城市更新投融资模式及案例解析（附图解）.docx

《城市更新投融资模式及案例解析（附图解）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城市更新投融资模式及案例解析（附图解）.docx（21页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、随着十四五工作目标的确定，住房和城乡建设部党组撰写了实施城市更新行动，将城市更新作为城市建设领域十四五工作的主旋律。但是，对全国地方政府来说，城市更新是相对比较陌生的概念；政府主导的城市更新与深圳等地区以企业为主体的城市更新项目差异甚大，无法具有参照意义。那么，城市更新需要做些什么？地方政府又如何去做？资金从哪儿来呢？本文将从如下几方面并结合案例进行分析。一、城市更新项目分类1、按改造力度划分：整治、改建和拆建按照改造力度由弱到强，城市更新项目可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。不同城市命名略有不同，但实质相近,例如深圳将城市更新项目分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应整治、改建

2、和拆建）；广州分为全面改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中山分为微改造、局部改造和全面改造（分别对应整治、改建和拆建）。整治类改建类折建类口P士）定义op-0定义口P亡定义深圳综合整治类不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施、基础设施、沿街立面等；一般不增加建筑面积。功能改变类不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物原主体结构；改变部分或全部建筑物使用功能。拆除重建类可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质，严格按照城市更新单元规划、城市更新年m+y的规定实施。业主改造意愿需符合两个三分之二黜牛。广州微改造维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑

3、物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。全面改造类以拆除重建为主的更新方式珠海整治类对更新单元内的基础设施、公共服络配套设施和环境进行更新完善，以及对既有建筑进行节能改造和修缮翻新等，但不改变构和演功能；一般不加建附属设施。改建类对更新单元内已确权登记的原有建筑物改变使用功能，实施土地用途变更，并可在不全部拆除的前提下进行局部拆除或者加建，但不改变权利主体和土地剩余使用期限；可增加建筑面积，增加的总建筑面积不得超过原合法建筑面积的百分之三十。拆建类

4、对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设。中山微改造维持现状建筑物主体结构基本不变，对附着于现状建筑物进行加建、拆建，改变使用功能，整饰修缮、保护活化，完善公益性蝇等改造活动。局部改造是指在宗地范围内，保留符合规划、建筑规范和安全标准的建筑物为前提，另行加建、改扩建等改造活动。全面改造类是指以拆除重建方式进行再开发，或实施生态修复、土地复垦等改造活动。整治类项目改造力度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。整治类项目不改变建筑主体结构和使用功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为目的，一般不增加建筑面积。审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣工验收和后续监管。改造资金主要来自市/

5、区政府、权利人等。城镇老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。改建类项目改造力度居中、一般需由市级城市更新管理部门审批，房企一般可通过改造、持有运营的等方式参与项目。改建类项目一般不改变土地使用权的权力主体和使用期限，在不全部拆除的前提下进行局部拆除或加建，可实施土地用途变更，部分城市可增加建筑面积（但一般会对建筑面积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。房企可通过改造、持有运营等方式参与项目，代表案例如万科上海哥伦比亚公园。原先主：上海生物的品研究所原业态：办公褛、仓薛、实装室等项目获取方式：2016年6月万科与原业主签订20年整租苏

6、议运管方：上海万科产城发域.有限公司运劳收入：办公出租均价240-300元/平/月；商业出租均价300-390元/平/月G）改建美城市更新案例二万科哥伦比夫公园（上生新所）项目获取.o改龙挣有运营 历史龙筑：果护性改造为主工业珑筑：保缉原建筑，进行结构和功能的调整 改造后产品定位：办公、娱乐、生活、文化一体的商制 改造后业态：74、办公；18%餐饮娱乐健身；8%文创艺术图1改建类城市更新项目案例：万科上海哥伦比亚公园拆建类项目改造力度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。拆建类项目对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。拆

7、建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。拆建类项目分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压力和项目周期有所差异。主要模式类别政府主导收储模式：由政府征收土地、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，再由受让人开发建设。市场主导村企合作改造：农村集体经济组织将所属的国有建设用地，或将集体建设用地转为国有建设用地后，通过招标方式引入土地前期整理合作方，由合作方先行垫资完成土地前期整理事项，后交由政府以招拍挂或协议方式出让土地，合作方按土地整理协议取得相应收益。单一主体归宗改造：改造范围内的权利主体

8、Iffia签订ii祖tt办议的方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，由该主体申请实施改造。农村集体自改企业收购改造雨、市场合作土地一级整理模式：政府在拆迁阶段通过招标等公开方式引入土地前期整理合作方承担具体拆迁工作，该企业需要垫付征地陪HW款。克ms招拍挂等公开方式确定土地使用权人，收到地价款后，政府再向合作方支付拆迁费用与合理利润。一二级联动模式：政府通过招标等公开方式彳愉，痛s地前期整理工作，又是土地使用权人。合作方承担具体拆迁工作，垫付征地拆迁彳款，完成拆迁后，政府直接将拟出让土地使用权供应给该合作方，所支付拆迁费用与的润抵减其应向政府缴交的地价款。表2.拆建类项目的三种主要模式（亿

9、元）2、按改造对象划分：村改、城改和厂改按照改造对象划分，城市更新项目分为旧村、旧城、旧厂改造三种类型。旧村指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善,土地以集体所有性质为主的村集体成员聚居区域。旧村改造的地块，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有用地。其中，复建安置地块转为国有土地一般可采用划拨方式，融资地块转为国有土地可采用招拍挂公开出让或协议出让。旧城指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善,土地以国有性质为主的城镇居民生活生产区域。旧城改造的地块，一般在完成拆迁补偿后由市国土资源主管部门按国有土地公开出让程序出让。旧厂指城乡建成区内建成较早的工业生产、产品加工制造用房

10、和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等4。旧厂用地包括工业用地和仓储用地。旧厂改造包括工改工、工改住、商”、工改MO等类型。从项目周期来看，旧厂改造周期最短，且一般工改工项目短于工改住、商项目。旧村、旧城改造周期长且不确定性高，主要来自拆迁权利人数量众多、产权复杂，谈判周期长，同时在项目立项和审批阶段，房企需就项目容积率和规划等问题与政府沟通。以深圳标杆村改项目南山区大冲村为例，项目从房企签订意向合作书到村民签约耗时3年、从签订意向合作书到项目首期开盘耗时7年。旧厂改造业主结构相对简单，房企一般只需要与原业主做好协商，配合政府政策执行即可。其中，工改住、商项目变现能力更强、利润

11、更高，是房企的关注重点，但由于规划审批环节政企双方在容积率和项目规划上有一定的博弈时间，项目周期比工改工项目更长。工改工项目周期短但销售流动性差，房企一般通过持有运营的方式取得回报。近年来，主要城市旧厂改造项目占比呈现增高趋势，且工改工”项目立项占比较高。二、城市更新项目的孵化经历步骤本部分重点讨论房企参与较多的拆建类城市更新项目流程。拆建类城市更新项目分为四大步骤：(1)计划立项；(2)专项规划报批;(3)实施主体确认;(4)土地获取。完成四个步骤耗时可达58年，流程越靠前项目不确定性越-1I1FJo平均1.0年图2.拆建类城市更新流程与周期1、计划立项指项目申请纳入城市更新单元计划。申报主

12、体可以为权利主体（如村委会等）、由权利主体委托的市场主体（如房企）、或市/区政府，项目申报需满足一定前提，如达到最小改造规模、补公用地达到一定比重、改造意愿满足条件等。其中，改造意愿征集是立项前的关键步骤，不同城市要求有所不同，如深圳为单地块双2/3”,珠海为旧住宅双95%，非旧住宅双3/4。在完成意愿征集后，申报主体可向区更新办提交申报材料，经区、市两级审批后项目纳入城市更新单元计划，标志立项成功。STEP1J“立项”1史主信息收集业主签署改造意愿委托书改造意愿征集确定申报主体）查丈测绘中报材料准备申报表/更新单元范国图缎/现状权属/建筑物信息/改道意愿书等潭圳为例：（双2/3）建筑面积2/

13、3以上且总人敷2/3以上的业主同意（多地块取4/5）.提供身份证及房产证复印件可为：权利主体（如村委会等）/权利主体委托的市场主体（个人或企业）/市、区政府批准纳入城市更新单元计划力项目周期府期拆迂现状调查、意感征集：可2-3年立项审批（以深如I为例，理论最快2个月左右）：区更新办核对菅料（5个工作日）一区兴新办资格认定、核查（20个工作日）T艮送主管部门，彩成更新计划草案（公示不少于10天）-报市政府审批一审批通过后5个工作日内公示图3.城市更新流程第一步：计划立项深圳中山珠海最小面积城市更新单元内拆除重建用地面积原则上应大于1万方城市更新单元内用地面积原则上不小于6.67公顷（折100亩）

14、。城市更新单元内已供建设用地的用地面积应当不小于1万方补公用地要求城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施等的独立用地应当大于3000平且不小于拆除范围用地面积的15%无偿移交建设用地面积不小于项目总用地面积的15%,且不小于3000平方米补公用地应当不小于300呼方米且不小于已供建设用地面积的15%单一地块（双2/3）:占建筑物总面积三分之二以上的权利主体同意；三分之二以上的权利主体同意。集体用地（双80%）:村集体成员户代表80%OJZ吸集体土地小建筑物权利人80%以上签名同意；旧住宅（双95%）:专有部分面积占比95%以上的业主且人数占比95%以上的叱同意可启动；多地块（8

15、0%）:符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。国有土地（双80%）:占建筑物总面积80%以上的权利人且占总人数80%以上的权利人签名同意。非旧住宅（双3/4）:由专有部分面积占比9之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，捋生参与表决专有部分面积四分之三以上的四分之三以上的业主同意。表3.代表城市拆建类城市更新项目立项条件2、专项规划报批指城市更新单元规划的编制和审批，通常需在立项公告后一定时限内完成方案报送，如深圳要求1年。在这一流程中,申报主体一般首先向主管部门申请核查土地及建筑物信息，再聘请有资质的规划设计单位编制规划方案，并与规划国土部门深入沟通、报审，以获得对公司有利的批复指标。专项规划报批是房企就容积率、配建要求等与政府进行博弈的过程，通常需要耗时1-2年。申报城市更新单元规划时间较长，通常需要1-2年图4.城市更新流程第二步：专项规划报批3、确定实施主体指通过