机电设备工作手册.docx

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1、质量/环境/职业健康安全体系文件机电设备工作手册机电设备工作手册文件号：SSIPPM/WSB版本号：E生效时间：2014. 2. 1编制：一体化文件编写组批准：冷慧枝目 录序号 标题页码一、总贝IJ 5二、职责6三、程序文件7P-18设备管理程序7P-26监视、测量和试验设备管理程序10四、工作规程12W/SB-01消防设备维修养护和运行管理规程12W/SB-02供配电设备维修保养和运行管理规程18W/SB-03电梯保养和运行管理规程21W/SB-04给排水维修保养和运行管理规程23W/SB-05柴油发电机维修保养和运行管理规程26W/SB-06中央空调设备维修保养和运行管理规程28W/SB-

2、07闭路监视、巡更系统维修保养和运行管理规程3035W/SB-08工具的使用管理规程32五、记录表格供配电设备检查保养计划表36x 酉己乜匕己习弋 37低压变配电运行记录表38配电设施巡检记录表40设备台帐42柴油发电机检查保养记录表44柴油发电机房FI巡检记录45柴油发电机运行记录表47给排水设备设施检查保养计划表48给排水设备设施检查保养记录表49水泵运行记录表50水池（水箱）清洗及消毒记录51特种作业人员一览表52消防设备月保养记录表55消防水泵半年保养记录表57 60消防风机半年保养记录表59消防栓设施检查表灭火器检查表61消防设备报警/故障记录表62中央空调设备检查、保养计划表中央空

3、调运行记录表空调系统巡检记录表66空调冷却塔每月检查、保养记录表674却水 1 口 控制相 -年*、彳才养记录 68水机组制箱半”检查、保养 1r已习弋表69冷却、冷冻水泵控制箱半年检查、保养记录表70低压配电设备运行记录表71电梯故障维修记录表73监控、对讲、道闸、公共照明系统保养检查计划表74监控、对讲、道闸、公共照明系统保养检查月记录表7577接地电阻/绝缘电阻测试记录76借用工具申请表工具损坏处理单79设备房外来人员进出登记表80 -2测量、计量器具检验计划表81测量、计量器具台帐交接班记录83消防维保季度考评表84电梯维保月考评表85Il彳?卜 86工程竣工验收单875一、总贝IJ一

4、、本手册所指机电设备的管理包含项目前期介入阶段的机电设备跟踪和接管之后的日常管理。二、本手册适用于公司物业管理区域内所有类型机电设备的管理，包含各类物业附属配套设备和在管市政配套机电设备。三、公司通过对各类物业配套和市政配套机电设备（设施）的管理，使所有公共机电设备（设施）保证处于完好和正常使用状态。四、公司通过规范的机电设备管理，满足并提升顾客对各种公共设备服务的日常需求和居住体验。7二、职1、公司前期项目介入小组负责对新项目安装的设备进行跟踪、熟悉，并留存相关电子或文字记录。2、项目管理部协助进行前期介入阶段设备管理，机电设备的接管验收,并跟踪验收设备的缺陷整改工作。3、综合管理部制定公司

5、机电设备管理的各项规章制度，管理规范、技术标准并进行日常设备管理的日常检查和监督执行。4、综合管理部负责机电设备供方的选择和评价；签定日常机电设备维修保养合同；审批权限范围内的机电设备维修改造工程。5、物业服务中心对机电设备管理进行技术支持并审批机电设备维修保养计划。6、物业服务中心全面负责管理范围内机电设备的管理工作，包括新项目机电设备的接管、识别编号、制定设备台帐、后续的日常巡查、提出维修改造、制定维修保养计划等。7、物业服务中心根据相关机电设备维修保养合同约定，对相关供方的工作进行检查、监督和评定。8、综合管理部负责组织对各单位的机电设备管理情况进行定期督导。设备管理程序三、程序文件P-

6、18设备管理程序1.0 目的通过对机电设备的管理，使所有设备在使用中处于完好状态，满足服务的要求。2.0适用范围适用于公司物业管理权限内的机电设备。3.0 职责a）各部门负责所管设备档案的管理工作。b）物业服务中心负责编制所辖区各类设备的维修保养计划。c）物业服务中心机电管理员对各自责任区内的设备进行日检、保养及运行操作，并做好记录。d）物业服务中心负责月检、季检、年检及全年大修计划的制定。报公司主管领导审批后实施。4. 0程序要点4. 1设备接管的验收a）设备的接管与验收，由主管领导组织相关部门与建设单位办理设备交接验收及资料移交手续。b）设备接管时按照出厂合格证明书及国家规范、标准进行验收

7、。如验收不合格，则应在验收单中记录实际情况并说明原因，并提出整改建议，限期由承建商负责整改。4.2设备的标识，台帐和资料管理a）设备的分类及编号（详见机电设备编码规则）b）所有设备实现单机单台悬挂或张贴设备卡，标识该机的编号、型号、责任人等。c）物业服务中心负责建立设备台帐，台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、使用时间、主要技术参数等。d）设备台帐和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由各使用管理部门保存。e）重大设备如中央空调、消防监控、发电机、电梯等设备的操作手册复印件由物业服务中心建档保管。4. 3设备的操作运行管理a）物业服务中心负责制定各类设备的“设备操作手册

8、”和“运行管理规程”以及“设备维修保养规程”。设备按不同的系统划分责任区域，确定责任人。机电管理员负责设备操作和运行管理，并做好相应的记录及运行状态的标识。b）各类机电设备房要求保持整洁、通风、有防鼠措施（防鼠网、板和投药）。配电房应配备干粉灭火器两只，应急灯一个。外来人员需由机电管理员带领方能进入设备房。4.4 设备的维修保养a）物业服务中心机电管理员根据设备（设施）维修保养计划对设备进行检查、保养维修。检修情况记录于设备（设施）维修保养记录中。b）机电设备应定期进行保养，每年至少一次全面的检修。重大设备应编制大、中修计划,并报公司主管领导审批后实施。设备在检修、大中修后，须由施工方与管理方

9、检查验收合格后，由施工方填写合格证粘贴于设备上，并保证在保修期内正常使用，方可投入使用。c）物业服务中心机电管理员每年一次对防雷接地系统进行接地电阻测试,接地电阻应小于10Q （有特殊要求的自定），每年一次对供配电设备接地电阻和绝缘电阻进行测试接地电阻应小于4。绝缘电阻应不低于10兆欧，并将测试结果分别记录于接地电阻/绝缘电阻测试记录中。4.5 闲置设备的管理闲置设备和暂停使用的设备，由所属部门设置标识进行管理。库存设备重新启用前由机电管理员进行检查保养后，方可投入使用。4. 6 设备的报废因设备老化或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时由物业服务中心报公司分管领导审核确认，经公司主管领导批准

10、后，方可报废、清帐、处置。4.7 设备房的管理a）设备房（井）禁止存放易燃易爆等危险品或有其它重大危险源。b）对非工作人员进入各类机房（包括监控中心和消防中心）的，严格在设备房外来人员登记表上填写信息。c）无人值守的设备房加锁；设备房安全标识（含机房名称、禁入和 安全警示）明显，操作有危险的设备及其危险部件设置明显安全警示标识，易被人体接触到的转动、带电部位加防护罩，防护罩能起到防护作用；供配电设备房在显眼位置设立“严禁合闸”、“严禁拉闸”等移动警示标识；设备房内禁止吸烟。5. 0 相关文件及记录消防设备维修养护和运行管理规程W/SB-01供配电设备维修保养和运行管理规程W/SB-02电梯保养

11、和运行管理规程W/SB-03给排水维修保养和运行管理规程W/SB-04柴油发电机维修保养和运行管理规程W/SB-05中央空调设备维修保养和运行管理规程W/SB-06接地电阻/绝缘电阻测试记录R/SB-33设备房外来人员登记表R/SB-3710监视、测量和试验设备管理程序P-26监视、测量和试验设备管理程序1.0 目的确保所有监视、测量、试验设备的能力满足使用要求。2.0适用范围适用于对物业公司进行质量/环境/职业健康安全监视、测量、试验的设备配置、使用、校准各个环节的控制。3.0 职责a）总经理负责监视、测量、试验设备的报废、更新和采购审批。b）综合部负责对监视、测量、试验设备的送检、校准计划

12、的组织实施和制定管理措施。c）各部门使用人员负责对监视、测量、试验设备的使用和保管。4. 0工作程序4.1 监视、测量、试验设备的采购各部门负责人应根据工作的需要，填写请示报告，列出设备的名称、型号、规格、最大量程、精度等级、数量、该产品的代号、用途、参考生产厂家或供应商名称等资料，综合部负责审核后，报请公司总经理批准后按规定执行采购。4.2 监视、测量、试验设备验证a）在监视、测量、设备采购回来后，应按公司有关规定办理验收交接手续，综合部应根据有关技术标准判断自校或是将其进行送检校准，确认受检标签，组织办理入库验证。b）监视、测量、试验设备在使用过程中，根据其有效使用期的规定，由各使用部门送

13、综合部集中，由综合部填写测量计量器具检验计划表，并负责组织按时送计量部门校验。c） 一旦发现计量器具失准时，各部门使用人员应对其涉及的数据记录进行评审,及时追回重检，做好记录。d）对无须送检的监视、测量设备，如卷尺、电压表、电流表、压力表等，物业服务中心组织机电人员对其进行自检，发现变形、损坏、失准应停用更换。e）对封存的监测、测量、试验设备必须经检定合格后方可投入使用。4.3 监视、测量、试验设备的建账a）综合部负责建立测量计量器具台账，记录监视、测量、试验设备原始资料和在使用过程中受检状况。b）自检的测量仪器由各部门建立测量计量器具台账，记录监测、测量、试验设备原始资料和在使用过程中受检状况。4.4 测量、计量器具的标识监视、测量、试验设备在送计量主管部门校验后，在其背牌上必须贴署校验合格标签。并对其逐一进行编号标示。4.5 测量、计量器具的报废监视、测量、试验设备经送检确定为不合格品时;由综合部作出书面评估报告，报公司总经理批准，执行报废。4. 0相关文件及记录设备管理程序P-18测量计量器具检验计划表R/ZH-40测量计量器具台账R/ZH-4112消防设