呼和浩特市房地产市场调查报告.docx

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1、呼和浩特市房地产市场调查报告第一部分调查设计与组织实施一、调查设计-)调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解呼和浩特市市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对春华置业的现有规划提出建设性建议,明确项目定位，较准确的发挥公司环境特质和经济指标，实现公司投资效益回报的最大化。2、根据对公司的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把呼和浩特市建设成自治区最佳人居生态城市，充分了解呼和浩特市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限未来，从懂你的生活开始!”公开问卷调查，

2、使得市民更好的关心自己的生活居住环境，也为公司的前期策划提供宝贵的资料支持。(二)调查内容1、对呼和浩特市宏观环境的调查(1)宏观经济及市政规划(2)呼和浩特市房地产市场现状2、需求市场(消费者)调查(1)未来几年内市民置业意向(2)购买偏好(地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性)(3)购买决策(决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序)(4)购买行为(适宜置业时期、销隹行为主动性、付款方式)(5)价格支付能力(6)对物业配套的需求(7)购买人群等3、房地产市场竞争调查（I）基本情况A.楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发代理商、总投资、开工竣工日期、容积率

3、B.类别、档次及整体布局C.装修材料、水平D.硬件设备E.配套服务功能及功能分区F.公开销售日期G.销售价格、开发期价格的变化情况、销售率H.付款方式、银行按揭安排1.车位配备J.物业管理公司及费用等（2）营销策略A.目标客户选择决策B.市场定位与宣传重点C.营销组合策略（三）调查方法1、宏观调查（1）房管、土地、规划等相关部门访谈（2）报刊文献资料收集与分析2、需求市场（消费者）调查（1）参加呼和浩特市房展会（2）公开问卷调查（280人次）（3）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）3、房地产市场竞争调查（1）房展会楼盘调查（2）报刊文献收集与分析（3）与主要房地产公司职员

4、进行深度访谈（4）售楼部楼盘情况调查二、调查组织与实施(-)项目调查主要活动规划整个项目：方案设计调查问卷设计定稿、印刷项目主持人开会访问员招募参加房展会访问员培训试访访问实施(包括消费者和售楼部)数据录入清理计算机处理项目可研撰写递交可研报告1周2周3周4周匕ZV-ZrA（二）项目调查及时间安排表时间安排工作内容2006年5月3日就现有规划方案开展专项讨论会。2006年5月4日提交调查问卷样本及调查细化方案。2006年5月5日一5月10日宏观调查开始，走访呼和浩特市房管局、规划服务中心等房地产管理机构。2006年5月11日竞争市场调查开始，对呼和浩特市内各竞争楼盘进行详细调查。2006年5月

5、18-5月20日参加呼和浩特市房展会，对当前的房地产行业竞争进行了解，发放部分消费者调查问卷（50份，其中有效问卷43份）。2006年5月1920日主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主等（发放问卷230份，回收有效问卷190份）。2006年5月1923日进行问卷整理，数据库数据录入。进行主要房地产公司的职员深度访谈。2006年5月2426日进行数据统计分析，市调报告（第一稿）形成。2006年5月27日相关资料整理，项目可行性报告（初稿）形成。2006年5月2830日进一步资料收集整理，项目可行性报告及市调报告（修正稿）完成提交。（三）项目调查费用预算：经费预算编列（以人民币计算）

6、方案、问卷设计500元 项目主持人、访问员培训试访100元 访问实施（访问员费用与调查管理费用）：1200元 抽样50元问卷、卡片印刷:400元礼品：2*280=560元 数据录入清理：150元 计算机处理:50元 报告撰写打印135元合计:3145元第二部分调查数据资料汇总与分析一、呼和浩特市宏观环境调查（-）呼和浩特市宏观环境分析呼和浩特，蒙古语，意为“青色的城，位于华北西北部内蒙古自治区中部的土默川平原。北依阴山山脉，南濒九曲黄河，是一座历史悠久、风光秀丽的塞外名城。呼和浩特市作为内蒙古自治区的首府，经过全市各族人民50多年的艰苦奋斗，己建设成为一座经济繁荣、社会进步、市容整洁、具有鲜明

7、民族特色和时代风貌的新型城市，成为自治区政治、经济、文化活动的中心和对外开放的窗口。呼和浩特市城区面积达83平方公里。辖玉泉区、回民区、新城区、赛罕区四个区，城区人口143.41万。近年来，呼和浩特紧紧抓住国家实施西部大开发战略和加入世贸组织的历史机遇，围绕建设现代化首府城市的目标，推进了国民经济的跨越式发展和社会事业的全面进步。2005年底，呼和浩特市国内生产总值比上年增长18.7%,增速依然位居全国27个省会城市首位。呼和浩特是国务院确定的沿边开放重点城市。为促进呼和浩特经济和社会事业的全面发展，呼和浩特与国内外的联系交往、经贸往来、技术协作、文化交流日益增多，形成了外向带动发展、全面开放

8、开发的新格局。到2005年底，呼和浩特已同世界26个国家和地区建立了经济技术合作关系，与国内各省区市的区域经济联合也取得丰硕成果，与国内29个城市结为友好城市，与40多个城市和地区建立了协作关系。全年引进国内资金62亿元人民币，引进外资5552万美元。外贸出口总额达3.1亿美元。创建于1992年的呼和浩特经济技术开发区（如意经济技术开发区和金川资源经济开发区），已于2000年7月经国务院批准为国家级经济技术开发区。开发区入驻企业己达871家，固定资产达50多亿元人民币，工业增加值25.9亿元人民币。（二）呼和浩特市房地产市场现状呼和浩特房地产市场在进入二十一世纪后开始了飞速增长，2005年开发

9、面积超过300万平米，年投资额超过30亿元。城市总体经济持续发展，居民生活水平不断提高，住房消费的热潮即将涌起。2005年是呼和浩特房地产业真正意义上的大盘时代，它不仅体现在房地产的开发规模上，更体现在营销、企划、人才争夺、设计思路等方面。回顾呼和浩特房地产业的发展历史，基本上是以4年为一周期。1996-1999年为行业起步阶段，2000-2003年为行业初级发展和完善阶段，2004年开始进入行业升级阶段。一、房地产供应市场结构呼和浩特的房地产市场以住宅市场为主，商业用房和写字楼市场相对较小；住宅的重点开发区域在城市东南，而商品市场的重点开发集中在各商圈附近：购房客户群以呼和浩特的行政机关人员

10、和个体商户为主；各种户型价格都有客户群存在，尤其高端客户比例较大。二、房地产业开发水平开发投资以本地的开发商为主，外地开发商规模开始逐年加大；项目总体规划建筑设计和园林环境设计水平都比较低；工程建设水平总体一般，具体因项目而异；物业管理还没有完全普及，即使有管理，其管理水平也较低。三、房地产产品形态房地产产品的建筑类型比较单一，各个项目的特点不突出。价格上，大多热销的住宅项目价格在2000-2500元/平米左右，老城区的旧城改造小型项目的售价普遍较低，而特殊的建筑形式会使价格有很大变化；大中型综合商业用房的价格通常超过了15000元/平米，临街一二层联体商铺的价格侧根据位置和所临街道不同有一定

11、差异，一、二环之间地区价格多在4000-6000元每平米，一环内的价格更高，而二环附近的价格更低。房地产产品的整体销售情况较好，住宅整体销售率在80%一90%：繁华地段商铺租售率近100%稍偏地区租售率50%-70%o四、房地产营销水平呼和浩特房地产市场的营销模式以自己销售经营为主；销售团队人员的素质较低，水平一般；整体营销水平较低，尤其是在住宅市场，随着2003年以来大量外来的地产顾问行的介入，呼和浩特地产行业的营销水平得到了普遍提升，开始朝着更专业的方向发展。二、房地产需求调查（消费者问卷调查）我们采取房展会发放问卷调查、入室主体问卷调查（走访小区、企事业单位、私营业主等）的方式，共采集样

12、本280份，对策划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。（一）问卷回收统计及情况说明问卷类型取样回收数目有效问卷数目备注房展会问卷调查50437份无效入室主体问卷调查23019040份无效入室主体问卷作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及的比较全面，展开深入。必须保证其调查的全面性和客观性。采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式对呼和浩特市新城区、赛罕区、回民区、玉泉区以及开发区的主要政府企事业单位以及居民小区进行了调查，行业涉及公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十几个层面，共回

13、收有效问卷280份，有效233份。为了调查的全面性和客观性，我们在呼和浩特的几个区发放的调查问卷的分数是不一样的（赛罕区90份，新城区70份，回民区40份，玉泉及开发区30份）。而且我们对收回的问卷进行分析，最后综合考虑取出有效问卷总共233份。（二）问卷调查数据主要数据分析中国人喜欢居有定所，不尚迁徙。大多数人认为“只有真正拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠”在这次对呼和浩特市购房消费者的调查中，也能看到它们对居住地选择的仔细和关心。（主要的参考数据见附录表一）1、调查的年龄范围调查之前，我们充分考虑到购房的人群主要是2535岁和3550岁的两个年龄段的人，他们购房的主要目的是结婚购买和改变

14、居住环境两个原因。为此在我们的有效问卷调查中选择了45.7%的35-50岁和37.6%的25-35岁两个年龄段的人群。2、家庭收入水平众所周知，对房地产进行投资最大的影响因素是资金，在这次调查中我们也能看到，希望购房的人中31.5%的家庭收入都在58万元，以下为22.2%（35万元），21.6%（810万元），最少的为8%,他们的家庭年收入在IO万元以上。3、购房区域选择从居民对购买住宅的区域分析上看，在被调查者中，打算在赛罕区购房者占到34.7%,主要是因为此区呼和浩特的最发达的区域，属于市中心地段。而计划在开发区购房的占4.6%。说明开发区对整个呼和浩特市来说，还是一个新兴的区域。选择在开

15、发区购房的人群主要是看好它的未来发展潜力以及周边的优美环境。4、购房主要考虑因素在选择居住地点要考虑的因素中，我们从调查统计中可以看到，交通和价格仍是影响市民选择购房的两大主要因素，分别占到25%和17%,其次为工程质量和综合功能设施各占到13%,其他方面都占到较小的比例。5、现代化社区会所此项调查的数据统计显示，迫切需要和需要购房小区内拥有一些功能更全、设施更加现代化的购物、饮食、休闲、娱乐为一体的社区会所的占到19%和64%,占到相当大的比重，说明随着生活水平的提高人们对小区的配套设施也有了一个更高的要求，对综合会所的需求不断加大。6、社区消费娱乐项目调查显示，在选择希望社区内有哪些娱乐项目时，饭店和快餐店的比例占到21%和17%,