房企示范区精装修工程如何组织.docx

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1、对于咱们工程人来讲，示范区抢工可以说是老生常谈的话题。毕竟,它直接决定了开盘节点能否顺利达成，从而影响项目资金回笼。示范区一般由售楼处的主体建筑、外幕墙、园林景观、精装工程、强弱电、智能化工程等组成,而绝大部分精装工程还要包含工法展示，比如金茂，一般都会有将近二三十个平方的工法展示区，图文并茂，让参观者快速读懂工艺工法及产品介绍。其中，从整个开盘展示路线来看，精装工程是最后展示在客户眼前的，可以说是引发客户购买欲望的“临门一脚”。它直接向客户展示产品风格、居住气氛、以及交付标准,给予客户最直观的感知。今天，咱们就来谈谈示范区精装工程该如何抢工才能达成节点并保证质量。工期紧是精装工程最大的难点几

2、乎所有快周转示范区的精装工程都面临这样一个难点：工期紧。在整个示范区施工阶段，精装工程是主体建筑完成之后入场的。这意味着，一旦因外部因素或主体建筑施工延期，将直接导致精装工程的工期被压缩一一因为运营节点不能突破，只能压缩示范区时间。一般留给精装工程的工期只有30-40天左右。示范区往往不止精装一个专业，多个专业在狭小的区域内同时施工，就需要大家提前做好合理的策划和交圈，不然各专业都会成为仇人，你埋怨我占了你的通道，我埋怨你占了我的堆场，垃圾到处都是，混乱的像一锅粥，最后互扯后腿。这不是一个优秀团队想要看到的结果。面对非标准化的工程项目，从设计院、图纸、乙方、劳务班组、材料及供应商都是新的，材料

3、全部都要重新打样及采购，打交道的人全部要重新认识和了解，面对这样的情况，如何在有限的时间内抢工，这实在是个让甲方工程师头疼却又不得不面对的问题。那么，如何解决以上问题呢？我认为，可以从以下三个“降低”切入：降低甲方出错，降低材料供应商出错，降低乙方出错。话不多说，分享开始。I降低甲方出错作为甲方，我们首先要保证自己不能犯错。如果我们都出错了，那对整个项目进度的影响是最大的。I前期策划到位，工作展开更顺利甲方人员要学会在一个项目开始前，做一个专项策划。策划要围绕整个项目进行工作推演，一般以PPT形式展现，内容大概包括以下这些：整个策划内容越细越好，不仅仅只考虑自己专业内的事，所有可能影响到我这边

4、工作的因素都得考虑在内。只有在项目开始之前，你把这些事情全部想清楚想通了，接下来的每一项工作才会更清晰，管控动作也会更到位。I各部门配合是否到位，本位主义不能取前期项目团队各部门要达成共识：我们是围绕一个目标展开工作的，所有的工作配合都是为了满足节点考核，保质保量的完成既定任务。在工作中，保持与各部门之间的有效沟通尤为重要，如果只是把文件发到企业邮箱，不沟通不交底，自以为自己的工作已经做到位了，剩下的事情都是输出部门的事，那最终的结果可能就是工程部叫苦连天，成绩很难出来。另外，分享下前期阶段，在与设计部配合沟通时，最需要注意的点：1 .图纸是否完善如果图纸不够完善，施工单位就很有可能根据自己的

5、经验继续施工。等到你到现场，发现某些地方与图纸不符，若是小面积变化或是创意样板还好，可以直接到拉个群沟通确认即可。如果涉及范围较大或是交标样板，那就极有可能要拆改，直接影响工期。图纸阶段最容易控制成本。审核的时候，要特别注意建筑图、空调、机电、消防、智能化图纸与内装是否交圈，否则极容易导致边做边改，非常影响进度，也增加成本。2 .工艺的难度工艺若较难，那么，将需要更多的施工时间，而且精装修工艺是一环紧扣一环，工艺逆向操作带来的是品质的下降和拆改返工。比如最近很流行的极简风，看上去很简洁时尚。但它对于工艺要求其实很高。效果图这种风格要求线条横平竖直，超窄边衣柜、内嵌氛围灯踢脚线、木质与不锈钢混搭

6、柜体、天花镂槽、窄边不锈钢到顶门套等等，很多地方需要用不锈钢去包边才能实现效果。天花镂槽收口成品踢脚若是墙的垂直度平整度、地面及顶面平整没做好，那内嵌式不锈钢踢脚线就没法装，即使装上去了，视觉上也会有明显偏差，瑕疵暴露无遗，所以很多做法需要优化，比如:定制不锈钢玻璃衣柜需要提前约束尺寸;靠背处墙面垂直度要求无误差;与其他界面的收口关系图纸是否有体现;不锈钢窄边门套需要先装上再刮腻子，这样可以墙纸或硬包自然收口，否则后续墙布边缘会拉丝，影响美观；内嵌踢脚要做护墙板基层，该做法对墙面进行找平，预留镶嵌缝，但对地面的平整度要求很高。成品阳角收口成品隐形门套收口标准内嵌踢脚做法标准阳角收口做法以上这些

7、都要提前要求节点图里体现，有些设计为了追求好的效果，但又不想让成本增加造价导致方案通不过，有时候可能会模糊做法，以至于成本误解做法导致清单漏项，最后采取便宜的墙面开槽的方法实施，这样最终出来的效果大家可想而知。而对于工期紧的项目，这样的设计是很难如期实现的，即便真的赶出来了，效果也不一定理想。所以，若遇到这种工艺要求较高的情况，如果工期给的足够多，就可以实施,但也要做好AB方案，因为你无法预期实际施工过程留给精装工程的时间是否被压缩。如果工期紧，必须优化，便于施工。I成本界面划分及时核价1成本必须与设计做界面交底设计所需要的效果及材质需明确，有可能设计图纸上是个成品定制衣柜，在没说明清楚前也许

8、成本就会按照正常的定制木作核价，但设计要的可能是大几万的铝合金天地轴超窄边玻璃衣柜，这就可能产生很大的价差，如果在核价结束后大家都没发现该问题，极有可能因产品定制时间不够而影响效果。2.成本必须与工程界面交底成本不能乱点鸳鸯谱，为了成本优化而死板硬套，把属于内装要实施的界面划分给总包或者其他单位做，增加施工管理难度，对后续质量及工期造成严重影响。比如为了不突破定额，把示范区找平和砌筑给总包。按常理这是对的，但是示范区时间赶，总包做出来的东西最后是要移交给精装的，如果误差巨大精装单位是不会同意场地移交的。如果总包配合改倒还好，如果消极配合，精装单位迫于工期的压力只能自己上，最后走正反签证。这样实

9、际上更是增加了成本。如果当初界面直接划分给精装实施，出于自身的考虑，精装单位肯定会认真对待，因为他们不想拆改和剔凿。所以说，所有界面划分要因地制宜的充分考虑利益关联的问题。I招采授权往往大企业都有材料战略供应商，很多甲供材品牌是由甲方直接确定并由装修单位采购，往往很多战略是外地供应商，极有可能出现以下几种情况（我这里只是举例，有可能其他房企做法不一）：由于示范区规模小没有大区材料量大，配合度上会区别对待；由于距离的原因对材料的送样落实起来有难度，邮寄样品时间浪费在路上；甲方选择在本地同品牌店里挑样品，但又不用该区域代理供货，一次可以，多了就没人搭理你了；如此一来，便耽误前期设计定样时间，从而影

10、响施工定样节点。那该如何优化呢？以瓷砖为例子，如果是某品牌，完全不必要舍近求远选择外地战略供货商，本地供货商优势更明显，比如在材料加工、补货及相关配合上，他们会很积极，毕竟房企是大品牌，材料商都会愿意参与，可以刷业绩。如果公司招采有文件可以内部推荐单位，我建议大胆的推荐优质单位，有的人怕担心说闲话，这点我觉得看你怎么想，身正不怕影子斜，这也是为公司发展考虑，多几个好的配套单位对工程管理有利无害。当然，前提是需确保该单位是自己接触过并有充分能力的好企业，道听途说不可取。I营销前期定位准确某些项目在示范区样板房户型选择时，可能考虑多个户型，有的开发商会先做几个首开爆款户型做临时样板房，一般设置在售

11、楼处，也有在外面单独做几个临时样板房的。但在前期规划确定部分户型做样板房时，建议营销部不仅要针对该区域竞争对手作分析，还要对市场趋势做判断，市场冷暖营销先知，不能拍脑袋边做边加户型，否则很容易出现这样一种情况：在示范区开放后，营销为了销售需要临时提出增加几套不同风格的样板房，导致管理团队又要重新开始，大大的增加管理团队的工作量和管理难度。从工程角度出发，一套样板麻雀虽小五脏俱全，工作量和抢示范区比较一样不少，而且难度更高，原因大概有以下几个：量小，很多大的配套单位不愿意参与;场地受限，工作界面无法大面积展开;样板房对细节的要求远超售楼处，小到2毫米的误差都会给观感带来影响；愿意参与的单位水平有

12、限;正因如此，“临时加样板房”无论是对甲方还是施工单位来说都是很难啃的骨头，特别是房子还没封顶、地下室未回填的实体样板房，如因项目节点所迫，项目开始前未提前考虑对楼顶截水、地下室防水、穿墙套管封堵及回填工作未准备充分的情况下，极大可能产生漏水问题。这些问题将会严重影响工程质量，产生大量的拆改浪费，造成工期滞后。降低材料供应商出错在精装工程里，材料的到位情况对工期影响非常大，需要花大量时间对材料进行精细化管控。I制定材料表格，设置管控红线我的做法是，整个项目的材料列一个详细的清单，一般分为甲供、乙供、甲指乙供三类，然后写上设计样确认时间、施工样确认时间、订货时间、生产周期、到货时间、材料供应商电

13、话信息，方便随时跟踪真实信息，重要材料我会跟踪到物流信息或者专车司机的电话。之后，我还会去跟材料供应商确认材料情况，比如是否有现货或要定制等，然后与施工时的安装节点、安装周期、工序顺序等反推出来各种材料的到货红线，然后把这些一并体现在施工计划中。如图（根据情况自行设置颜色）：材料利MW*SO1H蛇IVR卜*tKN*MA9MItsr-ektftna.c.ar4i初nSTHM*f73qBM*mCMST-WM:AO8IMRGwXTO1gw斤屋r.K10011.SCn华力收B8*MMt98(H1Z19不KHMmm*-4VTa*I1电VVTBEXMVC3JRQDtnr*uaweentwIBPAtreMHA也9山IixwifmeTTV1VC*s,rMCEWXra*M9NCMU-O1ifwMnEW*9s*3AB%.明I材料采购要越前置越好这是我的经验之谈。我曾提前一个星期管控到了某项材料，但后面由于乙方公司审核流程长、又碰上节假日银行到账不及时而使材料延迟五六天才到货的情况，以致于后面只能靠加班熬夜来赶工期。所以，在材料采购环节务必要前置再前置，遇到节假日要考虑措施。I供货商的能力与配合度在不能考察供货商的情况下，可以直接问他做过哪些项目，加老板微信，刷刷朋友圈，里面有最真实的信息，或者向同行打听口碑，细