可行性报告-可行性方案1.doc

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1、房产项目可行性分析报告内容可行性研究应包括以下内容：项目决策背景及摘要一、外部环境1、 城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，如：交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、 土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影

2、响力的作用；3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、 土地位置土地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出土地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、 土地现状1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数

3、，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、 项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公

4、交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 土地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）土地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声

5、情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他五、 大市政配套（都要说明距土地距离、成本、接入的可能性）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与土地的关系（影响）。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。5、 永久

6、性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距土地距离、涉及线路成本等。6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距土地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地

7、价。八、 土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、 立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一） 项目用地现状1、 土地所有权归属2、 土地使用权归属3、 土地的他项权力（如抵押权）4、 土地的用途5、 有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（二） 计划手续1、 项目是否已经立项2、 立项主体是否能够变更3、 立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件（写明批

8、号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（三） 规划手续1、规划用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（四） 土地手续1、 征地批文2、 土地使用权出让合同3、 拆迁安置补偿4、 有关项目地块的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（五） 项目用地取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序描述2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）（六） 项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可

9、以不写）1、 土地性质变更的程序描述和理由2、 土地性质变更的政策支持或障碍3、 土地性质变更需要的工作日（七） 政策性风险评估政府资源利用的评估：（1） 当地政府对外来投资的态度；（2） 当地政府职能部门的办事作风；（3） 当地政府对该项目的关注程度；（4） 地块周边已有开发商项目成败的政府因素；（5） 与政府合作关系。政策变更对项目开发的影响：（1） 城市规划限制或更改；（2） 突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估1、 合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等

10、级、履约能力、注册资本、特殊背景等。2、 合作方式：（1） 合作方式描述例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。（2） 选择合作方式的主要原因3、 主要合作条件双方的主要权利义务描述，包括但不限于：（1） 报批报建手续办理（2） 拆迁安置补偿 （3） 付款内容和条件（4） 交地标准除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。4、 合作风险评估：（1） 通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；（2） 土地使用年限；（3） 土地权属有无瑕疵，抵押或其他

11、的法律纠纷；（4） 土地方的信用；（5） 付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；（6） 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析一、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况

12、及发展趋势二、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征3、 区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点6、 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题三、 区域市场目标客层研究和市场定

13、位1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2、 本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、 确定目标客户4、 市场定位四、 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、 产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、 既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预

14、测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。2、 容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六部分体现）。3、 有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。4、 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、 市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）

15、、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。二、规划设计的初步概念1、 设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。2、 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第五部分：工程及销售计划一、 截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。二、 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）三、 销售计划：各期销售时间