某某房地产销售执行报告.docx

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1、某某房地产销售执行报告漾福居销售执行报告深圳市星彦房地产经纪评估有限公司二零零一年七月二日呈：深圳市榕江实业有限公司暨陈董台鉴：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司深圳市星彦房地产经纪评估有限公司对漾福居项目的销售执行报告，供贵司决策时参考。我司执行报告是根据前期的工作、与贵司的会谈及本项目的实际情况，结合我司专业人员的策划代理经验而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将漾福居项目的实际情况全面考虑在内，我司通过双方的共同努力使之更加完善，以达到成功销售之目的。商祺！深圳市星彦房地产经纪评估有限公司-OO一年七月二日目第一部分1. 1项目分析1.2 项目价值1.3 市场定位1.4 客户定位第二部

2、分2. 1影响价格的因素2.2定价理念2. 3项目价格目标2. 4价格实施策略2.5价目表说明2. 6价格方案第三部分3. 1销售卖场组织3. 2现场包装3. 3售楼资料包装第四部分4. 1项目主题5. 2广告策略4. 3媒体组合策略4. 4平面广告安排4.5广告公布计划第五部分5. 1销售前准备工作5. 2销售策略5. 3销售阶段及进度5. 4促销活动安排5. 5项目推广资金安排5. 6销售操纵与管理录项目定位项目价格策略项目包装策略推广策略销售实施策略第六部分要紧图表附件一价目表附件二广告公布计划附件三销售前准备工作安排第一部分物业定位一、项目分析1、项目配套、用地及景观分析详见策划报。分

3、析结论：1、项目配套设施齐全，特别是生活配套设施丰富；2、项目交通方便，位于城市开扬与繁密接合部；3、项目低楼层（要紧是商场）被周边建筑遮挡，高楼层视野开扬，北向、西向、西北向远景较佳，有价值。2、项目建筑分析1）规划布局项目的设计表达对地块最充分、合理的利用，住宅走向为东北西南，使主立面充分面向采光较好的东南面与邻福华路展示面较好的西南面，布局时充分利用地块对角长边，使项目西北、东南有较大面积广场，既可聚集人气，增加的项目商业价值，又能够对广场进行主题包装，营造小区环境，提高小区居住质量。漾福居总平面图项目规划基本与策划报告所提要求相当。2）建筑立面由于规划布局的合理使项目立面非常完整，项目

4、在设计时对立面的处理时务求线条简洁，通过色彩的变化，以求达到立面丰富的视觉感受，色彩以暖色调为主，力图跳出周边建筑色彩，从上到下颜色逐步变深，使建筑在跳出周边色彩时，既能与周边建筑相融合，又能保证建筑的稳重自然的观赏效果。屋顶的处理仍以横竖线条为主，通过简洁处理达到现代感很强的立面效果。3）户型分析I、户型统计漾福居户型统计表房型户型朝向面积户数楼层每层户数户型比面积比面积一房A1南21.923462225.7%2.3%745.28房厅A2南、东南西南35.9668622411.4%7.4%2445.28A3西北、东南、西南34.7768622411.4%7.1%2364.36A4西北、东南3

5、6.3368622411.4%7.5%2470.44合计2041434%22%7280.08房厅B1西北、北65.555463229%10.7%3539.7B2东北、西北63.535463229%10.4%3436.02B3西北、北68.335263128.7%10.7%3553.16B4东、西67.653462225.7%7.0%2300.1B5南、东南66.6768622411.4%13.7%4533.56B6东北、东南65.3540233246.7%7.9%2614合计3021650.5%60.4%19976.54三房二厅C1西北、东南79.9018233123%4.3%1438.2C2

6、东南、南85.8436233146%9.3%3090.24合计5469%13.7%4528.44四房二厅D1东南、西南149.6623220.3%0.9%299.32D2北、西124.3123220.3%0.8%248.62合计440.6%1.7%547.94总计598100%100%33072.88从表上能够看出一房与一房一厅户型比例为40%,面积比约为25%,二房二厅所占比例最大户型比为50%,面积比例达到60%,三房四房户型比与面积比分别为10%与15%,与策划报告相比，户型更偏小一些。漾福居要紧以面积较小的二房二厅与一房一厅为主，其面积比约为85%。下表为策划报告对户型的定位:户型面积

7、(m2)面积比例户型比例朝向一房一厅303525%35%安排上配合三房、二房二房二厅二阳台556555%50%东、南、东南、东北、西向、北向三房二厅一卫758010%15%东南、南、西向或者西北向三房二厅二卫808510%II、户型平面布局项目户型平面厅室方正有用，部分一房与二房厨卫为异型，但基本不影响使用功能，一房A户型厅轴线宽度为2.62.7米，略微显窄。户型设计总体上比较合理，能充分采光，并保证较好的视野，项目景观优势被合理利用。二、项目价值根据以上分析，我们认为项目的价值要紧表达在下列几个方面，这些方面也是项目的卖点所在，为项目宣传的核心所在。1、住宅I、地理位置市中心的、繁华的位于福

8、田中心、市中心。华强北成为福田购物中心，而且其电子、电器、通讯市场成为全市乃至全国的中心，其重要的商业及经济地位，必将吸引大量人前来经商及居住，因此不论对居家及投资都具有巨大的吸引力，通过区域地位及进展潜力提升项目的价值。I1、市政配套尽善尽美的、丰富便利的小区周边市政配套齐全，以华强北、上海宾馆邻近成熟的进展、沃尔玛为要紧宣传点，与嘉汇新城，其次菜市场、医院、银行，再次学校、娱乐、休闲逐一展开。IIK道路交通网络发达的、快捷迅速的漾福居所处的地理位置为正处在深南中路与深南大道交接地带，深南大道宽阔的路面使西向交通特殊方便，东向交通有深南中路、滨河大道及其他次级干道，距离南北向干道华富路、彩田

9、路、皇岗路都很近，又近邻皇岗口岸，漾福居道路网络发达，交通十分便利。IV、室内外空间现代的、精巧的、开扬的a、楼宇外观现代感强，外观丰富的色彩；b、架空层空中会所为业主提供功能丰富休闲活动场所；c、卧房80Omm（部分270转角）宽大凸窗开阔有用、厨卫40Omm宽凸窗在深首例使用，大大增加居室的使用率与使用的方便性；d、建议西侧窗使用隔热隔音性能良好的低辐射玻璃，增加卖点，解决西向单位的销售。V、都市景观开阔的、华美的南、西、北都有较好的都市享受。南侧可望香港元朗群山，西向、西北、北向可望中心公园、深南大道，夜晚的霓虹灯灯光闪烁，体会都市的繁华与浪漫，实景图片。VI、价格定位低总价低单价的、付

10、款轻松的以投资分析方式解释项目价格，通过总价、月供、租金与月供的对比分析解释其超值的价格，要紧通过报纸、条幅进行公布。VI1物业管理智能化的、贴心周到的现代物业管理更能使人享受舒适人生，通过管理项目及服务公约展示承诺，使业主熟悉将与之共同生活的现代管家风采。2、商场I、位置特色一一占据中心，辐射全市要紧宣扬漾福居商场的市中心的地理位置，交通非常便利，将为市内外日用品厂家提供商品展示的机会。II、价格特色_价格低廉，高额回报与其他商铺价格比较，表达悬殊，为此将在商铺推广时，以投资分析展示这一特点。II1铺位特色一一各铺独立、高有用率商铺各自独立。商铺4.55米层高，可设置阁楼，使得商铺可商、可存

11、放货物，可住使经营者最大限度地利用商铺空间；有用率达到60%,与通常大商场比较表达差距优势。二楼环廊具岭南风格特色骑楼概念，增加商铺展示面与有用率，突现其临街特色，因此商铺建筑特色突出铺位独立;商、储二用;60%有用率;IV、经营特色二十四小时，低成本运营与其他大商场比较，经营者营业时间可自由支配，商铺管理费、空调费低，且不需另计装修费。强调经营者自主性、灵活性。三、物业市场定位根据项目分析及策划报告，漾福居产品定位为都市优雅小户型引领时尚的新市中心经济有用型小户型住宅。项目的核心价值在于其地理位置，位置与交通、配套具有相辅相成性，项目的市中心地位有别于旧的市中心罗湖，罗湖给人的感受是繁华、拥

12、挤、娱乐，新中心带来的是快节奏、开扬、工作，是两种不一致的感受，因此关键是个新字。项目的特质在于其建筑设计理念，现代、有用、舒适所带来的是项目与周边居住用房的差异性。由于在开发上注重成本，因此在售价上便给客户带来经济有用的感受。项目的包装力争以现代性、时尚性取胜,毕竟项目面对的主力客户是年轻人。因此项目的定位是含盖以上各方面的综合形象。基于以上分析，漾福居的定位概括为“都市优雅小户型”宣传时突出地理位置、户型的开杨，生活的方便、舒适，直扣项目的目标客户。定位支撑目前客户十分理性，对楼盘的评判是多方面的，包含项目本身的特质：楼盘名称、建筑风格、立面设计、平面设计、住户大堂、公共装修、工程质量、配

13、套设施、单位装修、进展商品牌、物业管理等;与销售推广时的包装:售楼处、样板房、围墙、楼书、报纸广告、其他包装等方面务必充分落实，符合目标客户的心理需求。三、客户定位漾福居的目标客户要紧为下列四类：1）第一类：方圆1公里内，熟悉本区域的白领及公务员；2）第二类：区域内小生意者、个体户；3）第三类：港人：亲缘、工作缘为主，如货柜车司机；4）第四类：本地居民：投资客及换房者。户型一房、一房一厅二房二厅三房二厅四房二厅要紧第第第第第第第-三四-二二四客尸类类类类类类类年龄25302835不限2835303530以上不限购买力较弱较强很强通常强很强很强学历较高偏低偏低较高普通普通普通工作时间固定基本固定无工作固定自由支酉己自由支配无工作家庭人口1212不确定2323343人以上以上漾福居各户型相对应要紧客户及其特征。能够看出项目由于主力户型为一房、二房，故项目目标客户的购买力不高，购买动机要紧是过渡或者投资，他们对装修的要求不是很高，因此项目将以一房、二房送普通装修，三、四房毛坯的的措施吸引客户。值得注意的是项目定位由因此经济有用的小户型，因此在区域客户的选择（要紧指本地居民）中只是其中为