破产程序中商铺处置问题探究.docx

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1、一、商铺债权的性质（一）商铺债权不具有消费性商品房买受人的超级优先权（二）特定条件下商铺债权构成期待物权二、商铺债权在破产程序中的处置建议（一）赋于预告登记的商铺债权优先受偿地位（二）以房抵债和让与担保按普通债权进行受偿（三）没有预告登记的真实购房户交由债权人会议决定三、结语在企业进入破产程序以后，商铺买受人的债权清偿顺位,不仅直接关系到每一个商铺债权人的经济利益，也影响到当地社会的稳定和发展。而目前我国对商铺购买者权益的保护还不够完善，为了社会的稳定发展，对商铺购买者的债权还应当综合考量，协调适用，充分保障相关主体的利益。本文将对商铺债权的问题进行一些探讨，不当之处望指正。=商铺债权的性质（

2、一）商铺债权不具有消费性商品房买受人的超级优先权2019年9月11日，最高人民法院出台了全国法院民商事审判工作会议纪要（简称九民纪要），其中针对“消费性购房优先权”统一了裁判观点：实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条规定进行审理。九民纪要在规定中特别提出，消费性购房优先权是针对实践中存在

3、的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，商品房消费者应当仅限于符合九民纪要第125条规定的商品房消费者，一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。九民纪要出台以后，各级法院对消费性购房优先权的认定基本上统一了裁判尺度，即商铺购房人只能基于异议规定第28条对抗普通债权，不能对抗抵押权和建筑工程优先权，即商铺购房人不具有消费性商品房买受人的超级优先权。（二）特定条件下商铺债权构成期待物权1 .所期待的权利系商铺所有权商铺买受人构成期待物权的首要条件是买受人与出卖人双方的真实意思表示同为商铺所有权的转移

4、。换句话说,只有商铺消费者才可能享有对该商铺的期待物权。在“以房抵债”行为下，双方虽然签订了买卖合同，但双方真实意思是消灭债权债务关系，买受人并未实际向出卖人支付房屋对价。在破产法语境中，其基础债权为借贷关系等普通债权的，不能视为所期待内容为取得商铺所有权。在“让与担保”行为下，合同双方形式订立买卖合同，但双方真实意思是设立担保，若该种担保符合法律规定而被归为有特定财产担保债权时，也不能视为买受人享有期待物权。2 .支付全部价款支付全部价款在企业破产法第18条限制下，若商铺买受人未支付全部价款，则买卖合同可能被视为双方均未履行完毕的合同而被管理人解除。但笔者认为即使在出卖人破产时买受人尚未支付

5、完毕全部价款，买受人仍然可以在出卖人破产受理之日起两个月内付清剩余价款，同时取得期待物权。要求买受人支付全部价款，是因为此时买受人对于商铺所有权的期待才具有确定性。具体来说不考虑出卖人破产这一前提，未支付全部价款意味着买受人存在违约可能，此时出卖人并不必然转移商铺所有权，故此时买受人的期待权尚具有不确定性。3 .完成预售合同备案登记完成该要件，才意味着商铺买受人的期待权具备独立的权利状态并得到法律承认的地位。首先，预售合同能够备案登记，意味着出卖人已取得预售许可，在建商铺已达到法律确定的建造状态，买受人所购商铺因在事实上和法律上具备了独立性而具有物的基本特征。其次，预售合同备案登记后具有公示效

6、果，则第三人受该效果的制约，即使第三人与出卖人另行签订买卖合同，该合同也无法履行。最后，预售合同备案后，买受人拥有独立处分期待权的可能，买受人可以依据期待权转卖、预出租、预抵押对应商铺，该处分权与处分债权最大的区别在于无需通知债务人，故该处分具有物权处分权能的特征。国商铺债权在破产程序中的处置建议（一）赋于预告登记的商铺债权优先受偿地位（二）民法典担保制度解释第52条第2款规定：“当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产

7、担保的债务设立抵押预告登记的除外”。这就是说，首先，在抵押人的破产程序中，抵押权预告登记权利人就抵押财产享有优先受偿权，优先受偿权自预告登记之日起设立。司法解释作此规定的理由是考虑到，在抵押人已经破产的情况下，办理抵押权本登记的条件已经难以成就，不如直接赋予抵押权预告登记的权利人就抵押财产享有优先受偿权。但是，应当将抵押权预告登记权利人的优先受偿权限定在法院“受理破产申请时抵押财产的价值范围”，而不是在抵押权担保范围内优先受偿。由于破产申请到破产清算中间需要经历相当长的时间和程序，包括和解、重整等，只有当法院作出破产宣告后，才进入破产清算程序。此时，抵押财产的价值与法院受理破产申请时的价值相比

8、会发生变化。依据司法解释的本条规定，就抵押权预告登记的权利人而言，即便在破产宣告后进行破产清算中抵押财产的价值增长了，权利人也不能只以受理破产申请时抵押财产的价值范围为标准来确定优先受偿的范围。其次，民法典担保制度解释本条第2款规定了一个例外，即抵押预告登记是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记。之所以作此规定，是因为企业破产法第31条三项规定：人民法院受理破产申请前一年内，对“没有财产担保的债务提供财产担保的”管理人有权请求人民法院予以撤销，由于民法典担保制度解释本条第2款认可了抵押人破产时抵押权预告登记的权利人具有优先受偿权，故此，抵押权预告登记具有了

9、担保功能，应当受到企业破产法第31条第三项的规范。(2023)最高法民申6362号判决书也体现了上述裁判要旨：“对在抵押权设立前已经进行了预告登记的权利人而言，未经其同意，抵押权不能在其己经预告登记的土地上设立，预告登记使权利人得以就预告登记的不动产排除在后的物权变动，依法享有相关不动产的优先受偿权。”(三)以房抵债和让与担保按普通债权进行受偿“以房抵债”和“让与担保”的债权人均非真实的购房者，基于公平清偿原则，原则上对此类债权人要求办理权证的主张均不予支持。如果是履行期限届满后达成的“以房抵债”，在无其他无效事由的情况下，抵债协议（房屋买卖合同）应为有效，但其不具有特定优先权，债权人可选择按

10、旧债法律关系申报债权，也可选择按房屋买卖合同解除的损失赔偿责任申报债权。如果是“让与担保”，备案登记并不具有法定的公示公信效力，参照九民纪要精神，如已完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，则债权人对该房屋享有优先受偿权，否则，应按实际的担保法律关系进行认定合同的性质和效力。最高人民法院在（2023）最高法民申1408号判决认为：本案的基础法律关系为借款合同关系，双方签订商品房买卖合同（预售）是为了实现以物抵债的交易目的。虽然合同中明确约定了房产的房号，但签订合同之时涉案房屋并未建设完成，双方并未办理房屋产权过户手续,荣旭升在破产程序中向管理人提出就该房屋优先受偿的诉求，其本质系个别清偿，

11、结合其资金出借人身份及案涉抵债房屋的数量，判决认为其不具有优先受偿权，只能作为普通债权清偿。（四）没有预告登记的真实购房户交由债权人会议决定对于真实购房户中没有预告登记的真实购房户，其请求交付房屋的权利，因无法律关于其权利优先的明确规定，所以不得对抗工程价款优先权和抵押权。因房屋不能交付或者办理登记手续，导致其无法取得房屋所有权，购房人行使合同解除权或者终止购房合同的，由此产生的购房款返还请求权和损害赔偿请求权原则上应当作为普通债权清偿。实践中，考虑到已出售的房屋均未达到竣工验收交付的标准，收回的房产再次出售也较为困难，复工续建可能产生的共益债务较大，综合考虑购房者利益的保障与债务人财产价值的

12、最大化，管理人可以在财产管理方案中予以重点披露释明，即在购房人按比例承担复工续建产生的共益债务的前提下，继续按照原合同价款购买标的房产，管理人配合完成过户登记手续，并交由债权人会议表决。这一方式，体现了全体债权人意思自治原则，兼顾了破产程序的进展以及购房人的利益，亦降低了交易的成本,债权人会议集体意思自治的清偿方案，不会给法院和管理人履职造成不利影响，也不易发生维稳压力。如果该方案债权人会议没有通过，则没有预告登记的真实购房户其商铺债权只能依法按普通债权进行受偿。昌结语房地产企业破产数量增多，特别是商业楼盘在销售和运营更趋困难的今天，破产法作为商业社会最后一道法律屏障，必须更加精细和科学地区分权利类别以使实质公平和形式公平更好实现。对商铺购买者的债权进行综合考量，协调适用，充分保障相关主体的利益，维护社会的稳定，实现公平正义的价值观。