房地产全民经纪人纠纷研究.docx

《房地产全民经纪人纠纷研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产全民经纪人纠纷研究.docx（8页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、“全民经纪人”是房地产企业发动一切不特定个人充当其“房产经纪人”为其提供客户信息并在成交后支付一定报酬的全民营销策略，其本质是为了提高预售商品房销量、降低渠道销售成本。高杠杆、高负债、高风险的房地产企业必然极度依赖商品房的快速大量成交来实现回笼资金的目的。然而“全民经纪人”营销模式在成为各房企销售商品房关键手段的同时也产生了一系列法律问题，本文以“普通不特定个人”作为研究对象，通过梳理威科先行数据库中同类案例裁判规则，以试图为规避“全民经纪人”营销策略法律风险提出可行路径。房地产企业与“全民经纪人”法律关系认定广东省佛山市中级人民法院(2023)粤06民终17294号佛山市龙光骏业房地产有限公

2、司、黎娜行纪合同纠纷民事二审民事判决书中法院认为：本案系中介合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审阶段的争议焦点为龙光公司应否向黎娜支付佣金及利息。广西壮族自治区北海市中级人民法院(2023)桂05民终1206号合浦山湖海房地产开发有限公司、周继燕居间合同纠纷二审民事判决书中法院认为：周继燕向山湖海公司原员工田一明介绍陆文明购买案涉房屋一事属实，双方当事人均无异议，本院予以确认。现中介合同已成立,山湖海公司应向其支付中介佣金。山东省青岛市中级人民法院(2023)鲁02民终14255号青岛海上置业有限公司、藏路路居间合同纠纷二审民事判决书中法院认为：双方当事人争议的焦点是：青岛海上置业有限公司

3、应否向藏路路支付居间费的问题。中华人民共和国合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。江苏省常州市中级人民法院(2023)苏04民终2276号张健与常州雅劲房地产开发有限公司居间合同纠纷二审民事判决书中，法院认为：张健作为老客户通过雅居宝APP注册账户并在平台内推荐案外人刘鑫到常州雅劲公司购买房屋，张健与常州雅劲公司构成居间合同关系。综上，在司法实践中多数法院都认可开发商与“全名经纪人”之间构成居间即中介合同关系。依据房地产经纪管理办法，提供推荐房地产交易机会的中介人作为房地产经纪人员应具备专

4、业经纪资格，严格来讲还应与房地产经纪机构签订合法劳动合同，不得以个人名义执业。从这一点来看，“全民经纪人”显然不符合上述规定之要求。但房地产经纪管理办法属于部门规章，仅系对房地产经纪行业作出的行业管理规范性要求，其不属于法律、行政法规，因此未取得专业经纪资格的自然人订立的中介合同，并不影响合同效力。“全民经纪人”营销活动规则相关认定(一)规则应当公示广东省佛山市中级人民法院(2023)粤06民终17294号佛山市龙光骏业房地产有限公司、黎娜行纪合同纠纷民事二审民事判决书中法院认为：根据本案查明的事实，龙光公司对外宣传推荐洋房成交奖励25000元/套，案外人张某在黎娜的推荐下已在龙光公司购房，龙

5、光公司未提供有力证据证实黎娜在向其推荐报备时其已在对外宣传单、“龙某宝”小程序及售楼中心醒目位置对龙光全民营销判客细则进行过告知或公示，故龙光全民营销判客细则对黎娜不产生约束力。湖南省长沙市中级人民法院(2023)湘01民终3641号文香平、卢艳居间合同纠纷二审民事判决书中法院认为:奥园集团微信公众号上发布的奥园经纪人推荐须知具有对外公信力和普遍适用性，故本院认为应按照该须知中规定的政策计算佣金。（二）规则被认定为格式条款江苏省无锡市锡山区人民法院2023）苏0205民初289号邵阳、无锡彰泰房地产开发有限公司行纪合同纠纷民事一审民事判决书中法院认为：本案中，彰泰公司确认经济人若想取得佣金，则

6、必须在彰泰家微信小程序上报备并勾选同意事项。据此，可以认定彰泰公司提供的全民营销活动细则中的相关约定系格式条款。此外，当事人采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。通过彰泰公司委托诉讼代理人在庭审中对彰泰家微信小程序的操作可以看出，经纪人在通过该小程序对被推荐人信息进行备案时，仅需勾选“我同意全民营销活动细则自由

7、职业者服务合作协议”前面的方框，即可进行后续的操作，整个过程中不足以认定彰泰公司采取了合理方式提示推荐人员上述细则及协议中对免除己方付款义务的条款。辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院（2023）辽O111民初376号姜爽与沈阳奥园新城置业有限公司居间合同纠纷一审民事判决书中法院认为：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。至于活动规则第四部分和第六部分内容冲突问题，本院认为活动规定系被告单方制定的合同，在对合同条款理解存在争议的情况下，应做出不利于提供格式条款一方的解释。即应认定原告为被告提供了订立合同的机会，故被告应按合同约定支付报酬。I销售成功的认定（一）以系统显示销售成功为准山东省青

8、岛市中级人民法院（2023）鲁02民终14255号青岛海上置业有限公司、藏路路居间合同纠纷二审民事判决书中法院认为：本案中，藏路路为青岛海上置业有限公司推荐客户，青岛海上置业有限公司的公众号系统显示签约成功，且签约客户亦支付首付款，故青岛海上置业有限公司依据三盛国际海岸全民营销细则应向藏路路支付居间费。青岛海上置业有限公司以房产最终未销售为由，主张不支付居间费无合同依据，本院不予支持。（二）合理误差、轻微瑕疵等不影响居间行为的效力江苏省常州市中级人民法院（2023）苏04民终2276号张健与常州雅劲房地产开发有限公司居间合同纠纷二审民事判决书中法院认为：雅居保APP中关于保护期规则第一条提前报

9、备时间条款，其目的是为了确保老客户推荐购房的真实性，防止虚假中介行为。本案中，张健推荐刘鑫购房是真实的，其作为居间人已经在客户到访前提前进行了报备，其后雅居宝APP中也显示推荐成功，并在刘鑫签约购房后显示佣金生成。张健按照营销规则在雅居宝APP中进行了操作，即使第二次报备时间与到访时间间隔不满一小时，但几分钟的差距也属于合理的误差范围和轻微瑕疵，不足以否认张健居间行为的效力。常州雅劲公司接受了张健的购房居间行为，并与刘鑫达成了购房交易，应当认定张健的居间行为已经完成，常州雅劲公司事后又以张健的居间行为不符合规则为由拒绝支付相应的费用系违约行为，不符合诚实信用原则。（一）对活动规则做好公示、提示

10、并保留有效证据根据上述案例可知，房地产开发企业主张适用营销规则抗辩“全民经纪人”推荐的客户不是有效推荐或者未达到结佣规则的，应当举证证明已经通过公示的方式向“全民经纪人”告知了该活动规则，否则该规则对“全民经纪人”不产生约束力。对活动规则进行公示可以采取在售楼部现场设置显著展示牌并公正、录像的方式，或者在开发商运营小程序上将其设置为注册提示内容，同时为了避免活动规则被认定为格式条款，建议开发商通过加黑、加粗等方式对相关限制“全民经纪人”权利的条款等进行提示或说明。（二）不断完善小程序或系统漏洞任何开发商自有小程序或推荐报备系统都有可能存在不完善或漏洞之处，但涉及到佣金结算的关键是如果“全民经纪

11、人”所推荐的客户不是有效推荐、不是首次到访、不符合活动规定的结佣规则，小程序或者系统一定要能够及时在“全民经纪人”的个人账号中显示出来证明开发商已经尽到及时提醒说明的义务，如果“全民经纪人”个人账号显示报备、推荐成功，则“全民经纪人”及法院有理由相信“全民经纪人”已经提供了中介服务，且开发商对此予了认可从而支持“全民经纪人”的佣金支付诉求。而现如今应该大多数的小程序及系统都很难做到上述要求，因此建议各房地产企业提高重视，不断完善小程序及系统的内在漏洞。需要提醒各房地产开发企业注意的是，不同的时间段内可能会存在不同的活动规则，包括佣金计算标准与规则,开发商除了要通过图片、视频的形式保留好不同阶段

12、的营销活动规则，还建议保留好小程序或者系统后台的电子数据，避免举证不完全、不充分。（三）加强对销售案场开发商置业顾问的管理与培训开发商的置业顾问通常是与“全民经纪人”及购房客户直接接触的第一顺位人，因而关于活动规则的介绍、提示、说明很多时候直接影响到“全民经纪人”的判断与选择，甚至实践中存在置业顾问与“全民经纪人”传统损害公司利益的情况。因此有必要加强对销售案场置业顾问的管理与培训，加深置业顾问对规则的理解，加强对风险的防范。置业顾问除了应当做到及时向“全民经纪人”反馈报备推荐流程之外，更应当及时向“全民经纪人”进行风险提示，包括详细介绍或提示活动规则、反馈报备客户是否符合有效客户判定标准、及时跟进客户对接等，置业顾问同时应当做好证据保留工作，避免后期发生纠纷时没有证据支撑。