棚户区改造建设项目可行性研究报告.docx

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1、棚户区改造建设项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）第一章项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称棚户区改造建设项目1.1.2 建设单位概况宜宾北方川安化工有限公司是20世纪60年代根据国防军事工业战略规划在黄河以南建设的唯一一家双基发射药和推进剂生产企业（原二一五厂），生产线工房周围既有茂密的树林掩蔽，又有起伏的山峦作为天然屏障，极适合发射药生产必需的安全和隐蔽条件。公司于一九七一年正式投产，军品主要生产大口径火炮发射药及火箭弹、导弹、运载火箭推进剂；民品主要从事民用双基发射药、农药及化工中间体、油墨、建筑施工升降机等系列产品的生产经营。2006年9月通过

2、国防科工委武器装备科研生产许可证现场审核、并于2007年6月获取证书。2008年10月通过中国人民解放军总装备部陆军装备科研订购部组织的武器装备承制单位资格审核，证书编号09EYS01024。公司注册资本为3758. 00万元，拥有资产总值16953. 00万元，其中固定资产净值2097. 00万元（原值9969. 00万元），军品科研生产占地面积72. 40万平方米，军品科研生产建筑面积6. 40万平方米，现有员工1200人，其中高中级职称93人。近三年销售收入、产值、利润见表1 1。表1-1近三年销售收入、产值、利润表（单位：万元）年份销售收入产值利润备注2007 年11060121731

3、1补贴后盈利2008 年1135712574460补贴后盈利2009 年1537015004847补贴后盈利公司军品生产线有硝化甘油生产线一条（主要设备自瑞士引进）、吸收药生产线一条、双基发射药成型生产线四条，双基发射药成型生产线拥有全国乃至亚洲最大的中240螺压机，其成型药柱直径280m,还可生产直径更大的发射药药柱。几十年来，工厂一直是国家军用火炸药的主要生产和研发基地，现已发展成为集生产、科研为一体的综合性化工企业，为兵器、航空、航天及陆军、海军、空军、二炮、工程兵等行业近100个单位（企业）提供产品或原料，取得了较好的经济效益和社会效益。1.1.3 可行性研究报告编制依据1 .国务院关

4、于解某某市低收入家庭住房困难的若干意见（国发2007124 号）2 .财政部关于贯彻落实国务院关于解某某市低收入家庭住房困难若干意见的通知（财综200753号）3 .建设部发展改革委监察部财政部国土资源部 人民银行税务总局关于印发经济适用住房管理办法的通知（建住房2007 258 号）4 .住某某乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推某某市和国有工矿某某区改造工作的指导意见（建保2009 295 号）5 .国务院办公厅关于促进房某某市场平稳健康发展的通知（国办发（2010） 4 号）6 .住某某乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿某某区改造有关问题的通知（建保2

5、01056号）。7 .某某县发展和改革局关于下达宜宾北方川安有限公司2009年经济适用房建设计划的通知（江发改200963号）8 .宜宾北方川安有限公司关于2009年经济适用房建设的请示9 .建筑设计防火规范GBJ16-87 （2001年版）以下简称防火规范。10 .国家现行的有关设计规范和标准。11 .宜宾北方川安化工有限公司提供的设计基础资料。1.1.4项目提出的理由及过程宜宾北方川安化工有限公司是一家20世纪60年南迁入川的军工企业，现在某某市某某县某某镇，东距某某市约40.00公里，西距某某市约90. 00公里，距某某县城约30. 00公里，距离某某镇1.00公里。该公司长期以来远某某

6、市，由于其产品的特殊性，长期按国家计划生产，供应特定的国有军工企业，无法体现经济效益，从上世纪九十年代以来，国家对其固定资产投资减少，职工福利开始下降，工厂已无财力改善职工的住房条件，致使许多职工仍住在20世纪60年代建厂时的土木结构房屋内。为了稳定职工队伍，公司领导多方呼吁和求助解决某某区的职工住房问题，到现在已解决了一部分，但仍有一部份未得到妥善解决。自党中央、国务院提出进行某某区改造以来，公司领导就非常关注相关政策,并多次向有关部门提出对公司某某区进行改造。本项目就是在这种政策背景下提出，并向政府有关部门申报的。现在国家新一轮的某某区住房改造政策已经出台，川安化工有限公司领导认真研究了住

7、某某乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推某某市和国有工矿某某区改造工作的指导意见（建保2009295号）、住某某乡建设部住房保障司关于中央投资支持国有工矿某某区改造有关问题的通知（建保201056号）的政策文件，认为本公司的某某区住房改造符合这两个政策条件，因此再一次提出申报。1.2项目概况1.2.1 拟建项目场地概况拟建项目地块在宜宾北方川安化工有限公司某某区松林某某区。北东距泸宜公路约5. 00公里，北侧毗邻办公楼及一边坡，西侧紧邻该公司老年活动中心，距离生产车间1.00公里，距离公司办公楼0.50公里，紧邻某某镇。拟建项目场地属亚热带湿润季风气候类型，温和多雨

8、，气象条件好,不影响建筑施工；拟建项目场地为一浅丘地貌，总体地势为北高南低，大致呈三级台阶状的坡地，且四面濒临边坡，场地内地层稳定、地下水位较深，无滑坡、岩溶、泥石流、大断裂、漂石等不良工程地质构造存在。1.2.2 项目建设规模本项目规划建筑面积14110. 00建设净用地面积7864. 00电占地面积 8030. 00m2o1.2.3 主要建设条件本项目在川安化工有限公某某区内，基础设施较完备，本项目建设完全可以依托已有的给排水、供配电、道路通讯等设施。建设用地也是某某区已划拨土地，符合国家的鼓励类产业政策，同时也有国家相关的政策支持。1.2.4 项目投入总资金本项目总投资1647.70万元

9、（其中实际投资1641. 00万元，期间费用6. 70万元），资金来源为申请国家某某区改造财政补助360. 00万元，某某区改造项目购房款987. 70万元，公司补贴300. 00万元。1.2.5 主要技术经济指标1 .总占地面积8030. 00m22 .净用地面积7864. 00m23 .建筑面积14110. 00 m24 .容积率1.795 .建筑密度28. 3%6 .绿地率35%1.3可行性研究存在的问题与建议1 .本项目投资较大，也是项目建设的关键因素，建设单位要抓紧筹集资金。2 .选好设计单位进行技术设计和施工图设计，招标选择施工、监理单位，抓好项目现场管理，使项目尽快早日完成。第二

10、章某某区及住户情况调查2.1 宜宾北方川安化工有限公司工矿某某区概况宜宾北方川安化工有限公司原为宜宾北方川安化工厂（原二一五厂），是20世纪60年代南迁的军工厂，位于某某省某某市某某县某某镇。该公司的职工宿舍是在“先生产后生活”的指导思想下建设的，全部土木结构，共有职工宿舍（俗称干打垒）69栋，建造于19651968年期间。20世纪80年代期间受国家政策的支持改造了部分宿舍，进入20世纪90年代后由于企业长期处于亏损，无力进行改造，到2008年底仍有34栋职工宿舍在继续使用，总住户数221户。主要分布在松林某某区、二某某区、三合某某区。1 . 土木结构宿舍超期使用由于受当时的指导思想和建设条件

11、限制，全部宿舍采用土木结构，设计不合理，施工技术差，使用时间（已近40年）超限，1980年经五机部鉴定全部宿舍为危房。主要存在以下问题:排水不畅、基础下沉，位移，墙体长期雨水被浸泡。墙面存在纵向贯通裂缝。廊道挑梁断裂，楼板、地面塌陷。(3)白蚁虫蛀非常严重，部分墙体被蛀空，木结构、木门窗大部受损。小青瓦屋面渗漏，木房架腐朽，局部存在随时垮塌的可能性。由于以上原因而导致了 2002年夏季28土木结构住宅垮塌和2005年夏季41#土木结构住宅垮塌的险情发生，所幸发现及时，组织住户搬迁得力，才未造成人员伤亡事故的发生。2 .地基与基础存在问题该公司某某区域内的金竹坪，峰谷高差约50. 00米，坡度约

12、60. 00度，近几年来，年年有几十立方米的土石方从山坡上滚下，整个堆积层也有下移的迹象。这些斜坡上的风化破碎残积物形成的堆积层，在暴雨季节，很易径流浸泡，淘空坡脚，诱发滑坡，严重威胁一百多户人家的生命及财产安全，由于2005、2006年夏、秋季受洪涝的灾害影响，导致了 41 0 1#楼坍塌，15: 51#、63#、64#、73#等干打垒住宅出现墙体裂缝、外表脱落、基础移位。3 .设施老化，火灾难防由于职工宿舍是砖木结构，而且水、电、气系统线路等设施腐蚀、老化严重，因而其火灾难防。2003年，宜宾北方川安公司1#、2#两栋土木结构住宅因线路短路而发生火灾。该房屋墙体为土坏墙，经不住消防高压水枪

13、的冲刷，为防止墙体垮塌，不能用水灭火，灭火较慢，造成住户的财产全部被烧光。4 .受“512”汶川地震严重影响2008年5月12日汶川地震，公司所某某区震感强烈，致使公司居民房76#、29#、15#、69#楼出现墙体拉裂、基础下沉、外表脱落等，57#楼（外廊式）出现主体与厨房拉裂；其它土木结构住宅也受到不同程度的损坏，造成此5栋宿舍不能住人。2.2某某区住户的情况调查分析1 .2.1某某区住房的基本情况川安工矿某某区住宅主要分布在松林某某区、二某某区、三合某某区。其中干打垒13幢，现住117户268人，另有空房32间（套）；砖木结构危房11幢，住有69户166人，空房3户；另外近期拆迁干打垒到临

14、时周转房35户96人。住户主要为农转非职工和年轻职工，宜宾北方川安公司于1999年已终止福利房制度，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重，无力购买商品房；年轻职工绝大多数某某村换工进厂职工，工龄短、收入低，也无力购买商品房，致使目前仍然居住在危房中。2 . 2.2某某区人口结构分析川安工矿某某区221户中，总居住人数530人，按照性别统计为男性300人，占56. 6%,女性230人,占43. 4%；按年龄统计为60岁以上老年人115名，占20.9%,未成年人5名占21. 7%,其余58. 6%为成年人。2. 2.3某某区人口职业岗位分析川安工矿某某区住户的530人中，在该公司从事双基发射

15、药等化工岗位人员121名，占总人数的22. 8版机械加工和门岗值班等其他工种人员139名；退休人员149名（主要为农转非职工），占28. 1%,无业人员124 名,占 22.8%。2. 2.4某某区住户收入调查分析某某区住户主要为农转非职工和年轻职工，农转非职工由于退休早，收入较低，家庭负担重；年轻职工绝大多数某某村换工进厂职工，工龄短、收入低；经调查分析化工工种人均月收入在1500.00元左右，其他工种人均月收入在1200.00元左右，退休职工人均退休工资在1200.00元左右；户均年收入大多数不足20000. 00元。从当地横向比较，某某区住户的年收入偏低。2. 2.5享受经济适用房的现有某某区住户根据以上的调查分析，宜宾北方川安化工有限公司某某区住户情况汇集于表2