市政府机关大楼物业管理整体设想与策划.docx

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1、市政府机关大楼物业管理整体设想与策划第一节前言物业管理是随着社会主义市场经济体制建立和房地产开发与发展而形成的一个新兴行业。这一行业的建立，使城市房屋管理与维修由福利型的行政管理体制逐渐向企业化、专业化、一体化、服务型的物业管理市场体制过渡。物业管理的实施，对城市建设起到了较为突出的作用，改善了人们的学习、工作与生活环境，使物业得到及时、有效的维修和保养，达到增值、保值的目的。目前，物业管理的范畴已从新开发的小区、大厦扩展到工业区、机关、办公楼、农贸市场、商业街，甚至学校，许多单位职工宿舍在经过整改后也纷纷引进物业管理。引进专业化的物业管理，给小区业主/住户营造一个安全、文明、舒适、和谐的居住

2、环境，使小区的日常管理走上专业化、规范化的物业管理道路。为此，我们根据XX市委市政府机关大楼物业的实际情况，结合我公司的管理经验设计本物业管理方案。第二节XX市委市政府机关大楼物业服务的管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。在XX市委市政府机关大楼物业管理服务中，将结合沈巷镇政府办公楼的人文特点及行业法规，结合我公司先进管理理念和现代经营模式，确定本项目物业管理运营的管理架构。我们针对XX市委市政府机关大楼物业管理项目，计划设立“我公司XX市委市政府机关大楼物业管理处”，按“直线制”设定管理架构。根据

3、本项目的特征，我们把管理架构设计为：外部组织架构和内部组织架构两个部分，具体如下：一、XX市委市政府机关大楼物业管理外部组织架构主管部门监督协调XX市委市政府机关大楼考核反馈物业管理服务我公司管理外部组织架构说明：1、主管部门对管理处和我公司构成监督协调关系；2、我公司对XX市委市政府机关大楼物业管理实施专业化、规范化的物业管理服务。二、物业管理内部组织架构物业管理处设立服务中心、保安部、保洁部、后勤保障部四个部门。各部门具体职责如下：服务中心主要负责服务工作、接受维修申请、投诉接待和处理、档案管理、工程维修跟进、办公楼文化活动策划等服务工作；保安部主要负责办公楼的安全防范工作；保洁部主要负责

4、办公楼内的环境卫生工作；后勤保障部主要是对各物业管理处提出的维修需求，提供工程维修服务和办公楼内的绿化养护工作2、内部组织机构说明：(1)设置原则：精干高效、目标管理：XX市委市政府机关大楼管理处对物业管理服务项目实行计划目标管理，实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。(2)设置形式：垂直领导、整体协调：垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率；部门业务独立操作的同时，设置协调管理职能，旨在达成整体有机运作。第三节物业管理人员岗位职责一、管理处经理岗位职责：全面负责对所负责本项目物业管理服务工作实施一体化综合管理，贯彻执行IS09001质量管理体系及IS014000环境管理体

5、系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。根据学院要求和公司对本项目的服务承诺，推动落实各项物业管理服务工作的执行和达标。制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。负责检查、监督各项制度的执行情况。合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。二、服务中心岗位职责以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。检查、监督办公楼红线范围内的道路，绿化等公共

6、区域地面清洁。定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。上级领导交办的其他临时任务。三、物业清洁员/绿化养护员岗位职责负责本辖区的清洁卫生工作。负责公司及管理处业主的服务工作。负责办公楼各区域的垃圾收集工作。完成领导交办的其他工作。四、工程技术员岗位职责负责对办公楼机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。值班人员必须熟悉办公楼的供水、供电、电梯、

7、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电

8、分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。完成上级交办的其他临时任务。五、保安主管岗位职责接受管理处主任的工作安排，认真完成各项工作。对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。检查、监督办公楼治安、消防工作并巡视记录。负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业主投诉或造成较大损失的，负领导责任。做好安全管理

9、员的培训、考核工作。热情接待业主，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。熟练掌握消防器材的使用，发生火警，立即采取应急措施。六、保安员岗位职责服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。负责本辖区人员的进出管理。模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。熟悉消防有关器械的使用。负责办公楼安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。负责办公楼应急处理的抢救工作。负责办公楼物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。完成上级交办的各项任务。七、财务人员岗位职责对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，

10、不得任意改变。对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改

11、或授意、指使他人窜改会计报表数字。按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日月结。负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。负责统一管理管理处的发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。第三节员工管理一、人性化管理具体的物业管理服务主要是由员工来实施的。想要员工对服务对象一一业户以微笑，首先要管

12、理者对员工微笑。管理者对员工必须具备服务意识，重视每一个员工，注重员工的感受，在工作中结合“原则与弹性原则”，鼓励员工的进步，修正员工的失误。加强员工实际操作的品质管理督导，有针对性地具体实施员工训练，关心员工的成长。适当的授权，结合“指令”的信息传达、实施过程，进行必要的效果追踪，增强员工的“参与感”。主动了解员工的需要，使员工保持良好的沟通，倡导团队精神。二、录用与考核录用：根据人员岗位编制、用工条件，经考核、面试择优录用，录用后经上岗培训和业务考核，试用36个月，依据劳动法的规定，以劳动合同书的形式与员工确定劳动关系和合同期限；考核：考核是检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，重视对员工的考核，制定考核制度和实施办法:与管理者签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。对操作层人员进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩，年淘汰率10%,岗位轮换率10机培训项目结束后，对参加培训人员进行一次全面考核，培训考核率100机对管理层每年进行一次考核和民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘或调换。第四节本项目专业工种安排表根据本物业服务管理项目的管理方针和管理目标，共编制14个人员编制，具体配置如下：专业工种项目经理水电工会务服务员保洁员门卫、保安及车辆管理员合计人数1126（人）备注管理人员、建设部颁发的全国物业管理企业经理职业资格证书