酒店可行性研究分析报告.docx

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1、深圳市XX酒店可行性研究报告深圳市ABC物业顾问有限公司2004年10月3日前言第一部分项目总论1.1 项目背景1.2 可行性研究结论第二部分市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三部分 项目分析及评价3. 1地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 项目评价3.4 市场定位及项目评估3.5 项目定位3. 6方案评估意见第四部分销售及经营收入测定4.1 各类物业销售收入估算4.2 项目销售回款打算4.3 资金来源与运用分析4.4 销售利润第五部分财务与敏感性分析5. 1赢利能力分析5.2 项目不确定性分析5.3 社会效益和阻碍分析第六部分可行性研究结论与

2、建议6.1 可行性研究结论6.2 项目要紧问题的解决方法和建议6.3 项目风险及防范建议附表：附表1项目销售收入与经营税金及附加估算表附表2资金来源与运用表附表3损益及利润分配表附表4现金流量表（全部投资）附表5借款偿还期测算表附表6敏感分析表深圳ABC物业顾问有限公司同意深圳市横岗投资股份有限公司的托付对横岗XX酒店项目的可行性进行了研究。我司人员通过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：第一部分项目总论“XX酒店”是深圳市横岗投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，要紧功

3、能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。XX酒店严格按照国际四星级酒店标准运作治理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化治理功能实施治理。1.1 项目背景深圳市横岗投资股份有限公司为适应时代进展的要求，实现企业经营模式持续、稳健进展的目标，拟将原横岗XX酒店改建成产权式酒店公寓。1.1.1 项目名称深圳市横岗XX酒店1.1.2 开发公司深圳市横岗投资股份有限公司1.1. 3承担可行性研究工作的单位深圳市ABC物业顾问有限公司1.1.4 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数深圳市产业导向2003-2004房地产评估规范1999国家计委建设部关于房

4、地产中介服务收费标准深圳市住宅区公用设施专用基金治理规定深圳市要紧经济指标深圳房地产市场分析2004深圳市旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5 项目的建筑规模和内容深圳市横岗XX酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29层，总建筑面积：40297近（不包括地下车库），配套面积：11741.76 m2,客房面积：21590. 56 m2,主体占地面积23000平方米。1. 2可行性研究结论通过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对2004-2005年产业导向的理解，我司通过详细的市场调研后认为： 项目的变更是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用

5、下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的； 产权式酒店更适合项目的整体进展与规划； 在2004-2006年将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业进展需求等因素，项目的正式运营条件差不多成熟;第二部分市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.1.1 项目投资环境分析横岗镇是深圳市龙岗区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，横岗镇抓住进展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业

6、格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大进展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，都市功能日臻完善。全镇国民经济持续、快速、健康进展，人民生活水平显著提高。1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5. 6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政收入1.43亿元。1990年，横岗镇以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；1995年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境100强“；1996年，横岗镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使横岗成为人们关注的焦点。横岗镇通过十多年的

7、进展已成为外商竞相投资的宝地。现在，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，横岗镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，横岗工业及商业以后的蓬勃进展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2 市场研究就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于横岗进展；龙岗镇也在横岗之前成为大盘开发地。正线全长32.913公里的地铁

8、3号线将提早至年内动工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、横岗镇、龙岗中心城的地铁3号线建成后，从福田、罗湖到横岗的距离将大大缩短。深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助WTO.CEPE的有利时机，横岗以后的外资工业、商务、旅游等行业都有特不大的进展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。就房地产进展趋势而言，横岗目前有卓越都市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相对往常，横岗楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象差不多得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌进展商的进入，有理由产

9、生质变。今年，中海占地面积22万平方米的低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米的横岗项目都将加快建设进程。随着横岗逐步进入大盘时代，横岗的投资性物业市场也逐渐从分散的单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场，最明显的例子确实是专门多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险的存在，从而对投资性物业更加慎重，投资手段变得更加成熟和稳重。相关于前几年而言，横岗本地的主力投资客户的投资心理差不多发生了微妙的变化，这对本项目有着特不重要的指导意义。22市场宏观背景2. 2.1深圳市2004年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2004年上半年深圳国民经济接着保

10、持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量接着加大，各项要紧指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。要紧表现在：1、生产总值规模接着扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总值完成1525.11亿元，比去年同期增长17. 4%,高出去年同期增幅L5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自1996年以来的新高；2、工业生产接着快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累计完成工业增加值791.30亿元，比去年同期增长24. 5%；3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成447.14亿元，比去年同期增长16.7%；4、社会消费品零售总额累计完成446

11、. 97亿元，比去年同期增长15.9%,累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电进展增快，民航表现突出;8、财政金融保持稳定，存差略有扩大;9、企业景气上升，信心指数提高。2. 2. 2深圳市历年酒店经营情况分析深圳历年宾馆酒店客房出租率1、从98年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002年达到时期性顶峰；2、2003年深圳市酒店的入住率和2002年相比有较大幅度的下降，其缘故是受到SARS的阻碍。2003年1月至今深圳市酒店平均入住率统计70.00%60.00%550. 00%40. 00%30.00

12、%20.00%10. 00%0. 00%I口系列11、2003年4月开始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，缘故是SARS在4月份左右开始全面爆发的阻碍；2、2003年5月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时刻，也确实是在7月份的时候就差不多超过了前期的高位，同时在以后呈持续上升的趋势；3、2004年1月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节阻碍较大的缘故，因此1月份左右是酒店行业的传统淡季；4、自2004年1月后逐渐回升，同时专门快接近历史上的高位。2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。讲明04年的深圳酒店业市场前景向好。2. 2. 3深

13、圳市2004年酒店整体经济预测及分析进入2004年，深圳酒店业市场持续向好，14月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达85%以上。具体表现如下：1、深圳市政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性的国际化都市，充分利用WTO. CEPA的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为珠三角经济圈的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心；2、从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的立即开征等，有利于深圳房地产市场的持续稳步进展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；3、宏观调

14、控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，操纵局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学进展观，操纵固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；5、通过2003年上半年SARS疫情的阻碍，深圳市的旅游和酒店业差不多全面恢复，同时在深圳市政府扶持旅游业的政策阻碍及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。2. 2. 4深圳市现有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格（元/曲）年入住率（2003年）酒店规模治理公司4大梅沙海景酒店1200055%6层2万多肝进展商自管4雅兰酒店1450060%2栋6层，1.2万多户进展商自管4芭堤雅酒店1000050 60%1栋9层酒店式公寓、进展商自管5丹枫白露1400070%单栋34层三九阳光物业3东方威斯810055%1栋15层1栋6层进展商自管1、销售价格分析靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格的23倍。在市区，产权式商务型酒店一般超出