【房地产企业融资风险控制问题研究11000字（论文）】.docx

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1、我国房地产企业融资风险控制问题及对策研究目录1绪论22研究背景及文献综述32.1 研究背景32.2 文献综述32.2.1 国外研究综述32.2.2 国内研究综述43房地产企业融资风险控制的一般理论概述53.1 房地产企业融资风险控制的概念简述53.2 融资风险控制的基本流程和一般策略53.2.1 基本流程53.2.2 一般策略53.3 房地产企业融资风险的类型与控制特点63.3.1 风险的类型6332控制特点74恒大事件背景下房地产企业融资风险控制的现实分析94.1 恒大事件背景下房地产企业融资的基本情况94.1.1 恒大事件基本情况介绍94.1.2 恒大事件前后房地产企业融资状况的变化94.

2、2 恒大融资风险控制存在问题的原因分析104.2.1 恒大融资风险控制存在问题的内部原因104.2.2 恒大融资风险控制存在问题的外部原因115我国房地产企业融资风险控制中存在的主要问题125.1 商业信用融资风险控制不足125.2 银行贷款风险控制效果不理想125.3 股票、债券融资困难，风险分散受阻125.4 应交税费压力长存，支付风险扩大135.5 资金沉淀严重，风险控制难度加大135.6 融资风险控制存在滞后性136我国房地产企业融资风险控制的具体建议146.1 建立现代风险控制理念，增强风险防范意识146.2 扩宽融资渠道，实现融资方式多元化146.3 加强阶段性融资结构优化管理14

3、6.4 健全企业内部监管制度146.5 合理安排资金规划，加强资金管理156.6 建立融资风险预警系统157结论16参考文献161绪论20世纪初，房地产事业飞速发展，许多人享受到了这个时代带来的红利而因此发家致富。“炒房”现象也愈演愈烈，这种投机行为产生了巨大的资产泡沫，严重损害了实体经济的发展。随后在政府宏观调控政策干预下，房地产行业的发展开始变得正规起来，同时，之前残留的问题也逐渐显露出来。在房地产企业的经营发展中，资金是不可或缺的，获取土地、房屋开发和建造、市场营销等各个方面都需要大量资金支持。在过去以及现在，房地产行业资金的获取都主要是通过银行贷款。社会主义市场经济的逐渐发展，企业可以

4、通过资本市场直接进行融资，但是他们大部分还是通过银行贷款来融资。过度依赖银行融资会使企业融资的财务风险以及投资者的风险增加，同时对企业的要求也大大提高。良好的经济效益和财务状况使企业得到较好发展必不可少的内容。这也导致了企业在投资时畏手畏脚、过度谨慎，从而阻碍整个社会的经济发展。除此之外，房地产企业的债务结构大都不够合理。过度使用杠杆、负债比例过高让房地产企业处于较大的风险之中。房地产公司是属于资金密集型企业的行业，需要通过融资来获得大量的资金,而融资的过程中难免产生许多风险。合理的融资结构可以有效地分散财务风险，保证企业的健康发展。而目前多元化的融资方式，是企业得以生存的一个保障。也是房地产

5、行业近些年来亟待解决的难题。同时，对融资过程中风险的有效管理可以改善企业的融资结构，提高资金利用效率，优化相关资源的配置。这对房地产企业的发展具有重大的意义。本文将分析在恒大事件背景下房地产企业融资情况进行深入研究，找到问题所在并提出解决建议，以此给我国房地产企业带来启发和借鉴意义。2研究背景及文献综述2.1研究背景2016年政府首次出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2016年至2023年的五次会议均强调了“促进房地产市场平稳健康发展”的基调，预计未来“房住不炒”定位不变，长效机制政策框架不会松动，这也意味着房地产行业粗放式发展的黄金期已经过去。融资方面，2023年8月，央行及住建部联合召开

6、房地产企业座谈会，会议提出要“实施好房地产金融审慎管理制度”，并“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”即市场流传的“三道红线”及“四挡管理”，未来将逐步扩展到全行业，精准打击房企加杠杆能力。同年12月31日，人民银行、银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知,对房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限进行规定，进一步打压间接融资方式。目前，我国房地产行业面临销售放缓，外部融资困难等问题，各大房企受政策管制纷纷“降杠杆，降负债”，融资逐渐向内源方式倾斜，发展模式从早期的“加杠杆+囤地”的粗放式向精细化过渡，行业向平稳健康方向发展。2.2文献综述关于房地产企业融资的

7、相关研究，国外的理论研究较为成熟，对融资风险的识别、评估、防控都有比较完善深入的研讨，我国学者对房地产行业的研究开始的比较晚，研究内容涉及融资风险成因、表现、风险识别、风险防范、新型融资渠道等方面，随着房地产市场的不断发展，相关研究也在逐渐完善。2.2.1国外研究综述融资理论方面，主要包括三个体系，一是以美国经济学家DavidDurand为代表的早期融资结构理论学派，主要包括支持完全债权融资的净收益理论、认为资本结构不影响企业价值的净经营收益理论和存在最优融资结构的折中理论；二是以Modig1iani和Mi11er建立的MM理论为核心的现代企业融资结构理论学派，主要包括无税MM理论和有税MM理

8、论；三是70年代后不断发展的新型融资理论体系，如信号传递理论认为企业融资结构会给投资者传递出企业经营好坏的信号,优序理论认为企业应当优先选择内源融资，其次是债权性融资，最后才是股权融资。房地产企业融资方面，C1auretie和Sirmar1S将融资方式分类为持久性和非持久性融资，美国学者RiChard1mPeriaIe详细介绍了信托证券、投资基金、ABS等金融工具，Whiting则重点分析了REITS的运作方式。房地产企业融资风险方面，KeVenideS认为国际房地产市场面临包括经营、利率、汇率等风险，Bredin等指出货币政策对房地产投资信托的收益有持续性的影响，说明房地产市场对货币政策非常

9、敏感。2. 2.2国内研究综述房地产融资渠道方面，王云峰(2013)指出我国房地产企业在融资过程中普遍以来经验，缺乏科学理性的分析。吴志松(2014)介绍了“借壳上市”的三种运作模式：股份回购、资产置换和间接控股上市公司，指出中小房地产公司在运用借壳上市时要防范潜在财务和法律等风险。杨启瑞(2014)探讨了私募房地产投资基金在项目不同阶段的风险管理策略，帮助投资人识别评估风险，从而科学客观地投资决策。张野(2019)认为改变当前融资现状需要丰富融资渠道，政府适当放宽债券发行限制条件，以此来缓解房地产业资金压力。马兆良(2019)【划提出房地产上市公司应根据项目的不同阶段采取不同方案的融资策略。

10、刘泰琴(2023)口1】认为企业可以利用自身信用等级优势发行项目投资收益债或应收账款保理实现多元化融资。对于我国房地产企业特有风险，郭金琴和许群(2014)I分析了我国房地产企业融资风险成因，包括负债过多，融资渠道单一,预算管理制度不够完善等，并建议企业要加强对国家政策和金融环境的关注，扩宽融资渠道以防范风险。李素红等(2013)同构建层次分析模型评价分析企业融资风险，发现政策法律因素对融资风险影响最大。刘艳妮(2019)M指出企业应完善预算管理体系，借助房产预售和发行股票吸引投资。曹曙光(2019)【均运用AHP层次分析法对案例公司风险量化分析，得出该公司面临较高的融资风险。王鑫凤(2023

11、)【吗通过构建长期债务融资风险的线性回归模型发现企业资产增长越快，融资风险越低。在融资风险控制方面，朱梓茵(2012)认为房地产企业要加强对资金链的重视。李建瑞（2017）网以保利地产为对象，发现保利地产创新不足，建议采取多元化融资的方式。赵娜（2018）网指出要重视审计工作，加强企业内控管理。3房地产企业融资风险控制的一般理论概述3.1房地产企业融资风险控制的概念简述融资风险是指企业由于融资效益具有模糊性这一特点，使得企业经营出现困难,甚至导致破产的可能性。影响融资风险的主要因素包括供需市场、宏观环境、融资结构和成本等，这些因素总体上可分为内部风险与外部风险两部分。大部分融资内部风险的成因是

12、企业的股权融资和债权融资。影响融资外部风险的因素主要包括金融、政治、法律等。一般来说，融资外部风险是无法控制的，所以企业降低融资风险主要依靠对融资内部风险防控。为了应对房地产企业融资风险的发生，保隙企业稳定经营，需要对融资风险进行控制。融资风险控制是房地产企业采用适当方法、手段和流程来降低风险发生的概率，降低风险造成的损失。通常对融资风险的控制分为：风险识别和预警、风险评估和定位、风险防范等，对于融资常态化的房地产企业，通常需要建立完整的风险控制制度并建立专门的风险控制机构。3. 2融资风险控制的基本流程和一般策略3. 2.1基本流程企业资金链中的风险控制过程是指通过在整个项目运作中积极主动地

13、实施风险控制，将财务风险降到最低，对于房地产企业而言，融资风险控制基本流程如下：收集信息风险评估-制定策略一监督改进图3.1融资风险控制基本流程3. 2.2一般策略为房地产公司制定和应用融资风险管理战略是一个通过选择适当的战略和技术来准确抑制潜在风险，从而使损失最小化的过程。完善的融资风险管理策略的制定和应用涉及到控制目标的定义、控制策略的选择和融资风险管理策略的应用。这些方面会随着房地产企业项目融资的改变而变化，并非一成不变的。房地产融资中风险管理的发展和应用，是为了对复杂多变的风险因素作出及时的反应,并将房地产金融各方面的风险降到最低。3.3房地产企业融资风险的类型与控制特点3.3.1风险

14、的类型（1）政策风险政策风险与政策变化造成的房地产价格波动有关。近年以来国家多次提高利息，房地产融资成本也在上升，资本支出的增长必然会导致房地产市场价格的上涨。国家政策将根据国情不断调整，其中一些措施有利于房地产企业的发展，例如放宽货币政策，其中有些则不利于房地产企业的发展，如紧缩信贷政策，为了适应当前市场并实现长期发展，房地产行业必须不断注意政府政策并采取预防措施。（2）经济运行周期风险经济运行周期风险是指房地产企业无法承受与经济周期变化相关的风险，因此必须分析当前的经济形势，防止房地产企业在大规模开发中出现经济过热现象,经济运行周期的变化不会直接影响房地产企业，而是会影响房地产企业的发展，

15、是通过一系列经济指标来影响的。经济增长使国民经济进入了快速发展时期，政府将通过高利率和通货紧缩来控制经济过热。首先，房地产投资和消费需求逐渐下降，房地产销售受到阻碍，房地产价格上涨，房地产业社会资源的减少将导致房地产市场相对萎缩。目前，我国经济相对稳定，已逐步从快速发展向平稳过渡，主要原因是经济增长放缓，经济增长方式加快产业结构调整提高产业价值新兴市场。经济衰退将终结房地产业爆炸式增长的时代，房地产业的发展将趋于稳定，并将缓慢回归到合理的发展水平，对于房地产公司来说，是很严峻的情况。（3）利率风险利率风险是指随着利率上升而增加融资成本的风险。信托产品通常是固定收入的产品，降低市场利率，完成项目公司的合同、增加融资成本。总的来说，有可能提前免除目标计划下的债务，为目标计划提供资金的企业可以提前支付本金,并且目标计划制定后的利息通常为一年或一年半，关于房地产信托基金，自由货币政策降低了房地产信托基金的利率，这是一个很好的例子，最终回到了合理的水平。一方面，降低融资利率降低了房地产企业的融资成本，自然提高了房地产企业的利润。另一方面，利率的降低导致了以前房地产贷款的好处的丧失。投资者将投资于更有利可图的产品，这将有针对性的影响到房地产信托融资的效率。(4)房地产市场供求风险房地产供需风险是指房地产供需关系的变化所带来的风险。当市场发生变化时，房地产市场的需求也发生变化，而需求