综合商业城建设项目可行性研究报告.docx

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1、综合商业城建设项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）第一章总论11. 1项目概况11.2 资金筹措与融资方式11.3 项目进行可行性研究的依据11.4 项目的实施进度安排21.5 主要技术经济指标2第二某某市场分析42. 1某某市商业某某市场分析42.2西安某某市场现状分析72.3项目某某区域商业某某市场分析112.3某某市场需求分析112. 3某某市场供给分析182. 4 SWOT 分析192.1. 4. 1 优势192.4. 2 劣势192.5. 3 机遇202. 4. 4 威胁 212.5项目初步定位212. 6小结及建议22第三章项目的实施进度安排243

2、.1项目前期工作安排243. 2项目建设阶段计划安排241. 2. 1项目进度安排的依据243. 2. 2进度安排原则244. 2. 3分阶段开发的原因与目的255. 2.4项目实施的进度计划25第四章 项目总投资估算与资金筹措 274. 1项目总投资估算的依据274.2 项目总投资估算的原则274.3 项目总投资估算284.4 资金筹措与融资方式30第五章财务评价335.1财务评价基础数据的测算335. 2盈利能力分析331. 2. 1静态盈利能力分析335. 2. 2动态盈利能力分析345. 3清偿能力分析356. 4评价结论35第六章不确定分析367. 1盈亏平衡分析366.2敏感性分析

3、37第七章结论及建议408. 1结论407. 2建议41第一章总论1.1 项目概况本项目地处北三环以北，北临大学城，东临大型某某区和新筑某某区，西邻新西安火车站，毗邻大明宫某某市场新某某区域环境良好，交通便捷。由于太华路大明宫某某市场的拆迁，给本项目带某某市场机遇，因此本项目将建设成为一个以某某市场为主，集商务、住宅、休闲于一体的大型综合商某某区。另外，在本项目的建设过程中涉及某某村庄的拆迁改造，因此，本项目的建设能够帮助政府解决某某村的改造问题，有利于改善北郊整体环境，促进和某某区域经济发展。12资金筹措与融资方式本项目建设总投资为151783. 65万元.其中建设投入的资本金为52824.

4、 84万元(占总投资的35%),分两期投入，第一期为28960. 58万元，第二期为23813. 90万元；银行借款11771.84万元，融资利率为5.40%,时间从第一年的第四季度到第二年的第三季度；其余资金缺口由(预)售净收入补足。1.3 项目进行可行性研究的依据(D委托方提供的有关书面材料；(2)本项目总体规划设计方案；(3)某某市某某区规划设计规范；(4)某某省建筑安装工程综合概预算定额(5)国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知(计价格200210 号);(6)某某省发改委编制的某某省建设工程其他费用定额;(7)类似工程的相关造价费用水平。(8)项目投资估算所得到的

5、数据；(9)其他与项目可行性研究相关的资料和数据。1.4 项目的实施进度安排在充分某某市场环境，结合类似工程的实际情况，同时考虑开发商的资金压力情况，采取保守态度，充分考虑各种不确定因素，最终综合确定本项目计划分两期开发建设，第一期进行地块某某村庄的拆迁安置及商品住宅的开发建设，第二期进行地块某某村庄的拆迁安置及商铺的开发。本项目建设期总共计划为4年。其中一期需建设2. 5年；二期需建设3年，两期建设过程存在搭接，利用一期工程的销售收入再投入滚动开发二期工程，从而减少开发商的资金压力。1.5 主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进

6、行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表(见下页)。表1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值- 财务数据1总投资万元151637. 862总销售收入万元2345703销售税金及附加万元129014利泗总额万元629945所得税万元157486税后利润万元47245二 财务评价指标1项目财务净现值万元13244. 842项目内部收益率20. 72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4. 405资本金财务净现值万元13926.746资本金内部收益率21.79%7借款偿还期年2.718盈亏平衡点74%第二某某市场分析2.1某某市商业某某市场分析（一）商业概况目前西安商业发展已

7、经形成钟楼商圈为核心，小寨、高新和康复路商圉围绕某某市副中心多级发展的局面。但是明确的是，西安钟楼商圈和小寨商圈规模依然远远超出其他商圈的发展水平。西安居民向心的消费习惯也决定了西安商业发展的特点0西安商圈分布图（二）典型商圈解析商圈特征小寨商圈轻工、康复路商圈土门商圈形成时间20世纪90年代末20世纪80年代20世纪90年代初业态范围商超、服装、餐饮小商品批零、服装商超、专卖店辐射半径大城南某某某市某某区某某区域主力消费群特征中低收入，年轻化中小规模商户厂矿企业职工为主发展前景趋于成熟，发展缓慢规模巨大，发展迅猛地域限制，前景较小小结趋某某市化商圈省级商圈区域商圈小寨商圈由于周遍高校林立，庞

8、大的年轻消费人群成为了 “小寨”商圈的基础消费群某某区域以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；集文化商贸、流行服饰、餐饮娱乐及现代服务业于一体的综合休闲、某某区。轻工、康复路商圈康复路某某市场从最初某某市到现在的店铺格局，已形成了一个家喻户晓的繁华某某区。目前的康复路某某区影响力已辐射至全国2某某某某区，成为西某某区物贸交流集散地。康复路某某区内的商户均以批零兼营业务为主。土门商圈土门商圈主要由以经营家电产品的国美、以经营百货的土门民生商厦、以及家世界购物中心、爱某某市、丰登路商场等规模稍大的商场某某市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店组成，涵盖了专业卖场、综合百货商店

9、某某市、品牌专营店等经营业态。（三）某某市现有商业街的行业结构分布状况目前，某某市现有的商业街并不多，其经营的种类主要集中于服装、电子产品、餐饮、通讯产品等。主要分某某市某某区域，即城墙以内，其次是一环和二环之间，二环以外目前只有电子城步行街一条。某某市商业街一览表（19个）名称功能特色地址备注电子专业街IT类、电子类、音像类产品雁塔路区域型综合商业街综合商业东大街区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐德福巷社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品书院门社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物电子城社区型餐饮专业街饮食、娱乐、南二环区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材尚朴路

10、区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点北院门区域型图书专业街书籍、文化用品东六路社区型水产品专业街海味、水产、特色食品炭市街社区型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰用品文艺路区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具某某市区域型纸制品专业街各类纸品后宰门区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产品兴庆路区域理餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐东二环区域型康复路服装专业街服装、日用品康复路社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品八仙庵社区型建材专业街建筑材料、家装材料太华路社区型体育用品专业街体育服装、运动用品体育场北社区型(四)商业发展趋势预测由于商业消费具有极强的惯性心理，在整体民风比较

11、传统的某某市，这种消费惯性心理依然强烈，因此，短期内西安商业发展不会呈现剧烈的变化趋势。某某区、某某区和某某区、某某区商业依然会维持强势的状态，但是由于城东和城北住宅的快速发展，其住宅底商的发展将会比较迅速，某某区商业将会成为这某某区域商业发展的主要导向。2. 2西安某某市场现状分析某某市目前较大的某某市场主要有：(D西安现代大明宫家居城西安现代大明宫家居城位于某某市太华北路与北二环立交桥交汇处西北角，占地350亩，总建筑面积30万平方米，是某某市政府2003年前十名重点项目，由某某区政府和西安大明宫建材实业有限责任公司联手打造。其中一层主营陶瓷产品、墙地砖、灯饰、电工电料、石材、板材；二层主

12、营木地板、门窗、装饰五金、地毯、壁纸、水暖器材、橱柜及配套电器、洁具、油漆涂料、铁艺、吊顶材料；三层主营精品家具、红木家具、办公家具、布艺、床上用品、家饰工艺品。西安现代大明宫家居城主要某某区有：中央广场某某区、经营某某区、装饰某某区、综合某某区、仓储某某区、商务中心、会展中心、休闲某某区和35000平方米的大型建材某某区，并提供2000个泊车车位的停车场。(2)西安西部建材城西安西部建材城是西安圣康科工贸有限责任公司下属民营企业，斥资3000余万元，始建于2001年12月，占地120余亩，设有铺面房46800余平方米，位于太华路182号，含元殿游乐园北邻。商场内店面、通道各占总面积二分之一，

13、分为七条通道，通道宽1320m以南北两个横通道为界划为某某区域，习惯称为“一、二、三”期，某某区域总面积为20000平方米，于2002年3月入驻商户，并挎有独立的“望家旺”建某某市，面积约为7000平方米某某区域店面积为16000平方米，于2002年6月入驻商户，某某区域店面积为10800平方米，于2002年12月建某某市场门前临街建有停车广场，长240米宽30米，划有四个某某区域，可停放运货车辆近百某某市场商业某某区域划分为：西部灯饰城，西部玻璃城，油漆某某区，铝型、五金某某区卫浴洁具某某区，装饰板材某某区某某市场的前某某区各有占地约7000平方米的建某某市。(2)百寰某某市场西安百寰建材实

14、业有限公司位于某某市北二环大明宫立交桥东北角，毗邻太华路和北二环路，与西安经济技术某某区、西安生态科某某区遥遥相对，交通便利，地理位置优越，商品吞吐能力强，与多家某某市场共同形成西北最大的建材商品集散地。公司占地200余亩，拥有营业性建筑十几万平方米，布局合理，整体规划统一流某某市场由塑钢铝材某某区、不锈钢门窗加工某某区、石材某某区、橱柜城等组成，其中新建立的橱柜城是西某某区规模最大的橱柜专营场所，汇集了高中低档橱柜精品，可为各层次消费者提供质优价廉全方位的服务。(3)明珠家居城明珠家居某某市北二环未央立交桥东500米，占地120亩，总投资1.5亿元，是第六届经贸洽谈会签约项目，2002年4月28日，一期工程1万平方米投入营业，随后，相继在一年时间里，总计9万余平方米的营业场地建成并投入运营。商城的总营业面积超过15万平方米，入驻商户达800多户，汇集来自国