北新建材老厂区开发和改造工作建议书.docx

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1、北京XX房地产经纪有限公司Proposa1ofAreaDeve1opmentandReforming北新建材老厂区开发和改造工作建议书MAY8,2005Cata1og目录：TACTICA1ECONOMICREFORMINGP1AN重组企业资产和发展区域经济的策略计划3P1ANOVERV1EW计划综述：3OBJECT1VE项目目标：5总体目标5（2） .阶段性目标5（3） .策略与方针6DEVE1OPMENT1OGIC&PROCESSING工作逻辑和WI7（1）.开发重点7.思考次序8（3） .时间顺序8（4） .逻辑顺序9（5） .步骤顺序9HoWToSTARTPROJECT如何开始本项目：1

2、0（1） .组建工作团队11（2） .制订工作计划11（3） 现工作目标11建立项目的表现衡量标准11观察项目的实际表现情况12比较实际表现和衡量标准12采取纠正措施.12SO1UTIONOFSEVERA1KEYPROB1EM具体问题的讨论13（1） .土地属性问题：13（2） .城市规划问题：13（3） .市场偏好问题：13（4） .资金平衡问题14（5） .市场推广问题14MESSAGESUMMARY项目综述15CA11TOACTION具体行动16建立长期合作伙伴关系16PROCESS操作过程17第一个阶段（市场研究）17第二个阶段（概念规划）17第三个阶段（规划报批）18第四个阶段（市场

3、推广）18第五个阶段（建设招商）18第六个阶段（投入使用）19Tactica1EconomicReformingP1an重组企业资产和发展区域经济的策略计划在现阶段我们还不能给出非常具体的房地产开发概念规划方案。但是，至少我们可以根据北新建材拟开发土地的位置和目前土地具备的条件，提出对于本项目的具体开发思路、实施计划的思考逻辑和通过项目开发企业能够实现的目标。P1anOverview计划综述:Practice:区域经济规划和房地产改造工程NameofProject:北新建材西三旗房地产开发项目ProjectManager:Dr.DivesXuSubjectMatterExpert:北京XX房地

4、产专业顾问北新建材西三旗厂区是一个占地1200亩，形成于二十世纪八十年代初的新建筑材料生产基地。随着北京都市的城市化发展，城市经济的北扩，该厂区已经成为北京北五环附近，新都市居住区的中心位置。无论从土地的最佳和最高使用原则，还是从现代城市的环境要求，显然，这里已经不适合工业生产。区域经济和房地产改造已经成为目前需要解决的重要课题。然而，如何改造或开发就成为资产的拥有者一北新建材集团需要解决的问题。北新建材老厂区的土地性质属于工业划拨用地，地上建筑以钢筋水泥框架结构的大型工业厂房为主。因此，在设计和策划北新建材老厂区的开发、改造规划中，将涉及到诸多方面的问题，其中包括：中国城市开发中的法律法规、

5、土地批租程序、城市总体规划、IX域经济规划、建筑功能规划、建筑造型设计等问题，以及项目开发、改造的投资问题、风险控制与利润最大化问题、企业资产价值最大化问题、合理现金流的最大化等企业运作的财务问题。本建议书仅仅就解决上述问题，提出一个框架性的思路。但是，要具体实施本建议书中提出的想法，还需要解决大量的技术性问题，包括：对中国房地产法律、法规的深入研究、开发项目整个产权结构的设计；对局部市场和区域经济结构的深入研究和经济规划；对土地用途和开发项目规划和设计的深入研究和具体方案；项目开发步骤安排的研究和策划；开发项目市场与推广计划等等。需要指出的是：房地产开发是局部经济的再造工程，而不是单纯的建筑

6、和产品的生产。整个项目开发过程需要根据当时具体的问题，不断的设计和提出具体的解决方案，直到项目投入使用。我们注意到“西三旗”项目的另一个特点，就是该开发项目是在一个建筑材料生产企业的企业资产的框架下进行的不动资产解决方案，该项目不同于一个单纯的房地产开发项目，开发企业也不同于一般的房地产开发公司。中国企业的核心弱势是缺乏对房地产资产价值的有效管理、开发和利用。如何在项目开发的过程中贯穿一条企业资产整合的主导思想，是我们在企业不动产解决方案中所涉及的主要问题，也是策划和设计该房地产项的指导方针。本建议书主要通过对北新建材不动产再造项目的规划建议，来表达我们的专业水平和对项目的理解能力。当然，北新

7、建材集团的老厂区改造工程需要汇聚国内外多方面的专业人才和行业精英，我们愿意作为该项目的职业项目经理人，利用多年的经验和国内外的渠道资源，为北新建材集团提供国际水平的专业化服务。Objective项目目标:.总体目标本项目的最终目标是通过对区域经济规划的理解和房地产改造的经济特性，将北新建材老工业厂区改造成为具有更高经济价值的有形资产，并使其产生稳定的现金流收益和最大化的未来预期资产价值。与其说本建议书是一份房地产策划建议，不如说本建议书是一份区域经济规划和企业资产再造计划。企业资产的改造和企业房地产解决方案是现代企业运营中一项庞大的系统工程。就本项目的个案而言，通过资产再造和市场化运作，我们将

8、使北新建材集团企业的沉淀资产产生巨大的经济价值，大幅度提高企业的资产总值和净资产收益率。项目组织和项目策划的目标：1 .在最短时间内启动该项目的再造工程；2 .利用最少的资金实现资产价值的最大化；3 .注重资产产生的现金流和净资产回报率；4 .创造企业的不动产知名品牌和市场形象；5 .塑造企业形象，产生企业产品形象的连带效应；6 .推动新建筑材料的使用和本土化改造；7 .通过开发本项目建立新建筑材料的市场运作模式；8 .解决企业资产池和资金池的相互转换问题。通过实现上述目标，我们将共同创造、建立和实践企业不动产价值再造解决方案的经济模型、商业经营和运作模式。实施和实现上述目标，其精髓将融会在整

9、个开发项目的运作过程中。通过房地产开发来实现其目标。（2） .阶段性目标作为房地产开发项目的专业顾问，并不仅仅是提供若干项的建议和方案，而是贯穿开发项目整个过程的开发创意、逻辑思维和方法论。根据北新建材“西三旗”开发项目的特点和特征，我们将建立以下的阶段性工作目标：1 .完成本项目的土地可行性分析、市场研究报告；2 .完成本项目的设计创意、概念规划和初步方案；3 .策划和设计项目开发结构，取得合法开发条件；4 .完成开发项目的社会推广、销售和招商准备工作；5 .建立项目的社会形象、商业形象，形成品牌效应；6 .完成改造工程的建设施工，营造商业和市场氛围；7 .保障项目投入使用的入住过程和物业管

10、理的衔接；8 .实现房地产的投资管理、资产管理对企业的效益。上述的工作目标是我们根据本项目阶段性特征和房地产开发的基本原理，而确定的工作方向，是专业顾问公司持续性工作的目标和方针。具体的阶段性工作内容和工程成果将在下面部分中描述。（3） .策略与方针房地产开发是一个从初步构思、创意到具体实现的过程。全过程可能需要经历2-3年的时间和多个阶段不同的工作目标和专业技术。房地产开发是门区域经济学、资产结构学、市场学和建筑学结合的学科。但是，一些总的开发策略和方针将是我们行动的指南和纲领。具体策略和方针如下：1 .满足企业持有不动产资产的特征、要求和特点；2 .考虑目前企业的产品线，创造新市场操作模式

11、：3 .尽可能规避目前商品房开发中必须的土地批租拍卖程序；4 .注重项目开发与市场推广的结合，以及使用者的早期参与；5 .使企业在整个项目开发过程中获得利益的最大化。我们将根据这五项策略和方针，策划和设计项目的开发过程，并使每个过程得到预期和满意的结果。Deve1opment1ogic&Processing工作逻辑和程序北新建材的工业厂房和厂区的房地产开发不同于一般简单的房地产开发项目。然而，在房地产开发基本原理上并不复杂，房地产开发的根本目的是要提升企业现有土地、建筑物的使用价值和市场价值，并产生合理现金流。因此，在工作次序和运作程序方面需要遵循一套基本的逻辑关系。这种逻辑关系主要是次序关系

12、。.开发重点本项目成功的关键是土地属性的转换和前期概念规划。因此，本项目的开发次序和开发重点10%10%25%5%前期分析概念规划口公共关系口项目招商建设施工使用管理工作重点应该具有以下特点：具体的开发工作比重如下：1 .开发项目的前期分析（占总体工作分额的10%）；2 .开发项目的概念规划（占总体工作分额的30%）；3 .开发项目的申报审批（占总体工作分额的5%）；4 .开发项目的商业招商（占总体工作分额的25%）；5 .开发项目的建筑施工（占总体工作分额的20%）；6 .开发项目的使用管理（占总体工作分额的10舟）。在整个开发过程中，前期工作占据全部开发工作的45%,如果连同项目申报和招商

13、的内容，有70%的工作量都是在项目施工前需要完成的任务。换句话说：在该项目开始施工前，开发工作已经完成了70%的工作量。工程施工固然重要，但是，如果开发商能够在前期有效的完成了大量的工作，这时需要开发商做的事情也就不多了。.思考次序我们这里强调的思考次序是指：建议北新建材集团企业的决策者、开发项目的决策者需要建立的思考顺序体系，即：逻辑体系。也是我们的企业不动产解决方案的主要组成部分。思考顺序大致如下：1 .持有型房地产对企业资产值增加和净资产收益率提高能否产生作用？2 .不动产资产产生的现金流是否对企业现金流有辅助的作用？3 .持有型房地产经营能否产生新的品牌效应，有助于企业发展？4 .通过

14、房地产开发能否获得一定的经验，以建立新的产品市场拓展模式？5 .如何规划和设计本项目能够使企业实现上述目的？6 .本项目的投入和产出比是什么？如何降低其投资风险和提高回报率？7 .此次对企业的影响是什么？是否需要对企业影响进行分析？8 .开发项目构思是否存在土地使用可行性、市场可行性？9 .本项目的产权结构、空间用途、建筑形式的创意和构思是什么？10 .本项目地块所在区域的社会、经济、人文环境是什么？城市基础设施具备何等条件？11 .如何开始操作本项目？上述的思考顺序是我们在开发过程中需要决策的问题。显然，我们建议的思考顺序是从结果回到项目开始的倒置顺序。作为企业的不动产资产管理，我们建议采用

15、这种倒置思考的逻辑顺序。以建立清晰的企业房地产开发目标。.时间顺序步骤体系的时间维、即系统问题解决的时间阶段划分，因系统问题的种类而异。房地产开发可以分为：1 .土地使用可行性研究（物理约束、法律约束、伦理约束）；2 .初步想法（创意规划）；3 .项目可行性研究（市场调查和分析、市场可行性）：4 .商业谈判和签约（土地、投资、专业技术力量、公共利益、社会影响）；5 .规划设计（建筑规划设计、资金规划、市场和销售计划）；6 .建设施工（施工组织、施工管理、设备安装和材料选购）；7 .市场宣传、推广和销售;8 .竣工验收（工程验收、政府检验、管理验收）；9 .产权交接（买方或使用方验收、产权交接程序、客户投诉）；10 .资产管理（设施和物业管理、社区公约、公众沟通）的十个阶段；而社会系统问题，可以分为土地开发、开发规划、组织施工、新社区关系和物业管理五个阶段（组建新社区系统）。（4）,逻辑顺序步骤体系的逻辑维，以霍尔硬方法论的逻辑维为基础，划分为摆明项目问题、确定开发目标、信息收集与处理、确定评价指标、系统综合（制订方