榆次住宅项目投资分析报告.docx

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1、榆次住宅项目投资分析报告一、项目经济技术指标技术经济指标总用地面积41314.24m2总建筑面积74116m2住宅建筑面积56606m2小高层建筑面积18261m2其八多层建筑面积24475.8m2中洋房建筑面积13869.2m2商铺建筑面积13856.2相甘地上建筑面积8149.2m2-S-工地下一层建筑面积2600r2中地下车库建筑面积3107m2会所建筑面积3653.8m2总户数450户小高层户数140户多层户数230户洋房户数80户车数252辆地上152辆地下100辆容积率1.79绿化率38%二、投资估算与经济分析1、经济效益分析本项目投资主要包括：1.1 土地费用土地费用包括土地出让

2、金、城市建设配套费，以IOOO万元估算。合计：土地成本1000万元。1.2 前期工程费前期工程费包括前期规划、设计监理、咨询服务、水文地质勘测等开发费用。规划设计费按项目开发费的1.5%估算7223X1.5%=108（万）咨询服务费按项目开发费的1%估算72万。水文地质勘探费估算为20万元监理费按项目开发费的1%估算72万元前期工程费合计：272万元13项目开发费1）建安工程费：直接用于工程建设的总成本费用主要包括建筑工程费、设备及安装工程费多层：750元/m224476m2=1836万元小高层：IIoo元/nfX182610?=2009万元洋房：850元/nfx13869k=1179万元地上

3、商业及会所：950元/H!?-11803mJ1121万元地上面积：1200元/m25707mJ685万元建安工程费合计：6830万元2)室外工程费估算：道路：222万元绿化：I11万元室外照明：60万元室外工程费合计：393万元项目开发费合计：7223万元1.4管理费用按土地费用、前期工程费及房屋开发费之和的3%考虑(1)+(2)+(3)X3断255万元2. 5不可预见费不可预见费按上列各项费用(土地费用除外)之和的3%考虑(2)+(3)+(4)X3断224万元6、销售费用根据销售计划，销售费用估计为524万元7、财务费用财务费用是指为筹集资金而发生的费用，主要是指借款利息。本项目贷款年利率按

4、5.94肮十。根据投资计划和资金筹措安排，本项目所需财务费用119万元。8、投资总额本项目投资总额为9618万元(详见投资计划及资金筹措表)根据开发计划，本项目投资从2006年4月至2007年12月止。资金筹措本项目资金来源为银行贷款、自有资金及销（预）售收入，所需银行贷款总额为2000万元，自有资金为1000万元。（见下表）投资计划及资金筹措表单位：元序号项目名称合计时间12项目投资总额1土地费用10,000,00010,000,0002前期工程费2,728,0232,728,0233建筑安装工程费68,294,00010244100580499004项目精装修费用05室外工程费3,935,

5、22078704431481768管理费用2,548,71776461517841029不可预见费2,243,338673001157033710销售费用5,242,5882097035314555311以上成本总费用94,991,88612财务费用1,188,00059400059400013项目开发总成本费用96,179,8862729381968292068二资金筹措96,179,8861银行借款20,000,00010000000100000002自有资金10,000,000500000050000003销（预）售收入66,179,8861229381953292068注：表示中的1指

6、2006年；2指2007年1月至12月。2、利润预测与成本费用分析2.1销售收入预测本项目可供销售的面积：多层:24476m2小高层：18261m2洋房：13869k商业:8149m2地下商业及会所（可销面积按其总面积一半计算）：4681m22. 2销售价格的预测根据我司的综合分析和测算，本次经济分析价格为：多层：1600元/平米小高层：1800元/平米洋房：2200元/平米商业：3500元/平米地下商业及会所：2500元/平米。2. 3销售计划销售时间:将销售时间计划安排为从2006年4月开始至2007年12月结束。2006年4月2006年12月，销售30%2007年1月2007年12月，销

7、售70%2. 4销售收入预测多层：1600元/痛义24476狂=3916万元小高层：1800元218261而二3287万元洋房：2200元kX13869m2=3051万元商业：3500元281491J2852万元地下商业及会所：2500元/IB”X4681mJ*。万元销售收入合计：13106万元3. 5销售税金的预测需缴纳的销售税金为营业税、城市维护建设税、教育费附加及过户手续费、印花税。营业税按销售收入的5%,城市维护建设税及教育费附加分别按营业税的7%和3机过户手续费为销售收入的0.5%,印花税为销售收入的0.05%。营业税及附加：13106X5.5%=721万元过户手续费：13106X0

8、.5%=66万元印花税：13106X0.05%=6万元销售税金合计：793万元。详见下表：4. 6利润预测D所得税根据有关规定：所得税率为33虬2）销售利润销售收入减销售税金和总成本费用等于销售利润13106-9618-793=2696万元3）成本利润率269613106100%=28.03%4）税后利润：2696（1-33%）=1806万元5）成本净利润率：1806/13106100%=18.78%6）盈亏平衡点：73.38%详见下列表:销售收入及销售税金预测表单位:元序号项目名称合计121销售收入131,064,70039319410917452902销售税金7,929,414237882

9、455505903营业税及附加7,208,559216256850459914过户手续费655,3241965974587265印花税65,5321966045873注：表示中的1指2006年;2指2007年。利润预测表单位:元序号项目名称合计12销售收入131,064,70039,319,41091745290二销售税金7,929,4142,378,8245550590三总成本费用96,179,88627,293,81968886068四利润总额26,955,4004,043,31022912090五所得税8,895,2822,668,5856226697六税后利润18,060,1181,3

10、74,72516,685,392注：表示中的1指2006年；2指2007年1月至12月。3、分析总表A、面积参数容积率1.79土地面积41314多层比例33.02%多层面积24476商业比例10.99%地上商业8149小高层比例24.64%地下5707可销售面积64755小高层面积18261会所配套3654洋房13869总建筑面积74116B、土地成本土地成本总计10000000C、开发成本C1前期工程费2728023规划设计费1.50%722292201083438咨询服务费1.00%72229220722292水文地质勘探费200000监理费1.00%72229220722292C2建安工

11、程费68294000*多层7502447618357000*商业及会所9501180311212850*小高层11001826120087100*洋房8501386911788650*地下120057076848400C3室外工程费3935220道路2223480绿化工程1111740室外照明600000C4不可预见费3.00%747779372243338C5管理费用3.00%849572432548717C6利息5.94%200000001188000开发成本总计80937298D、开发价值D1销售收入131064700*多层16002447639161600*小高层18001826132

12、869800*洋房22001386930511800*商业3500814928521500*地下商业及会所2500468111701250D2税金7929414营业税及附加5.50%1310647007208559过户手续费0.50%131064700655324印花税0.05%13106470065532D3销售费用4.00%1310647005242588D4销售净收入117892698E、开发效益分析E1开发利润26955400E2所得税8895282E3净利润18060118E4销售收入131064700E5总土地成本10000000E6总开发成本86179886E7总成本96179886E8单方土地成本135E9单方开发成本1092E1O单方总成本1298E11成本利润率28.03%E12成本净利润率18.78%E13盈亏平衡点73.38%