关于超市和建筑形态的考虑.docx

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1、关于超市和建筑形态的考虑一、超市问题超市建筑定位为两层或一层，各有利弊。按照超市经营规律，周边人口12名有效客户可维持1平米的超市经营面积，在发达城市一般将周边居住人口的80%计算为有效客户，中等发达城市为60%,太原为中等发达城市。小店新区目前常住人口约为5万人左右（估计数，无详细资料）。5000060%12=2500平米随着小店住宅开发的推进，太原整体城市南移的发展，估计35年内常住人口可有大幅度增加。两层超市优劣势分析：优势：符合小店新区长远发展趋势充分发挥土地价值长远利益最大化劣势：超市一般不能销售，只能出租，所谓收益只能在帐面体现减少住宅可销售面积，损失近期收益出租经营，资金回收慢过

2、分超前，不符合小店目前消费状况无法预判是否出现其它超市现实市场状况会导致招商困难，房屋闲置二、高层问题我司小店项目住宅价格：期房价格：1700（打折后）准现房价格：1900（打折后）总体均价：1800元/平米预计高层售价期房价格：1800（打折后）准现房价格：20（打折后）总体均价：1900元/平米高层建筑分析：按高层建筑考虑，按照容积率4.0计算，总建筑面积为40000平米，其中地下约5000平米，地上约35000平米，其中商业5000,住宅30000平米。总销售收入30000X1900+5000X3200=7300万，加车位销售收入，约为7500万。建筑成本：40000X1400=5200

3、万利润：2300万总利润相比现6层方案增加数量不多带来的问题：规划设计审批问题：遮挡北侧住户阳光问题如何解决高层建筑需要大规模开挖地下基础，与现有超市的基础问题如何协调楼房摆放位置与超市如何协调内部阳光遮挡问题如何解决建筑周期延长，开发风险加大高层建筑加大了管理难度，尤其对新成立的没有开发经验的公司市场是否接受郊区高层住宅（一般情况客户购买郊区住宅，对绿化、环境等考虑较多）销售证件办理延迟，销售回款滞后，资金压力增加建筑成本大幅度增加，不能抵消地价的降低结论：采用增加楼层，扩大建筑面积，实际降低楼面地价来增加总利润，一般是土地昂贵的城市中心区常用的经营手段，一般适合于房价较高，地价较高的情况。因为高层建筑的成本高昂，如果房屋售价较低，或者土地价值不是十分昂贵，建筑成本大幅度增加，不能大幅度抵消地价的降低，实际是得不偿失。加之本地块有两个主要限制因素：一是土地规模小，规划设计空间有限，无法保证建筑的居住品质，且存在遮挡问题；二是有部分现有建筑，无论是规划设计上，建筑施工上都存在很大的协调难度，甚至是无法解决，因此，不建议采用高层建筑的形式。