【地产市场研报】上海新世纪资信-房地产开发行业2022年度信用展望-38页_市场营销策划_2022年.docx

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1、新世纪评级房地产开发行业2022年度信用展望房地产开发行业（弱）稳定房地产开发行业2022年度信用展望工商企业评级部覃斌谢博文2021年1-11月房地产行业开发投资仍保持正增长，但主要增长动力为建筑工程投资，新项目投资开发热度明显下滑，整体投资增速放缓趋势明显，11月国房景气指数略低于上年同期；商品房销售仍呈上扬趋势，但涨幅持续回落。同期房企拿地趋于谨慎，土地出让量和成交量齐降且成交溢价率有所下滑。在大额到期债务待偿、增量融资受限、按揭贷款周期延长及预售资金加强监管的情境下，高杠杆、高负债、高周转的运营模式面临挑战，下半年房地产行业流动性风险较集中暴露，多家房企出现债务违约。政策上，2021年

2、以来国家坚持对房地产调控“房住不炒”定位，落实因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。央行执行房地产金融审慎管理制度，分别从资金的供需两端严控房地产贷款规模，各地政府围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，根据区域市场特点推出“二手房价控制、“房地联动”等精细化、差异化调控政策，以促进房地产市场平稳运行。中央多次调研地方房地产市场，加强政策执行层面的监管。针对部分房企信用风险暴露现象，9月起政府陆续发声强调维稳房地产行业，并强调防控金融风险,年末政策面有所松动，但政策宽松幅度有限。2021年前三季度样本企业结转的营业收入仍持续增长，但由于近年拿地成本攀升，土地溢价幅度超过房产销售价格增长幅

3、度从而挤压开发项目利润空间，房企账面盈利逐渐弱化。期末样本企业已销售未结算的预收账款增速仍较大，后续业绩较有保障。期末样本企业负债水平略微下降，债务期限结构得到改善。2021年前三季度共有74家房地产开发企业完成债券发行，较上年减少15家，发行额度3,051.64亿元，同比增加389.39亿元。已发债企业的主体信用等级集中于AAA级，其次为AA+级。2021年来样本企业中共有14家房地产开发企业级别或（和）展望发生变动，其中4家企业因发生债券违约遭遇连续级卷砰，10家企业因境外债券违约、商票逾期、流动性压力加大等原因遭遇级别或（和）展望下调。展望2022年，“房住不炒”调控主基调仍将延续，调控

4、政策逐步有效落实，房地产调控号区”。房地产行业经历2021年来房企加快去库存与拿地力度下降的双重影响后将进入低库者&月，年投资规模与销售力度或将出现一定幅度下降，进而影响行业再投资。外部融资环电了资金及项目资源向拥有良好信用资质的房企集聚步伐，行业运行将进一步趋稳但整体运行逐步下降。此外，2022年部分房企债务集中到期，在销售承压、在建项目投入不减、销售回增量融资受限的情境下,仍会面临一定的流动性风险暴露压力。行业基本面房地产业对GDP贡献度高。2021年1-11月全国房地产开发投资仍保持正增长，但新项目投资增速逐月放缓；商品房销售仍呈上扬趋势，但涨幅持续回落。房地产为我国经济支柱产业，在GD

5、P中长期占有较高权重，同时考虑到与房地产开发投资直接相关的建筑材料、建筑施工、金嬲艮务以及装修装饰、家用电器等众多行业增加值贡献占比较高，泛房地产业实际上对GDP的影响更为广泛。2020年我国房地产业增加值为74,552.53亿元，同比增长5.83%,而增速减少3.18个白分点，同期房地产业增加值占我国第三产业增加值比重为12.81%,占我国2020年GDP的比重进一步上升为7.34%。2021年前三季度我国房地产业现价为58,517.20亿元,同比增长9.07%,占当期我国GDP现价的比重下降为7.11%o图表1.2011-2021年前三季度我国房地产占GDP比重（单位：%）2011年201

6、2年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年19月资料来源：wind资讯2011-2020年我国房地产开发投资完成额从6.18万亿元升至14.14万亿元，其中住宅94、成额从4.43万亿元升至10.44万亿元，占比保持在70%上下。2021年以来我国房地产市场仍保捋念岁/但投资增速逐月收窄，从2021年1-2月最高时的38.3%（系因上年同期受疫情影响导致基数低眄）、月的15.0%.1-9月的8.78%,直至1-11月的6.0%,国房景气指数亦从2月的101.45逐月下降*TT月的100.51,略低于上年同期。2021年1-11月全国房地产开发

7、投资完成额为13.73万亿元，同比*y。,比2019年1-11月增长13.2%,两年平均增长6.4%o其中住宅开发投资完成额为10.36万亿川沙增长8,l%o从各地区房地产开发投资情况看，东部地区增长5.8%,中部地区增长10.2%,西部地东北地区下降0.9%。然而2021年1-11月全国房屋新开工面积同比下降9.1%至18.28亿平厚pt中住宅新开工面积同比下降8.4%至13.50亿平方米；房屋竣工面积增长16.2%至6.88亿平方夕少打面积增长16.2%至4.96亿平方米。同期，土地购置面积为1.83亿平方米，同比减少&见行业投资多体现为存量项目的持续投入，对新项目投资开发热度明显下滑。从

8、房地产开发投资完成额的构成情况看，20214*1411,土地购置费支出4.22万亿元，同比减少0.6%,占“开发投资完成额的比例为30.7%,比上年I评水降3.1个百分点；建筑工程投资额为8.15万亿元，同比增长10.5%,占开发投资完成额的59.3%,比期提升2.4个百分点；安装工程投资额为0.49万亿元，同比减少&0%,占开发投资完成的3.5%,/加下降0.5个百分点。由上可看出，2021年的开发投资增长主要来自建筑工程投资的增长，拿地支不大，安装工程投资则有所减少。1各地区分区如下：东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南等10个省份（直辖市）：中部地区包括

9、山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南等6个省份：西部地区包括内蒙古、广西、垂庆、四川、贵州、云南、西敏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆等12个省份（直辖市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林和黑龙江等3个省份。图表2.2011年以来我国房地产开发投资情况(单位：亿元、%)房地产开发投资累计同比(右轴)住宅开发投资累计同比(右轴)资料来源：国家统计局近两年我国商品房销售面积呈窄幅波动态势。2()182()2()年我国商品房销售面积分别为17.17亿平方米、17.16亿平方米和17.61亿平方米，增速分别为1.33%、-0.06%和2.64%,其中商品住宅销售面积分别为14.79亿平方米、15.01亿平

10、方米和15.49亿平方米,增速分别为2.17%、1.50%和3.15%。2()21年1-11月我国商品房销售面积为15.81亿平方米，同比增长4.8%,其中住宅销售面积13.92亿平方米，同比增长4.4%；同期商品房销售额16.17万亿元，同比增长8.5%,其中住宅销售额14.56万亿元，同比增长9.3%。分地区看，1/1月，东部地区商品房销售面积同比增长5.8%,销售额增长11.8%；中部地区商品房销售面积增长9.0%,销售额增长11.1%;西部地区商品房销售面积增长1.2%,销售额增长0.7%；东北地区商品房销售面积下降7.5%；销售额下降11.0%o截至11月末商品房待售面积5.()2亿

11、平方米，较上年末的4.99亿平方米增加315万平方米。销售价格方面，根据国家统计局统计的70个大中城市中，2021年11月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数同比分别上涨4.8%和5.8%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别同比上褪J.3%和2.0%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨1.4%和0.5%,房地产市场销隹5期价涨福势，但态势，但涨幅逐月回落，各线城市.走势较为趋同。总体看，2021年以来全国房产市.场仍呈涨幅持续回落。/图表3.2011年以来我国商品房销售情况(单位：万平方米、亿元)32021年来部分重点城市推出集中供地、限价限地等政策，在强监管下

12、的土地供应新体系逐步形成。与此同时，资金端供应收紧且销售端去化压力加大，房企拿地趋于谨慎。2021年前三季度土地市场热度不及往年，新世纪评级房地产开发行业2022年度信用展望9土地出让量和成交量齐降，土地成交溢价率有所下滑。土地市场方面，针对2（）2（）年以来热点城市土地市场持续供不应求、溢价率持续升高的态势，2021年2月起多个重点城市推行土地集中出让制度，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。由于资金端供应收紧，且销售端去化压力加大，2021年房企拿地更为谨慎，土地市场流拍情况明显增多，士地溢价率收窄。根据CREIS中指数据显示，2021年前三季度

13、全国300个城市共推出各类建设用地8.97亿平方米，同比减少7.87%,其中住宅建设用地推出1.75亿平方米，同比减少10.38%；各类建设用地成交面积为7.43亿平方米，同比减少13.57%,其中住宅用地成交面积为1.33亿平方米，同比减少22.88%。分城市能级来看，上述30（）个城市中一线城市住宅推地874.59万平方米，同比增长7.78%,成交671.34万平方米，同比减少8.64%；二线城市住宅推地6,414.35万平方米，同比增长4.35%,成交4,888.34万平方米，同比减少15.39%；三四线城市住宅推地10,172.82万平方米，同比减少19.06%,成交7,707.34万

14、平方米，同比减少28.20%o指标2018年2019 年2020 年2021年前三季度数值同比变化数值同比变化数值同比变化数值同比变化各类用地推出面积（亿平方米）133921.17%13.581.43%14.315.40%8.97-7.87%其中：住宅用地推出面积（亿平方米）5.2626.64%5.596.40%5.813.96%1.75-10.38%各类用地成交面积（亿平方米）11.1416.55%11.412.44%12.529.71%7.4h-13.57%其中：住宅用地成交面积（亿平方米）4.1212.57%4.5811.19%5.039.79%/-22.88%各类用地成交出让金（万亿元

15、）4.273.93%5.1720.95%6.077.48夕436%其中：住宅用地出让金（万亿元）3.472.94%4.3625.52%5.1718.%-10.04%各类用地成交楼面均价（元/平方米）2,096.93-11.68%2,414.3415.14%2,562.96.6.16921.9111.93%住宅用地成交楼面均价（元/平方米）3,677.27-8.18%4,169.5413.39%4,527.45858%5,335.551832%各类用地成交溢价率13.13%12.84%13.55%13.21%住宅用地成交溢价率14.74%14.20%15.36%15.46%图表4.2018-2021年前三季度我国300个大中城市土地供应及成交情况资料来源：CREIS中指数据及加监,2021年房企融资增速