某某地块项目可行性研究报告.docx

《某某地块项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某某地块项目可行性研究报告.docx（21页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、某某地块项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）项目决策背景第一部分：项目概况一、宗地概况二、某某区配套三、宗地规划情某某区域产业发展规划四、合作方与合作条件第二部分：法律分析一、合作地块土地现状二、法律风险评估三、风险控制第三部某某市场分析一、宗地优劣某某市场背某某市场竞争二、产品建议三、客源分析四、开发节奏建议第四部分：规划设计初步分析一、地块分析二、规划设计中重点考虑的因素三、规划设计思路第五部分：开发计划一、经营目标二、开发计划安排第六部分：成本及投资收益分析一、成本预测二、经济效益分析三、项目资金预测第七部分：税务分析第八部分：综合分析项目决策背景一、进

2、入浦东，某某市场，占据战略要点浦某某区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在浦东投资了 181个项目。2000年某某区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。“十五”期间某某区GDP年增长率15%,是中国最具经济活力和发展潜力某某区。2000年，浦某某区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，某某市首位，是上海容量最大的房地产某某市场。上海公司进入浦东，既是某某市场的需要，也是集团的战略举措。二、形某某市发展格局，实施上某某镇计划通过浦东某某镇项目和未来宝山“万科新城”项目，上海公司将进入浦东某某区某某市场，加上闵行的优诗美地南

3、块、春申万科城和金丰项目，完成某某市的发展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积达到万平方米，为未来三年发展奠定基础。上述五大项目都位于外环线附近，某某乡结合部，规模大，土地成本低，容积率低，是理想的新某某镇项目。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实某某镇计划。三、 某某区域发展前景广阔浦某某区将以外高桥某某区、金桥出口某某区和张江高科某某区为依托，规划申江路微电子产业带。上述三大某某区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带某某区域的发展和成熟。某某镇集镇规划以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产某某区。目前正集中建设一期2. 4平方公里，规划未来二、三期向东拓展至长江边某某区总计

4、近7平方公里。当地人某某区域档次将得到提升，土地具增值潜力。第一部分项目概况一、宗地概况1、地理位置项目地块位于浦某某区某某镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口某某区、张江高科某某区和外高桥某某区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。2、面积及四至项目占地 亩（约 公顷），地块呈不规则状，南至 路道路红线，北至规划 路道路红线，西至规划路道路红线，东侧呈不规则形。3、地块现状- 自然标高在约4米左右，地块内无高压线。- 地块内需动迁居民200户，约800人左右，现主要分布在地块中部和南部。- 地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小部分河道淤塞，其余水质

5、清澈。- 地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以拆除。4、周边状况宗地南侧为某某镇的工某某区，主导产业为高科技、电子产品。宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和农民住宅。宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民某某村。宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅有限公司等。二、某某区配套1某某市政配套宗地周边某某市政管线容量较小，仅能满足项目施工和先期住宅开发（月约10万平方米）的配套需求。供电、煤气、上水、电话、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需土地方根据我开发进度逐步配套完善。据了解，规划在宗地西侧一公里附近建35KV变电站一座；在金海路埋设800T000的自来水管一根

6、；规划在华东路设500污水管一根。2、道路系统完善，地块出行便捷，可某某市立体交通网络方便连接。外高桥3、公共交通不发达地块周边共有公交线路约8条，现主要集中在上川路一线上，基本只在某某区域内运行。地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可依靠金桥某某区，车程在10分钟之内。三、项目地块规划情况1、项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。2、合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建项目。3、目前我方正积极参与包括项目地块在内的2. 4平方公里的曹某某镇控制性详规方案编制工作中，方案预计在5月可获批复。某某区

7、域产业发展规划1、浦某某区以外高桥某某区、金桥出口某某区和张江高科某某区为依托，形成申江路微电子产业带。三大某某区和产业带呈环状分布在本项目的西侧，其辐射效应将带某某区域的发展和成熟。1）外高桥某某区：占地10平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为发展方向。代表企业有Intel和IBM等。截止到2000年末，总投资额约53亿美元。2）金桥出口某某区：占地20平方公里，以集成电路、电子通讯、生物医药和光电子为主导，截止到2000年末，累积工业总产值超1000亿元人民币。主要投资项目有通用汽车和华虹NEC,其中华虹NEC微电子项目总投资12亿美元，占地10万平方米，于2000年

8、2月投入生产。3）张江高科某某区：占地25平方公里，以现代生物医药、微电子和信息产业为主导，截止目前总投资额近12亿美元某某区规划有国家软件产业基地一一上海浦东软件园及以微电子制造为主题的某某区。代表企业有摩托罗拉、罗氏制药、宏力半导体等。十五期间，计划建成8条集成电路生产线。在未来10年内，将建成上海集成电路开发、制造链，形成产值上百亿美元的生产规模。2、某某镇以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产某某区，并规划向东延展。1）曹路教育产某某区占地：6-7平方公里范围：东起长江，南至金海路，西至外环线，北至上川路。规划特征- 以教育产业为依托，形成基础教育，研发和创某某区。规划引进五所大学，

9、占地近2平方公里。- 规划低层低密度某某区，并形成完善的配套服务。- 利用现状河流作东西向的生活景观带，规划南北向的休闲商业街。2）曹路教育产某某区一期占地：2. 4平方公里范围：东起浦东运河，南至金海路，西至外环线，北至上川路。规划特征- 引进二工大等三所大学，占地近1平方公里，未来五年内将导入人口约2. 5万人。- 对工厂进行生态型改造，发展成为创某某区和研发中心。- 将遗留物业改造为教某某村和学生公寓等教某某区配套。3）大学城：已经签约的有杉达大学、上海第二工业大学、上海金融高等专科学校三所大学，总共占地约1400亩。预计在未来几年，将容纳学生约2万名。五、合作方与合作条件1、合作方：浦

10、某某区某某镇人民政府。2、合作条件1）合作价款：2）住宅建设配套费3）交地进度4）付款进度第二部分法律风险分析一、合作地块土地现状目前地块存在未征用土地、已征用未开发和已出让三种情况的土地：1、未征用土地：面积约500亩左右，除小部分为建设用地外，大部分在现有某某市土地利用总体规划中为基本农田。2、已征用未开发土地：该部分土地在92、93年已获征地批文，但至今尚未完成征地大包干协议及交纳征地税费环节。3、已出让土地：占地约10亩左右，为合作地块东北侧烂尾楼盘的一部分。二、法律风险评估1、规划风险：控制性详规尚未批复，相关经济技术指标存在不确定性。2、土地风险：征地问题存在一定难度，使土地使用权

11、取得有一定风险。1、规划风险控制：合作地块属于某某镇2. 4平方公里某某镇规划范围内，现浦某某区已批准某某区的结构规划，并某某市规划局。现曹路真正在编制控制性详细规划，合作方已在意向书中明确，不在宗地规划范围内安排非经营性公建，计价土地面积以国有土地使用权出让合同中载明的出让面积为准。2、土地风险：1）征用土地：某某镇结构规划和控制性详细规划获批准后，浦某某区土地利用总体规划将进行修编，届时该部分基本农田将改为建设用地，因此征地风险可控。2）已征用未开发土地：从严格意义上说，该部分土地未完成征地手续，土地尚为集体所有。上海公司要求合作方，继续完善征地手续，签定征地大包干协议，交纳征地税费，完成

12、土地国有化。3）已出让土地：合作开发协议书中明确约定由合作方负责将该部分用地办理过户至我方名下，若无法办理，则该部分用地不列入本次合作范围，并抵扣相应的合作价款。综合上述分析判断，规划、土地问题都可控，本项目在法律上具备可行性。第三部分某某市场分析一、宗地优劣势1、优势 地块靠近金桥出口某某区、张江高科某某区和外高桥某某区，有利于项目营销，开发某某市场潜力。 由于地块规模大，规划余地大，可提供多种类型产品。 依靠外环线和金海路一一金桥路一一杨高路交通干线，地面交通条件优越。 位于大学城某某区内，有利于塑造项目形象，提高项目居住档次。2、劣势 周边生活配套薄弱，需要在项目规划中解决。 周边虽然道

13、路交通条件良好，但是缺乏公交系统。 受地块位置限制，无法享受捷运系统的规划。 地处外环线外侧，距浦东某某区域绝对距离远。某某市场背景1、浦东某某市场情况）某某某某区分： 根据地理位置和产品的差异，可将浦某某区划分为陆家嘴、世纪公园周边某某区某某区等四个某某市场。宗地位于浦某某区。 某某市场的范围包括罗山路以东、云间路一线以某某区。2）浦东某某市场特征： 供需绝对值巨某某市场发展迅速，但竞争仍激烈某某市场价格呈稳步上升，新某某市普遍某某市场均价。 新盘供应量庞大，5万M2小体量项某某市场主流，大规模项目呈上升趋势。 明星楼盘缺乏大盘气势，99年、00某某市销量前十大浦东仅占一席。 某某市场热点产

14、品类型以多层加小高层项目为主，与上海某某市某某区密度和建筑层数降低的趋势向背。2、浦东某某市场情况 产品类型主要以小高层为主某某区总建筑面积在10万平方米左右。 价格范围在3200-4200元/平方米，均价水平在3600元/平方米，高于浦东整体3368元/平方米的平均水平。 客源主要为本地客源和在金桥某某区、外高桥某某区内工作的客源。 整体销售情况良好，位某某区的金桥湾和鹏欣绿苑分别是99年和00年的浦东销售冠军。3、浦某某区大型个案和大型某某区1）大型个案： 定义：根据浦东目前的个案开发规模均偏小的特点，其界定在总建筑而积10万平方米以上。 特点：其生活配套主要依托周边已有的配套设施某某区内只配建少数设施，如幼托、小某某市等。 典型项目：万某某市花园、康桥半岛等。 浦某某区2000年度10万M2以上个案列表编号个案名称案量(m2)编号个案名称案量（温）编号个案名称案量（温）1天安花园3600006锦绣天第12000011御景园1050002怡东花园1400007仁恒滨江20000012汤臣豪园1500003恒大华城4200008香榭里花园11000013博爱家园1400004东上海新城5000009万某某市花园40000014康桥半岛10800005阳光欧洲城11