物业外拓项目评审操作指引.docx

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1、物业外拓项目评审操作指引XX物业服务公司总部编制了XX物业服务公司外拓项目评审操作指引，作为对外拓项目立项评审的操作规范。本规范适用于XX物业服务公司总部各职能部门。1 .总则1.1 目的为更好地提升外拓项目评审能力，特制定本操作指引。1. 2适用范围本规范适用于XX物业服务公司总部各职能部门，适用于商业、物业拓展。2 .职责XX物业服务公司总部各职能部门制定相应模块的评审操作规范。2.1 市场发展条线：由市场发展一部牵头，市场发展二部、市场发展三部协同，发布外拓项目评审操作指引。2.2 其他职能部门：每周根据立项评审项目的情况，梳理新增的核心关注问题，更新核心问题及评审要点清单，每月统一提报

2、给市场发展一部，市场发展一部统筹发布更新版外拓项目评审操作指引。3 .评审手册3.1 商业管理部商业管理模块的评审要点如下：拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明商业拓展1经营预期评估：(1)在营、改造项目，项目现营商户合同、租费、其他收入及支出情况(2)在建、未建项目：项目周边同类型项目对标项目经营调研(商户、租费标准)、当地品牌意向初洽相关现有经营收支情况的评估，并结合市场租金标准对比分析、品牌沟通情况，评估项目未来经营预测的合理性、落地性以及未来经营成本预测的合理性2工程技术条件评估：相关资料提供、内部完成是符合我司招商落位要求的房产技拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明（

3、1）在营项目：项目全套图纸、全套机电设备清单、业态落位图（2）在建、未建项目：项目土地规划指标、设计规划方案术条件审核（含动线、后勤通道、机电、电容、燃气等条件评估审核）3改造可行性评估：（1）通过初步评估改造后，项目铺位分布及划分、垂直交通组织、公共区域的配置、多经、广告位的设置相对合理，符合未来运营条件评估改造可实现我司业态规划和招商落位方案的可行性，若项目无改造条件或通过改造仍无法实现合理规划及运营要求，则该项目需慎重选择4（2）在营项目，我司规范方案业态调整后工程条件可能性评估，需要工程技术条件、后勤通道（图纸提供）根据项目图纸及现场条件，充分评估工程改造可能性（含铺位改造、电增容、燃

4、气增量等评估）5（3）配套用房评估：物业配套用房、垃圾房等相关配套用房设施、停车场数量等若现场无配置，则需充分评估未来项目改造可实现度物业拓展1不涉及不涉及3.2 品质管理部品质管理模块的评审耍点如下:拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明商业拓展1设备设施的管理界面1、由于不少项目存在多方管理或单条线内存在甲乙双方界面有划分的情况，首先需要对设备设施的管理界面进行确定2投标文件内甲方设备设施运行考核要求1、应充分了解甲方对设备设施运行的考核要求。2、对应于相应要求，评估现有的人员、物料、维护配置是否满足要求。3设备设施的现场勘察1、消防、电梯、给排水、供配电、弱电等机电系统以及土建结构

5、的现状，应有现场查勘的照明。2、涉及政府检查的消防、电梯、排污等设备设施应了解运行是否正常，是否符合政府要求，有无潜在风险或需要重大投资改造的问题。3、设备设施各类问题应形成问题处理清单（包含费用估算），相关费用纳入收支测算。4设备设施内业管理情况1、检查项目工程图纸和施工历史遗留清单，检查项目维护保养计划，检查项目电梯报修台账等评审工程内业情况以及潜在管理风险。拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明2、检查能耗管理情况和公区现有能耗单方指标费用，是否在合理范围内，如超标严重应进一步踏勘检查项目是否存在地下管网漏水或偷电等重大风险。3、年检记录、能耗结算凭证等是否齐全。5工程类收支测算1

6、、检查工程类测算中的人员、物料、维护、能耗、改造是否按照现有标准测算。2、维护保养费用是否包含电梯、消防、中央空调、隔油池清掏等外包维保费用和高压预防性检测、消电检和防雷检测等年检费用。3、改造费用的归属划分，功能提升、业态改变、设备大修等类别的改造费用的出处。4、耗材费用内是否包含电梯、配电柜、给排水等常用物料费用。6消防中心1、电消防系统终端超过3%存在故障监控中心2、硬盘录像机损坏或存储期限不足30天3、视频监控设备存在故障、监控画面不清晰7消防设施1、项目消火栓超过3%破损、缺件2、项目灭火器超过3%过期、失效8保安保洁单价保安保洁岗位基本工资不能低于最低工资标准；综合单价不能低于当地

7、市场行情2%以上物业拓展1设备设施的管理界面1、由于不少项目存在多方管理或单条线内存在甲乙双方界面有划分的情况，首先需要对设备设施的管理界面进行确定2投资文件内甲方设备设施运行考核要求1、应充分了解甲方对设备设施运行的考核要求。2、对应于相应要求，评估现有的人员、物料、维护配置是否满足要求。3设备设施的现场勘察1 .消防、电梯、给排水、供配电、弱电等机电系统以及土建结构的现状，应有现场查勘的照明。2 .涉及政府检查的消防、电梯、排污等设备设施应了解运行是否正常，是否符合政府要求，有无潜在风险或需要重大投资改造的问题。3、设备设施各类问题应形成问题处理清单（包含费用估算），相关费用纳入收支测算。

8、4设备设施内业管理情况1、检查项目工程图纸和施工历史遗留清单，检查项目维护保养计划，检查项目维护保养计划，检查项目电梯报修台账等说明工程内业情况以及潜在管理风险。2、检查能耗管理情况和公区现有能耗单方指标费用，是否在合理范围内，如超标严重应进一步拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明踏勘检查项目是否存在地下管网漏水或偷电等重大风险。3、年检记录、能耗结算凭证等是否齐全。5工程类收支测算1、检查工程类测算中的人员、物料、维护、能耗是否按照现有标准测算。2、维护保养费用是否包含电梯、消防等外包维保费用。6秩序岗位分布人员定编1、固定岗位（门岗和监控中心）分布24小时岗原则上1岗2人（白夜班）

9、，人车混行白班可2人值守，夜班根据人流量建议1人值守（车场为车牌识别）2、巡逻岗按照6万/平/班3、除甲方对人员有数量要求外，原则上以岗定人确保岗位时长不少。7消防中心1、电消防系统终端超过5%存在故障监控中心2、硬盘录像机损坏或存储期限不足30天3、视频监控设备存在故障、监控画面不清晰8消防设施1、园区消火栓超过5%破损、缺件2、园区灭火器超过5%过期、失效9园区车场、主要出入口、单元门禁1、车场管理系统失效2、门禁设备存在故障或失效超过5%10重大安全隐患高空悬挂危险物、本体外立面空鼓坠落，楼道墙面、天花脱落、空鼓现象现场踏勘重大梳理11保安保洁单价保安保洁岗位基本工资不能低于最低工资标准

10、；综合单价不能低于当地市场行情2%以上置换项目的外包单价：若项目中标，定价不得高于立项价格。若实际运营中出现人员减编，按照扣减后的人员数量核算外包总价。12绿化单价如果甲方规定绿化人数，单价一般按照人工占比70%测算每平方养护单价；如果没有规定人数，根据养护标准，参考市场行情定价；13建筑垃圾清运1、看结算方式，一般外包按车结算易亏损，不建议开展业务；2、看收、支预算是否盈利，亏损肯定不开展业务；14生活垃圾清运1、项目所在地政策是否收费；2、如果收费，看费用测算是否合理，生活垃圾产出量：住宅0015kg/日/平方米（建筑面积），240升垃圾桶可装IOOkg垃圾；拓展类型序号评审应关注的核心问

11、题评审要点说明15石材养护石材养护不包含在日常保洁范围内，一般需要单独计费16外墙清洗外墙清洗不包含在日常保洁范围内，一般需要单独计费17绿化养护1、如果标书中没有给出绿化面积，可按以下公式预估：绿化面积二项目占地面积*35%（高层）45%（别墅）；2、新项目绿化一般有半年至两年的养护期，需要与甲方确认18客群舆论风险项目客户群体评估状况，包括但不限于是否成立业委会、是否与原物业公司（或原开发商）是否有负面舆论、与客户的物业诉讼纠纷。19周边竞品比较通过周边1-5公里内同类型竞品的入住率、收缴率、舆情情况分析推演标的项目的收缴率测算及入住率进度。并综合考虑周边配套、交通便利是否有销售承诺不匹配

12、的风险20重大遗留问题若现场踏勘发现有重大遗留问题，需要确认遗留问题的责任归口，例如设施设备维修，需要确认是否由甲方另行补助或使用公共收益等方式处声。3.3 财务管理部财务模块的评审要点如下:拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明商业拓展1现金流情况1、合同期间现金流必须为正。2、若期初现金流亏损，必须9个月内回正。特殊项目须一事一议。2初始投入情况初始投入金额（不含保证金）不超盈利额3利润情况必须盈利且税前利润率不低于5%特殊项目须事一议4收入成本匹配，成本费用合理测算根据项目实际情况将运营中会产生的成本全部纳入测算5居间费占收入比居间费占年饱和收入原则上不超过1.5%6保证金支付、收

13、回存在的风险关注保证金收回存在的风险物业拓展1现金流情况1、合同期间现金流必须为正。拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明2、若期初现金流亏损，必须9个月内回正。特殊项目须一事一议。2初始投入情况初始投入金额（不含保证金）不超盈利额3利润情况必须盈利且税前利润率不低于5%4收入成本匹配，成本费用合理测算根据项目实际情况将运营中会产生的成本全部纳入测算5居间费占收入比居间费占年饱和收入原则上不超过1.5%6公区收益分成公区收益测算应按照分成比例分配后的收入填写7保证金支付、收回存在的风险关注保证金收回存在的风险8住宅收缴率1、新项目：首年收缴率100%,第二年收缴率不低于95乐第三年不低于

14、92%。特殊事项,一事一议。2、二手项目：须进行调研，包含目前小区在管物业上一年度的物业费收缴率、清欠率。周边小区（须具体到小区名称）的物业费单价、上一年度物业费收缴率及清欠率，作为物业费收缴率的测算依据。3.4 组织人力部人力模块的评审要点如下:拓展类型序1弓评审应关注的核心问题评审要点说明商业拓展1组织模式外拓项目归属，原则上项目必须要归属至区域公司；人员共享，要考虑成本分摊；轻拓三个合作方式具体模式如下：整租：人员与我司签，费用由我司承担；考虑筹备期人员配置合理性，营运期缩编性；委管：考虑甲乙方人工成本承担比例和费用承担方式，关注甲乙方承担具体哪些人员以及核心人员的岗位定位；前策方案服务：我司区域员工完成，负责前期项目策划，业态定位，输出前策报告。2配置标准人员编制，结合甲方要求节点及我方业务规划进行。人员到位时间。拓展类型序号评审应关注的核心问题评审要点说明注意后续合同中，明确约定，达成一致，不能测算一稿，合同一稿二3人事关系人事关系和甲方签还是和乙方签。甲方如果有人安排在项目中，人员定岗和人力成本费用承担。4薪酬福利筹备期：人工成本是否在月费范