房地产产品策划全攻略.docx

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1、房地产产品策划全攻略生活质量的提高首先要从改善我们的居住环境开始，因为人的一生绝大多数是在屋檐下度过的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的东西，它只是充分考虑到普通人的需要。随着住宅建设的演变及市场竞争的加剧，更新换代的全功能生活住宅将抢占新世纪房地产市场。A如何做个真正的发展商1投资商与开发商的区别投资商是出资金、看回报的人，会很客观及果断地把房地产开发作为赚钱的工具，见好就收。市场不景气时会收缩甚至“斩断”，做另外一个项目。他能调集各方面的专家把项目完成。而开发商不但要具备融资、工程管理、销售能力，还要有申报开发手续的关系。一个项目从决定到完工可能需要3至4年的时间，开发商除了资金的投入，更多

2、的是时间与精力的投入，这无形中就对项目产生浓厚的情感甚至“爱上了她”，这对整个项目的发展及策划都是不利的。因为他会主观认为自己的女儿绝对是公主，不愁嫁不出去。不能客观判断市场的结果可能导致失去机会，或者不能与市场结合完成项目的最理想开发。中国房地产的开发要比国外落伍，大部分的开发商的经验有限，严格上说只能称为投资商。因此，成熟的开发商还需要一段时间磨合,在参与的过程中提高自身在工程、施工、质量、管理、销售、策划等方面的水平，从而最终成为真正的开发商或发展商。2.成本和品质的关系投资商一般都会注意成本的控制，而现时市场的竞争使得价格战不可避免。为了有一定实力打赢价格战，就要从项目立项之前重视成本

3、的控制、重视现金的流量（这与利息成本息息相关）。所以在我们策划时一定要有最稳妥的财务安排。第一代的物业，只要有顶、有水、有电就能住。第二代开始重视生活居住的品质，要求有足够的活动空间、绿化率，户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等，都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代，主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱，准买家会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育，越来越清楚什么是最好、最合适自己的。3.最好的前期策划空手道空手道的真理在于用最少的资

4、金，把项目做起来。但是万一遇到市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。因此，一个良好的项目定位、买家定位是前期策划的核心。B现代住宅新规格要有美妙的家庭生活，就要关怀、爱护、尊重每一位家庭成员，将亲情、温情渗透在我们的居住空间里，才能使我们的家庭更有活力,更有生命力。典型简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计，大部分家庭中以小孩为主角，老人为配角。那么，我们在购房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老：1地段要方便事实上方便的地段就是指交通发达，这不光是方便小孩上下学，老人外出访友，更重要的是有

5、好的交通。就算现在是不好的地段，未来也肯定会成为旺点。因此只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要考虑物业本身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业本身又拥有70年的产权，要有更长远考虑，在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。2 .周边环境要清新对小孩与老人最重要的是身体健康，城市里的各种污染都对他们健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或社区里。现在大部分小区均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太密，仅有空间因为车位不够，

6、也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境（好地段）也要有小环境，对绿化的要求是能使得上的绿，享受得到的绿。3 .户型功能齐全老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以白天老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少,杂物就特别多，特别占地方。因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功能。这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的最佳空间。4 .硬件配套要完善硬件配套包括电梯、暖通、水质、保温系统、供电。要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。暖

7、气在冬天时能保证室温达20以上，在能正常有效使用下,可以考虑选择配备优质壁挂炉的住宅，冬天若提早来临，壁挂炉即时可启动。要有好的采光、景观少不了大窗、落地窗、飘窗、玻璃窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限度要采用双层玻璃，档次高的采用双层中空玻璃，朝向北边要有保温墙，这样舒适的温度才有保障。5 .生活配套要息息相关老人小孩在社区内最需要方便，要有室内的活动、运动空间，以及教育文化交流场所和应急的医务所。要提供一个全天候的活动、运动场所，补充在冬天不能在室外活动的缺憾。托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少服务的。有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、精神负担。小型紧

8、急医务所，为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。6 .物业管理要有“内涵”物业管理投诉占房地产投诉总量的60%以上，除了开发商所提供的物业存在问题，物业管理公司不够专业外，更重要的是业主并不重视物管。物管公司要与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务,如为老人提供康娱活动，为小孩举办音乐、绘画、体操等培训班，在老少积极的参与下，社区的文化才会更精彩，物业才能升值。7 .网络设施要实事求是进入21世纪，人类与网络不能分割，网络正以几何倍数迅速发展。今天最先进的可能两年后就被淘汰，开发商若有太大投入在网络设备上，成本最终会转移给买家，倒不如实在点，只把网络的高速公路做好，适当留出改装、

9、扩充的空间，把省下的成本投放在物业的质量上，购房置业者也乐意接受，因为毕竟是购房，不是购网。C全功能生活住宅抢占新世纪市场在新的世纪，随着社会经济、科学技术的发展及居民生活水平的提高，住宅在先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主义精神，将我们的家营造得舒服、富有情调、实用坚固。全功能生活住宅就在这时应运而生，它并不一定是豪华住宅，但无论是地段选择、社区规划、户型设计、装修标准、生活配套等都本着深层次的人性关怀，更加符合人性化需要。1 .地段主要看发展的潜力对于自住和投资来说，地段的选择也是不同的。若自住，更多地要考虑居住者的年龄、上下班的情况

10、、家里有没有老人、有没有小孩上学。对个人而言真正好的地段，应是最符合自己需求的地段，方便自己及家人的出入、生活及社交。针对不同的购买群，好地段的概念也是不同的。我们还应考虑到一个人不可能永远在一处地方上班，而我们所买的房子却有长达70年的产权，而实际上自己居住的时间大概也就只有10年左右，这样就要考虑更长远的保值和增值。因此我们要了解今后城市的规划及发展，更要预测以后的交通状况。交通的改善，可以把整个城市的版图缩小，有了好的道路网，只要有人去，就能慢慢发展起来。2 .社区规划关注舒适、生态、绿色与交往高质量的住宅都非常注重社区周围的环境氛围。社区内部格局划分合理，建筑设计应遵循高低错落、疏密有

11、致的原则。在小区里不但要拥有室内室外的活动空间，绿色更是必不可少。绿地要具有可达性,使人充分融入自然之中。并且自然景观与巧夺天工的人工景观互相呼应，体贴照顾男女老幼的休闲与健身，增加邻里之间的交流机会。3 .户型不在大而在功能全户室安排上布局合理，强调公私分离、动静分离、干湿分离、洁污分离、居寝分离。好的户型不一定要大，但一定要功能齐全，因为真正的实用存在于简单合乎功能的结构中。4 .硬件配套要完善完善的硬件配套包括电梯、暖通、供水、保温系统、供电、智能化配套、保安系统、闭路电视、红外线控头等。5 .生活配套要贴近生活站在以人为本的角度，社区内应提供一个全天候的休闲、活动场所，多设置乒乓球、篮

12、球、羽毛球、小型室内足球、手球、壁球、游泳及健身等设施。这些地方除了可锻炼身体，也是一个交友的空间，更能节省家中康娱的开销。6 .提供人性化的物业管理物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要重视开发商的实力、口碑、信誉，还要聘用专业的物业管理公司。这样的物管公司不但能提供优质良好的服务，还能与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务。置业者心态分析：据非官方的统计，北京置业者75%以上欲购50-60万元以下的商品房。60万总楼款,首付20%即12万,做20年按揭，月供在35004000元之间，物业管理费约500元。尽管大部分置业者都能负担得起，那他们为什么还不买房呢

13、?下表所列的是各种导致人们不买房的原因：序号不买房的原因A不满意地段B不满意户型C不满意小区环境D不满意物业的配套设施E不满意物业的交付时间F不满意物业的售价及付款方式G不满意物业管理费H不满意物业的装修标准物业不完善的原因分析：房地产竞争激烈，开发商在地段、朝向（IO0%朝南）、绿化率、会所、能源（地热供暖等）、教育、独立式小型中央空调、净高、智能、数字化小区等等方面，都希望有最好的设计、最新的建材和最好的概念，但以北京为例，至今还没有谁能真正做到这一点。下表所列即为各种导致物业不完善的原因：序号导致物业不完善的各种原因1发展商的概念很好，本意是用概念支撑完成销售，却没有在物业的本质上下功夫

14、。2没有周详缜密地考虑技术、维修、保养、管理及收费细节等方面的问题。3新增加的概念或产品应该能增强物业的竞争力，多投入100元/平方米在房价上增加100元/平方米是可以的，但投入100却增加200或更多就“太黑”了，其结果势必导致物业的最后效果并没有兑现包装、推广中所说的承诺，从而影响物业口碑。4推出的都只是概念，是否可行无法参考，有什么问题也难估计，但对置业者而言，就是花了一大笔冤枉钱。5现时产品中的一些新概念和新技术，都未经过市场的考验，没有强劲的包装及推广，置业者是很难认同的，即便认同也往往只是朦胧虚幻的，不实际，也更谈不上有根据。6没有雇用专业的专家反复推论新产品配套的实效性。7概念经

15、包装推广后效果不错，成交业绩满意，这往往使开发商因为有了新产品新概念而掉以轻心、不负责任。8有很多概念是在无可奈何、不得已的情况下推出来的，不仅虚假、生硬，而且还有误导性，这样到了现房时承诺无法兑现，置业者只受骗一次，最后吃亏的仍然是开发商（做房地产开发需要有一个明确的概念，那些概念应该是开发商开发项目时的理念，是一个完整的市场定位和产品定位，而不仅仅是让广告公司用来做宣传的包装概念）。置业者择房心态分析：购房者在买房时要考虑诸多因素。下表即为经过调查的，现时置业者置业时考虑的物业条件（以重要程度排序）：序号购房时考虑的因素1地段（方便上下班、小孩就学，生活习惯方便，周围都有亲友）2交通方便（

16、繁华，生活配套全，好地段有保值升值功能）3销售价及付款方式（考虑自我经济能力，现金状况）4户型（户型面积、使用率、户型的合理性、实用性、朝向、楼层）5配置装修标准（精装/厨房精装/毛坯，都与售价挂钩）6绿化（绿地、活动空间、健身、娱乐、供小孩老人活动场所）7外观（古典风格/现代风格/欧陆风格）8其他配套（车位、超市、餐厅、洗衣、晾晒、邮局）9开发商的实力、信誉10物业管理水平及物业管理费的高低物业管理之外的服务项目分析：一个小区的生活水平不仅取决于物业管理的水平，还取决于一般物业管理之外的服务内容。下表所列即为在小区内应增加的服务内容：商务服务（订票、打字、复印、传真、上网、送报等）有偿清洁服务代招保