深圳万K科物业服务实用经验手册_设备设施部分.docx

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1、深圳万K科物业服务实用经验手册.设备设施部分2.1高层楼道灯开关控制方式改造项目附图问题描述高层原楼道灯是使用按钮开关控制，不便使用且开启后，需手动关闭。即浪费人力又耗电。无图解决措施楼道灯开关设计为按钮开关控制。将原按钮开关控制的灯分为三路，其中两路改为人体感应开关，提高了业主出入的方便性；另外较大功率的一路改为触摸延时关闭开关,在感觉灯光不足的情况下，可手工开启，并且自动延时关闭，省去了手动关闭的麻烦，从而有效的降低了耗电量。成效方便业主，节约成本。2.2绘制电力运行负荷曲线项目绘制电力运行负荷曲线附图问题描述用电高峰期只能通过质量记录查看相关数据，无法通过图表直观显示电力运行负荷情况。,

2、解决措施利用C语言程序编写和设计曲线图软件，手工录入一天2次抄表数据自动求平均值，完成数据录入后自行生成曲线图并保存图片即可输出曲线图，简单、明了。二H成效利用监控、方便工作2.3大堂门电插锁改进措施项目大堂门电插锁改进措施附图问题描述电插锁使用时间较长会出现锁舌对不到锁孔的现象（大堂门向里推拉，时间长了出现锁舌偏离锁孔），带来很多安全隐患。解决措施在门内侧增加一块门挡，使门向里自动关闭时不会冲过锁孔；把推拉标识对调，把地弹簧的力稍微调大一点即可。成效节能、减少维修工作量。2.4智能除湿装置项目智能除湿装置附图问题描述接触器、断路器、开关箱等设备受潮气影响，故隙频繁或使用寿命弱化，特别是设备接

3、线端子受潮后很容易生锈，造成设备故隙。无图解决措施在配电箱、柜安装电加热除湿器，当除湿器的湿气探测装置探测到配电箱、柜的湿气大于设定值时，启动电加热器，将湿气蒸发掉。湿度小于设定值时，自动停止加热。这样就能始终保持配电箱、柜的干燥环境，由此，使设备器件得到良好的保护，延长接触器、断路器、开关箱等使用寿命。成效减少设备故障风险，延长设备使用寿命。2.5照明节电器的推广项目照明节电器的推广附图问题描述小区公共照明的费用支出较高，约占总成本的10%,如能节约电费，将运营成本降低。无图解决措施公共照明中，常开的灯具位于地下车库，半开的灯具为小区路灯，灯具的类型主要以日光灯、节能灯为主，都是感性负载，功

4、率因数较低，照明节电器通过提高功率因数、使灯具在合适电压下工作来达到节电目的。对于安装地点有一定要求，要求线路集中、功率较大、以日光灯等感性负载为主，能有效节电。成效节能2.6管道压力检测/停泵装置项目管道压力检测/停泵装置附图问题描述消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网和漏水，当采用限制压力的方法测试后，可将管网压力限制在设定的值以下。itM*SZ1U11JMMBA解决措施为防止消防水泵误启动造成管网压力过高损坏管网U*P一I并造成漏水影响其他设备的正常使用，在水泵出口管网处安装压力表检测装置，当管网压力超过安全压力时自动停泵，从而保护管网及其他设备。成效减少风险2.8电梯监控图像抗干扰方

5、法项目电梯监控图像抗干扰方法附图问题描述由于电梯运行干扰，监控易存在“雪花”状干扰现象，电梯静止时图像效果良好，在运行时图像被严重干扰。无图解决措施将电梯随行电缆和井道中的监控双层视频线外层屏蔽网接地，可解决了电梯监控“雪花”状干扰故障，图像效果在电梯运行时达到了良好状态，满足了监控及录像要求（使用加强的电梯专用双PVC双屏蔽电缆也可以解决上述问题，但成本较高）。成效节约成本、满足使用要求。2.9消防卷帘门到位保护装置项目消防卷帘门到位保护装置问题描述在卷帘门开到位、关到位的位置上限位开关容易老化，造成限位失控卷帘门损坏。I解决措施为防止消防卷帘门到位后出现失灵的故障，在卷帘门开到位、关到位的

6、位置上安装限位门磁，起到限位保护的作用。成效低成本，效果好3.2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进项目污（集）水井、水池和水箱水泵控制系统改进附图问题描述污（集）水井、水池和水箱水泵由浮球控制，浮球长时间在水中浸泡容易进水导致触点接触不良和老化，容易出现进水导致触点接触不良，更换频度大、维护成本和故障率高，影响水泵正常使用。1i1解决措施将目前浮球控制的水泵启动改成磁力开关控制启动，利用原闲置/或没有用的水池大浮球作为磁力开关的浮力载体，推动磁体上下运动，在到达设定高水位报警点时报警。此改进简单，费用低廉（磁力开关不到10元/个），使用寿命长，基本不用更换。成效可靠、节能2.11雨

7、水井盖铺设假草坪项目雨水井盖铺设假草坪附图问题描述由于雨水井盖颜色与小区整体的绿色搭配不协调，破坏绿化的整体观感。I解决措施在小区的雨水井盖上铺设假草皮，与周边绿化环境协调一致，可以起到绿化和美化小区的用作。II成效美观2.12设备机房防潮方法项目设备机房防潮方法附图问题描述深圳天气潮湿，设备机房一般采用排风机使机房内空气流动防潮，此方法收效甚微，且产生风机设备损耗11it及电能损耗。地下室设备因潮湿绝缘下降容易出现111fIii运行故障。11解决措施在设备配申柜（控制柜）中放置石灰石（石灰粉）防潮，效果较好且可循坏使用，经济性高。成效经济、实用2.13污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸项目污水

8、井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸附图问题描述污水井和雨水井在蚊虫滋生时节经常会有蚊虫飞出，K丁厂；心对水井管道进行消杀时也会有蚊虫和蟒螂从井盖跑出来，影响卫生环境。n解决措施在污水井、雨水井盖下加装防蚊、虫闸，封住蚊虫和螳螂的出口，同时将防蚊虫闸做成斜面的，不影响地面雨水等排入下水道。成效有效防止蚊虫螳螂爬出，管道消杀时可一网打尽。2.14增设“废气引导管”项目“废气引导管”附图问题描述高层楼宇污水排放较为集中时，光靠存水弯的水是无法封闭管道内的臭气的，臭气会以气泡的形式流露出来。解决措施排污主立管旁增加一条排气管与排污管相连，以解决废气排放，进而解决地漏返臭难题（注意废气排放的方向，不能过于靠近

9、住户，甚至被风吹进住户家）。成效简单、实用2.15小区路灯杆的除锈、改造项目小区路灯杆的除锈、改造附图问题描述由于路灯底座周边是草皮，而草丛中水份较多，不易挥发，时间长久，杆底部锈蚀严重，存在严重的安全隐患I1I解决措施成效将路灯底座周围用水泥硬化，微微脱出路面积水不能淹没的位置即可。防水、牢固2.16室外裸露电源开关加装锁盒项目室外裸露电源开关加装锁盒附图问题描述室外电源箱内开关操作把柄有部分是裸露，开关的位置较低，无图所以大人和小孩都可以轻易的将开关拉下来，又没有相应的保护措施。解决措施将现有的所有电源位置较低的开关，加装一个锁盒，防止人员将正在运行的设备关掉，防止意外的事情发生。成效有效

10、果防止开关电源，减少安全隐患。2.17栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置项目栅栏式道闸安装红外保护防砸车装置附图问题描述新建小区停车场安装的都是防止行人通过的栅栏式道闸，但栅栏式道闸有一缺点就是无法安装防止栅栏意外动作导致砸车的压力波保护装置。)解决措施根据车场栅栏杆道闸的实际工作情况，为防止道闸地感误动作导致栅栏杆落下砸到车辆，在道闸旁边的车道上安装一对主动红外探测器，将红外信号串接在带压力波装置的光电开光与道闸控制盒上。成效安全、可靠，能有效规避砸车风险。2.18供配电系统温度检测项目问题描述供配电系统温度检测用电负荷大的配电设备容易发热，对过热的设备，设备I二一-可维护人员只是凭手摸来感觉

11、温度,或者是用红外测温仪进行检测。而要经常用红外测温仪检测设备温度不太现II实。解决措施采用示温贴片，直接粘贴在设备上，示温贴片有“60、I70、80”三个温度探测点，达到那个温度点，那个点就由白变黑，提示检查人员关注该设备。效果:有效检测设备温度,预防性设备管理的重要措施。I成效方便、实用2.19水箱（池）报警系统项目水箱（池）报警系统附图问题描述现在的水箱报警系统使用的触发器件均采用浮球控制，但浮球长时间浸泡在水中容易进水，造成触点接触不良，影响报警。同时试验报警触发信号也不方便。解决措施不用浮球触发报警，改造方法：从水箱水位计处引一根出水点，在出水点处加装一透明软管，使透明软管的水位与水

12、箱水位同步。在软管里面放一带有磁铁的浮标，该浮标将跟随水箱水位的变化而上下浮动。在设定的高、低报警水位处安装一磁控开关，在浮标上下浮动到达高、低报警水位处就触发磁控开关，磁控开关就将信号传回中心报警。同时在软管下部安装进水和出水阀门，通过开、关进、出水阀门，就可方便的测试报警系统。该报警系统触发器件由于不和水接触，使用寿命理论上可无限长，并且稳定性很高。IM成效可靠实用，节约成本，预防性设备管理的重要措施。2.20设备铭牌、资料数码存档项目设备铭牌、资料数码存档附图问题描述设备在维修时，经常遇到铭牌资料不清楚，无法找到产地、型号、具体参数，造成配件购买困难，维修不便，特别是在水下、地下的设备，

13、由于设备的铭牌磨损，丢失等原因，造成设备资料不全，维修困难。直KexiNikM%JPX699-W*%KM田（。旭）就而5266166伸4解决措施在新项目前期介入或入伙时，对所有的设备，用数码相机拍下相关的铭牌资料进行存档，需要时能及时查询。成效方便保存，建立档案库可永久保存。2.21停电信息查询、知会措施项目停电信息查询、知会措施附图问题描述供电局为保障正常的供电安全，根据各变电所的供电负载情况，定期会对一些供电线路开关进行停电检修。无图对于停电检修涉及供电线路的停电信息，虽然供电局一般都会在报纸、网站等媒体进行公布，但停电涉及的用户往往都很难准确掌握自身供电线路的停电信息。供电局每次公布计划

14、停电检修时间一般都在一周以上，涉及的停电范围较大，停电线路较多，用户往往很难注意到停电信息中自身的供电线路供电局对于计划停电检修也会进行时间更改、推移或项目取消，用户一般都很难及时、准确掌握自身供电线路的停电信息，对顾客造成比较大的影响。解决措施向供电局开通自动接收停电信息的业务，申请办法为：写明所属大厦/小区的供电线路（XX站XX线）、供电范围、直线联系电话（或手机）、直线传真机号码，盖上公章，回传到深圳供电分公司（FAX：25593491）即可。此项业务开通后，所属大厦/小区的供电线路需进行计划停电检修时，会自动收到供电局的计划停电信息。成效有效预防停电事故造成的影响222防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁项目防烟门、天台门、设备机房按类别安装通锁附图问题描述每个楼层防烟门、天台