北京是中国最有梦想的城市，它集中了美国的华盛顿、纽约、洛杉矶三大城市的功能。所以，北京有着多重角

3、色。它既是市民的北京,又是机关大院的北京、首都的北京和世界的北京。目前来看，北京是国内进行房地产开发最好的城市，因为其潜在消费力最为强劲。北京是中国首都。任何企业都要在北京设立办事处，否则难以做大形成影响力；北京也是自由职业者推销自己的最佳地带；北京还是国家部委、军队大院聚集地，他们是非北京普通居民购买力的重要组成；大量外资企业的驻京机构起用了很多白领，有着高收入的这群人是楼市消费的主力军，所以北京的购房群体除了静态的客户，还不断有动态的消费需求在增长，市场就越来越大。三、北京别墅市场背景北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年，1993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的

4、冲击，加之立项建设的项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1997年仅有几个项目看好，1998年竣工项目有限，总体市场处于消化吸收阶段。2000年上半年，碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。目前.，北京市存量别墅项目约有80个，主要分布在东北四环-一顺义-一机场路沿线的东北地区、亚北往昌平扩伸带、海淀区及上地的京城北部地区，北部地区共有别墅项目53个，约占北京市别墅总数的65%。第二章北京别墅市场总体现状及走势一、

5、今年下半年别墅市场的态势今年下半年别墅市场价格走向也有比较剧烈的动荡，城近郊区别墅和远郊区别墅指数双双下跌，其中城近郊区别墅平均价格为12666元/平方米，跌4.87%,而远郊区别墅平均价格为7725元/平方米，跌1.76%。城近郊区别墅市场与外销公寓市场相似的是：诸多项目中降价的只是少数，而大部分引发指数下降的原因是高价项目的售完退出。与其说这种情况反映了别墅市场的景气变坏，倒不如说这是市场转好的一种迹象，因为正是市场的活跃才会把这些高价项目消化掉。远郊区别墅市场则分好几种情况,通州区是因为天润别墅等项目的低价入市拉低了平均价格，而顺义、大兴两区县则因一些低价项目的退出市场，以及翡翠城等中档

6、价位新盘的入市拉升了区域内的整体价格。这说明市场上对远郊区别墅的需求仍以低价位为主，短期内这种情况难于改变。二、明年北京住宅市场前景在经历了2000年火热销售的局面之后，2001年的北京楼市显得有些不温不火。年底利好题材频频闪现，奥运申办成功、WTO曙光闪现，将有点疲惫的北京房地产市场往前推了一把。据有关资料显示，在今年曾一度闹得沸沸扬扬的涨跌之争本季度终于有了结果，其中城八区内销住宅综合价格（即原内销住宅综合价格）为5838元/平方米，涨了2.8%；远郊区县内销住宅综合价格为2725元/平方米；外销公寓综合价格为11794元/平方米，跌了0.7%；城近郊区别墅综合价格为12666元/平方米，

7、跌了7.3%；远郊区别墅综合价格为7725元/平方米，跌了13%。由以上数据可以看出明年年初的高档住宅市场的发展趋势是稳中略有下降，尤其是别墅市场有可能会有一个小幅度的回落盘整。三、影响别墅价格的几个因素同一区域别墅的个别条件对别墅价格有重大影响，同一区域别墅的设计风格、配套设施及会所、绿化及水面等环境质量、单体类型等,则对别墅的价格起着决定性的作用，别墅租金也因其品质的不同有较大差异，大部分采取了出租的经营方式，别墅的设计风格、配套设施及会所，绿化及水面等环境质量，别墅单体类型等对别墅租金仍有重要影响。此外，别墅的内装修程度，也是造成租金差异的因素，精装修别墅的租金一般要比粗装修别墅每平方米

8、高8-15美元。同一别墅区内朝向不同的单体别墅价格与窗外景观有较为明显的关系。第三章北京别墅市场的区位及特点一、北京别墅市场的区位划分依据北京市的行政划分（朝阳、海淀、昌平等）、交通状况（三环、四环、八达岭高速、机场高速等）、地理条件（潮白河、温榆河、大运河等）、以及与城市核心区的距离等因素，现在北京的别墅市场可以划分为八个区域：表一：别墅数量区域分布表分布区域别墅个数（不完全统计）机场路一顺义25亚北一昌平16海淀一上地12通州12市区4远郊5大兴、丰台4经济开发区2总计80二、区域别墅市场的特点与现状1 .东北部地区别墅数量最多，京顺路、首都机场高速公路贯穿该区，内外交通、联系方便；温榆河

9、、潮白河两大河流构成了独特的水面环境；绿地面积广阔，环境污染较小；紧邻东部中央商务区和使馆区，具备别墅发展的良好条件，北京市最早的别墅大多建于该区，别墅市场已经具有明显规模，很多高品质别墅如京润水上花园、嘉林花园、香江花园、龙苑别墅等外销别墅都分布在该区。2 .亚北一.昌平地区位于北京市的上风上水，京密引水渠形成了该区域优美的自然环境；八达岭高速公路等多条交通干线连接着市区与别墅区，基础配套设施比较齐备，是北京市别墅市场发展极具潜力的地区。3 .海淀-上地地区也是别墅分布集中的地区，这里环境幽雅、空气清新，尤其适合建设高档居住物业；中关村高科技园区就位于本地区，并且具有良好的人文环境，因此吸引

10、了大量IT界及向往高品位生活的高收入人士，本区域内的别墅国内买家较多。4 .通州距离市区的距离相对较近，有京通快速路的便利交通以及朝阳路相连，京杭大运河的起点，环境和交通尚可；因本区域中的项目有一定的价格优势，国内的买家较多，客户的生活圈大都在东部国贸、燕莎商圈。5 .市区：价格昂贵，档次最高，多为权贵人士购买，坐享大都市完善、成熟、系统的市政配套，客户多抱着大隐隐于市的想法，同时也是身份与地位的显示。6 .大兴、丰台、经济开发区：本地区不是别墅市场的主导地区，仅有少量别墅项目供应，但是其发展势头却比较迅速，其特点比较鲜明，大都定位于第一居所，例如：加来小镇、一栋洋房、北京国际花园等，吸引了一

11、批新贵，他们往往有着在当地区位居住的习惯心理定位。经济开发区还有一层就近（工作地点）居住的含义。三、部分区域的详细论述京顺（潮白河）北京东北部别墅区北通首都机场，南抵北京东部传统的涉外商务使馆区，距离东北三环只有十几公里，办公、购物十分方便，地理位置较为优越。区内首都机场高速公路、京顺路两大交通干线，道路等级较高，提供了安全、便捷的交通条件。目前.，该区域绿化面积较大，种植的树木多已成林，是京城绿化环境最好的地区之一。温榆河、潮白河两大河流贯穿全境，构成了区域内独特的水面环境；且具有北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高档配套设施，是高档别墅开发的理想地区。东北部地区是别墅开发最早的地区，九十

12、年代初，顺义区政府在温榆河两岸规划出高档别墅区，并为别墅开发提供了一些便利条件，使得大量高档别墅借助优越的自然、人文环境及便利的交通条件纷纷进入市场，目前已经形成成熟的豪华外销别墅区。该区域与东三环燕莎、国贸等涉外商务使馆区有着密不可分的联系，其市场的变化可以看做国际经济形势变化对跨国资本与涉外经济影响的晴雨表。该地区已经形成了较为浓厚的外籍人士居住氛围。最早来京的国外人士包括各国使馆官员和跨国公司驻京的高层管理人员多数定居在此地。随着改革开放和经济建设的进行，来京投资的港澳台富商也陆续入住于此，外销客户构成了本地区别墅市场需求的重要组成部分。本区域优势：已形成高档外销别墅聚集区，具备吸引客户

13、购买的心理优势与使馆区、燕莎商圈和CBD核心商务区之间交通联系便利，快捷自然环境和人文环境优越现有客户层次较高，集中于外籍、港澳台群体劣势分析：现有高档别墅积压量较大，产品较陈旧，难以满足日益提高的客户需求外销群体需求日渐萎缩，出现供大于求局面，售价与租金趋降区内中低档别墅的大量出现分流了需求并降低了产品档次八达岭高速（昌平）北京西北部别墅区位于京城上风上水，自然条件非常优越。该区域大面积绿地和林带正在建设，并且已经形成了良好的绿化环境，从京昌高速公路放眼望去，无垠的绿色让人心旷神怡。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、上庄水库、十三陵水库等湖泊，自动调节着区域的小气候。区域内常年空气质

14、量优于二级，小汤山温泉的水质良好，享有得天独厚的居住条件。中关村地区学院路一带，高校林立，具有京城最好的高等教育氛围。中关村西区、上地信息产业基地和昌平高科技园区是IT、金融和贸易界精英施展才华、创造商机、大有钱图的主战场。颐和园、圆明园、八达岭长城、十三陵等文物古迹每天吸引着成千上万的海内外游客；国际高尔夫俱乐部、华彬高尔夫俱乐部、北方射击场和西山国家森林公园等高档娱乐场所更是令有经济实力的高品位人士心驰神往的地方。西北部地区的交通设施正在迅速全面地得到改善。目前，从京昌高速公路的市区起点马甸桥或健翔桥到达东部CBD或使馆区、金融街和中关村西区都不过三十分钟的车程，北四环路已经修通，白颐路、

15、学清路等将陆续得到改造，地铁五号线、轻轨铁路和从西直门到北四环城市快速公路的已经动工建设，公路一环联结京昌高速与机场高速段即将在年内竣工，这些工程将使西北部道路畅通，内外交通条件大大改观，成为北京周边地区交通最为优良的区域。由于经济、政府政策和需求等方面的原因，西北部别墅供应发展相对滞后。本区居住环境良好，交通便利，曾经在93、94年出现了以玫瑰园为代表的高档别墅，但由于政策方面的原因，本区内的别墅发展一直未能全面施展，仅有玫瑰园、翠湖、碧水庄园等几个高档项目。近几年来随着地方政府的支持与开发政策的完善，加上别墅市场整体回暖，本区供应量稳定增长，1999年底以前别墅供应主要是碧水庄园一期、翠湖别墅和龙城花园，共约500套别墅。2000年西北部地区别墅主要供应量有玫瑰园一期和二期、碧水庄园一期和二期、翠湖别墅和龙城花园四个项目800多套别墅单位。2001年新增碧水庄园三期、玫瑰园三期以及翠湖别墅和龙城花园的后期开发别墅，供应量将会有较快增长。新增别墅供应量中以风景优美、景观独特的高档别墅为主，如碧水庄园二期二十余套环湖别墅和玫瑰园二期、三期的高品质别墅。优势分析：与北京市重点发展的中关村高科技园区比邻政府投资改造迅速提升区内市政条件，道路交通将更加通畅便利具备优良的自然条件，规划中的城市绿化将使别墅的发展条件更加完备新兴的高科技产业催生的快速致富阶层，对高档别