房屋的类别与优势.docx

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1、房屋的类别与优势多层住宅多层住宅通常一梯两户（4-6层），每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求,多层住宅通常使用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率.多层住宅要紧是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层（小高层）与高层住宅相比，有一定的优势：（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层与高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资，得房率比较高。（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。（3）在结构施工上，多层住宅通常使用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价通常较低。但多层住宅也有不足之处，要紧表现在：（1）底层与顶

2、层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、采光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。（2）难以创新。由于设计与建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。假如要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式与独立单元式1*，a313VM99MMTtMMA疝脚呼OS制用S小高层住宅小高层住宅是介于多层住宅与高层住宅之间，按规定8层以上务必配电梯,因此小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。小高层作为一种特有的住宅建筑，

3、不论在开发或者者平面设计中均有其特殊的优点，表现如下：优点：1、登高望远，心旷神怡，而且空气清新。既不像普通多层住宅（普通不显高档）又没有高层那么高，一旦电梯坏了爬楼不好啊。2、中上层单位视线开阔，采光通风良好；3、高层建筑挺拔，建筑面造型与色彩通常时尚、富于时代感与都市感；4、高容积率，节约土地资源缺点：1、因防火、电梯设置等要求，高层建筑公摊面积较大，有用率低；2、因基础与结构要求较高，建筑造价高；3、考虑到减少地基承载力及现代感的要求，高层建筑大多使用玻璃幕墙立面，节能效果差。4、由于电梯、防火、智能能化等要求较高，物业管理及保护运营费用比较高。5、对水、电、消防、智能化等基础供应配套要

4、求比较高。6、公摊面积大，实际住宅面积小，楼层越高，价格越贵，负担重，出现应急事件不好撤离。高层住宅高层住宅是城市化、工业现代化的产物，根据外部形体可将其分为塔楼与板楼。1高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间与设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。2高层住宅的缺点：高层住宅，特别是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大,建筑的钢材与混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道与门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮保护这些设备付出经常性费用。超高层住宅超高层住宅

5、多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是由于随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念与施工工艺较普通高层住宅与中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。比如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备与人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震与荷载也会大大加强。1、超高层建筑的优势也非常明显：集约化，垂直进展，形象突出，能够作为地标建筑，特别是在商业非常密集的地区，.视野开阔，有居高临下前程无限之感、受周围环，影响业少.2、超图层建筑缺点是造价局、成本局，电梯设备，结构、境建筑冲煞小材料设备，安全性、保障性都会带来建设成本的提高。智能化住宅智能化住宅是指将各类

6、家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术与艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感受，使人感到温馨舒适，并能激发人的制造性的住宅型建筑物。通常认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅：(1)安全防卫自动化；(2)身体保健自动化；(3)家务劳动自动化；(4)文化、娱乐、信息自动化。优点：智能化系统是为住宅、小区更加好地发挥效用服务的，是提高居住质量的手段之一缺点：成本过高退台式住宅退台式住宅又称之“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过通常住

7、宅凸出或者凹进的阳台面积。优点是：住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的采光与通风;缺点是：一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，通常建在地价较低的郊外住宅区或者旅游度假区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常使用退台式设计。组团住宅“组团”是目前较多为大型社区所引用概念。它是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感与安全感，邻里有交往的氛围与空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。商住住宅

8、商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，特别是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司与依靠网络进行社会活动的人群。优点1：不受新政限制新政要紧针对的是住宅市场，商住项目并未受到过多限制，不管之前有多少套住房，购买商住项目时，仍是执行5成首付、1.1倍利率的政策,同时在购房套数与外地人购房时也并未做要求。2：购买商住项目与购买住宅互不受影响在银行系统中，商住楼贷款与住宅贷款在征信系统中是分开的，因此贷款购买商住项目并不影响再购买住宅。假如此前购买过商住项目，但没买过住宅，再新买住宅时，仍被认作是首套。3：总价优

9、势明显商住项目的价格通常要比周边的住宅便宜10%-15%,再加上商住楼面积小，因此在总价上具有一定优势。缺点1生活成本较大目前北京很多商住项目使用的是商水商电，与普通住宅使用的民水民电相比，每月要多出很多支出。2：商住项目不能落户商住项目的产权通常为40或者50年，而且不能落户，因此孩子也不能根据划片来就近入学。只是有的项目会与邻近的学校合作，购买此类楼盘就能够解决孩子不能就近入学的问题。3：短期内还款压力大于住宅商住楼贷款首付务必5成，贷款的利率是1.1倍，且贷款年限上限为10年,故短期内还款压力较大。酒店式公寓酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，

10、如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既能够自住、出租，也能够转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性与生活风格的综合物业。优点：总价低、投资灵活。酒店式公寓通常以小户型为主，面积通常在50行左右，由于总价较低，就有很多投资者受出租回报的吸引，热力追捧。空间分割灵活。由于很多酒店式公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，因此在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。建筑设计的创新与工程技术的全面应用，也给了该类物业更大的发挥空间。因此市场出现了分割自如、大小随意的项目，

11、小到20-30肝大到一层楼逾IOOOnI,因此，这类项目不仅适合小公司，也适合一些中型公司。良好的生活与商务环境。众多酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等诱人口号。与通常公寓有区别的是，酒店式公寓在提供这些物业、家政服务的渠道上比较畅通，只要你想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。酒店式公寓不仅有商务中心等配套，很多项目还为商务办公与区内员工提供打字、复印、传真、票务定购与酒店咨询等业务。还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套，如办公用品租赁与采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。缺点：从经济性来讲，就产品的供应方来讲，每层空间的

12、大分割量增加了小户型的造价成本，包含重新安装管道（水、电、煤）、增加消防通道等；就需求方而言，由于户型不规则，造成使用率较低。从舒适性来说，暗卫出现，影响居住生活的舒适度；在技术指标操纵范围内，开发商选择利润最大化的设计原则，因此，在有限空间分割出更多个单元，导致小户型在设计上对生活有用性的考虑较少，其格局更接近于家庭旅馆。从有用性来说，每天上、下班大量人流上、下电梯，等待极不方便。从观赏性来说，由于窗户的增加占据更多外墙面，破坏了原本很规则的建筑立面。从安全性来说，标准层户数的增多，造成居住人群参差不齐；假如增加电梯，会对施工造成隐患。从服务性来讲，由于容积率的制约，服务配套很难跟上等原因。

13、平层官邸平层官邸系列是绿城2007年向市场推出的新一代高端产品，该产品同时又具有高贵的别墅功能品质。在保留别皇、联排等住宅产品对室外环境、建筑外形、建设品质、户型面积与配套设施的高标准要求下，对内部空间布局进行改进，把二、三层空间布局改为单层空间布局。这样改进的结果，由于取消了垂直交通的功能,内部空间更统一、合理，从而大大提升了内部居住的便利度与舒适度。因此有人说它“在产品渊源与产品内核上，拥有比别墅更加纯正的气质”。平层官邸建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉蒂奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的规律范式建造的官邸式建筑群。独栋别墅双拼别墅叠拼别墅空中别墅上述别墅

14、的优点:自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别塞，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。缺点：1独栋别墅双拼别塞联排别里叠加别墅四周都被完整的花园包围起来、房屋的任何一部分都不与其他建筑相连。独栋别墅是真正意义上的别墅，目前国家政策已经不再有新的别墅用地推出，而其中所指的“别墅”，也就是独栋别墅。由于独栋别墅的用地不再批出，有较大的稀缺性,因此也较有投资价值。只是，目前市面上的独栋别墅的最小面积多在300平方米以上，总价最低也在500万元以上，投资门槛较高。2双拼别墅双

15、拼别塞有独立的前院与后院及侧院，房屋的另一侧与另外一栋双拼别塞相连。双拼别墅由于拥有一侧“单边位”，因此居住感受较好，只略逊于独栋别墅，价格也比独栋别墅要便宜。3联排别墅由三栋或者以上的别塞连起来，位于中间的联排别塞由于与他人的建筑共用侧墙，因此只有前院与后院，没有侧院，而处于单边位的联排别墅的居住感受则与双拼别墅相仿。这类别墅通常单价较低，总面积也较小，投资门槛较低，在一些远郊区，总价百万元下列便能够买到联排别墅。当然，联排别墅在视野及景观方面远不及独栋与双拼别塞。4叠加别墅叠加别墅类似于复式单位，往往是两套叠加别墅一上一下布局，上面的别墅有“天”，下面的别墅有“地这类别墅的报价往往最低，但受四邻的影响也是最大的。按楼体结构形式分类，要紧分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等砖混结构施工技术钢混框架结构：框架结构是指由梁与柱以刚接或者者较接相连接而成构成承重体系的结构，即由梁与柱构成框架共同抵抗适用过程中出现的水平荷载与竖向荷载。使用结构的房屋墙体不承重，仅起到围护与分隔作用，通常用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或者多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或者装配而成。现浇钢筋混凝土墙，要紧承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向