商业物业的管理特点与住宅物业的不同.docx

《商业物业的管理特点与住宅物业的不同.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业物业的管理特点与住宅物业的不同.docx（10页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、商业物业管理的特点一、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外,安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。二、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。一、管理点分散商业物业人员流动量大

2、，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。四、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。五、车辆管理难

3、度大到商业写字楼工作或到商场购物的人员，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业物业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。针对商业物业的经营管理特点，不难看出，物业公司在经营和管理商业物业时不但要做好安保、清洁、绿化、消防等基础工作外，更重要的是对商业物业的经营。如何提供切实有效的服务，使得物业保值、升值才是商业物业管理的关键在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

4、物业前期介入方案根据某广场工程进展情况，特制订如下方案:1、工作内容:(1)从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据。从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。2、管理措施(1)熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循。制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作。(3)参与有关工程联席会议，协调各方面关系。确保商场运营的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租

5、户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商场接管验收方案。1、管理内容:(1)了解接管物业的基本情况。编制物业接管验收计划，确定物业验收的标准、方法和日程安排。(3)与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准,对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。(4)与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准。(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接：核对、接收各类房屋和钥匙。核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档。核对、接收各类设施设备。核对、接收各类标识。2、管理措施:(1)组建接管验收小组

6、，负责商业街区的接管验收工作(2)制定接管验收规程。(3)掌握物业验收的标准和程序。(4)提高对接管验收重要性的认识。(5)实事求是地开展接管验收工作。(6)按规定办理接管验收手续。租户管理特点在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1、管理内容：在租户领房前将所有资料准备齐全。精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。(4)收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋

7、质量问题经租户确认后，填入租户验收交接表。对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。2、管理措施：制定租户领房程序。策划租户入住现场布置方案。按照租户领房程序，安排工作流程。(4)热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见。按规定办理租户入住手续。二、1、业户服务管理业户服务是指物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的服务。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括前台咨询、投诉接待、倾听建议和意见、安排维修和回访、收取管理费与内外联系等。2、商业物业装修服务管理装修管理在商业物业的经营管理中特别重要。如果装修管理做得不好，往往会引起很多问题，影响商业物业的经营效

8、益。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。3、商业物业设备、设施维保服务管理商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。商业物业设备管理主要是防止商业物业停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商业物业供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商业物业声誉带来不利影响。所以应日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一

9、有异常情况及时安排维修，确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。4、保安服务管理商业物业的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。5、保洁服务管理搞好商业物业的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为使用者提供一各理想的经营工作环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。从而使得物业保值升值。6、绿化服务管理绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的工作和购物环境的基础。商业物业内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商业物业得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，

10、制定详细的管理细则，指导养护人员实行。7、租赁服务管理商业物业方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会把商业物业经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商业物业的经营管理.作为物业管理公司也应将商业物业经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。8、广告管理业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商业物业主体周边与商业物业内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物管公司为了规范商业物业的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商业物业的广告宣传管理。商业物

11、业的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商业物业整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商业物业的整体设计格调。9、商业物业保险管理商业物业的物业管理中保险管理是必不可少的。在商业物业的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商业物业进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。物业公司应主动出面向商业物业方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。

12、法律分析物业管理收费各地区都有所不同的政府指导价，不同地区收费标准不同。同一地区都按不同等级来划分收费标准。可参考如下标准：1、办公室（写字楼）一级（按优质优价的原则确定）。二级（每平方米约为15元）。三级（每平方米约为10元）。四级（每平方约6元）。五级（每平方米约为4元）。2、商场或者商铺一级（按优质优价的原则确定）。二级（每平方米约为18元）。三级（每平方米约为11元）。四级（每平方约为5元）。五级（每平方米约为2.5元）。3、工业区或者工厂厂房各类按优质优价原则确定收费标准,其成本利润率按照不超过10%核定。4、住宅小区内符合规划要求的办公、商业用房商业用房收费标准高于同类住宅商业用房不宜超过200%；高层建筑办公、商业用房不宜超过50%,要注意的是，即使是用作商业的房屋，也是需要缴纳物业管理费用。法律依据国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知第十一条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2、物业共用部位、共同设施设备的日常运行、维护费用。3、物业管理区域清洁卫生费用。4、物业管理区域绿化养护费用。5、物业管理区域秩序维护费用。6、办公费用。7、物业管理企业固定资产折旧。8、物业共用部门、共用设施及公众责任保险费用。9、经业务同意的其他费用。