房屋管理手册34.docx

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1、房屋管理手册34编号标题页码版号OO1房屋管理组织架构图1A/0002工程主管职责1A/0003工程部部长职责1A/0004工程部领班职责1A/0005工程技术员职责1A/0006品质管理部房屋管理规程1A/0007管理处房屋管理规程1A/0008楼宇接管验收4A/0009楼宇接管验收工程验收程序2/2A/0010楼宇验收中发现问题的解决办法A/0O11名词、术语解释A/0010房屋土建维修模式1A/0O11房屋土建维修运作程序11A/0012公共设施安装/维修规程4A/0013大中修工程流程图1A/0014常用合同范本1A/0015技术标准及索引1A/0016质量记录表格及其它OO1房屋管理

2、组织架构图A/01/11. 负责对新接管房屋的建筑、装修、设备等方面的接管验收组织工作。2. 负责对各管理处房屋管理工作进行月检，并对月检结果进行统计、分析与处理。3. 负责对各管理处房屋管理的重大投诉进行处理。4. 负责对各管理处房屋管理工作进行监督、检查与指导。5. 负责收集关于房屋管理方面的有关政策、法规与行业标准。6. 按有关规定与要求及时纠正、处理与预防各管理处房屋管理工作在服务过程中发生的不合格项。7. 指导各管理处工程部部长做好年、月度工作计划，并监督实施。8. 负责做好房屋管理年度工作计划与总结。9. 负责就项目房屋管理效果改善方面提出创新方案。10. 负责做好新接管项目房屋管

3、理综合规划。11. 配合行政人事部不定期组织开展专业培训工作。12. 负责监督本专业工作手册在各管理处得到认真执行。13. 完成上级交办的其他任务。1. 协助公司工程主管开展工作。2. 负责落实对新接管房屋的建筑、装修、设备等方面的接管验收工作。3. 负责组织实施小区有关工程管理的各项工作。4. 配合管理处负责人编制年度、月度工作计划、总结与采购计划中工程管理部分内容。5. 负责本分部员工的岗位培训工作，并做好记录。6. 按有关规定与要求及时纠正、处理与预防工程管理工作在服务过程中发生的不合格项,发现重大问题及时上报管理处负责人。7. 协调处理关于工程管理方面的投诉。8. 积极、主动处理下属工

4、作中遇到的疑难问题。9. 合理安排岗位，科学分配工作。10. 配合管理处其他分部开展工作。11. 负责工程管理专业工作手册内容得到认真执行。12. 完成上级交办的其他任务。1.协助工程部部长做好小区的房屋工程接管验收与房屋管理工作。2.上班前集合好本班工程技术员，检查着装、仪表、工牌，并在提出工作要求后进行交接班,下班后集合本班人员进行工作讲评。如实记载本班工作中遇到与处理过的问题，重大问题要及时向上级汇报。3. 熟悉小区有关水电、房屋、设施、设备等方面的运行规程与操作要领。4. 协助工程部部长做好工程技术员的岗位培训工作。5. 对工程技术员的工作进行检查、监督、指导。6. 按有关规定与要求，

5、及时纠正、处理与预防在服务过程中发生的不合格项，发现重大问题及时上报工程部部长。7. 协助工程部部长处理关于工程管理方面的投诉。8. 爱岗敬业，遵纪守法，严于律已，以身作则，发挥模范带头作用。9. 熟悉掌握本班工程技术员的思想状况，发现问题及时向部长汇报。10. 负责协调本班与其他班组之间的工作关系。11. 认真执行房屋管理专业工作手册。12. 完成上级交办的其他任务。1 .严格执行经公司审定的房屋管理工作手册。2 .做好责任范围内各专业系统的日常保护保养工作。3 .做好小区各类日常检修工作,处理通常性故障与维修工作。4 .掌握有关设备的操作程序与应急措施，做好责任范围内设备的运行记录，发现问

6、题及时处理。5 .定时检查设备房与设备的运作情况,认真做好巡查记录。6 .保持办公室、高低压配电房与水泵房等设备房的清洁与物品的有序摆放。7 .负责设备房的安管工作，禁止非工作人员进入；禁止各类违反设备房管理规定的行为。8 .发生突发情况时，应迅速赶到现场，及时采取应急措施，保证设施的正常、完好。9 .配合其他岗位开展工作。10 .完成上级交办的其他工作。1 .目的规范品质管理部对房屋的管理工作。2 .适用范围房屋的管理。3 .程序要点3.1组织对物业项目进行考察，拟制物业工程方面的合理化建议。3.2负责代表公司组织验收组，对房屋、设施、进行验收接管，负责技术资料的收集、整理、编目、存档，掌握

7、楼宇接管验收中各项合同、批文、政府验收单正本或者复印件。并处理遗留问题。3.3负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司土建、公共设施验收、维修、保护操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行纠正。3.4负责制定土建大中修计划，审批大中修方案、更新改造方案。初审工程材料购置申请，制定管理用房的设计及装修标准，对新接管物业的管理用房提出设计及装修方案，并与进展商协调实施。审查已接管物业管理用房设计及装修方案。3.5负责土建维修供方及中修、大修、更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。负责中修、大修、更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收，负责核对工程量并作

8、出决算。负责分包合同管理（招标、订立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。供方评选见服务同意操纵程序。3.6负责定期对公司所属物业内的土建、公共设施进行检查、诊断。负责组织解决技术难题。3.7负责对工程管理绩效每年进行一次评审，统计出房屋完好率。详见服务监测操纵程序。3.8负责代表公司就工程方面事宜对外联络。4.有关文件与记录：QP16服务同意操纵程序QP31服务监测操纵程序1 .目的规范品质管理部对房屋的管理工作。2 .适用范围房屋的管理。3 .程序要点3.1编制房屋管理计划，经公司批准后严格执行，并作好有关质量记录。3.2贯彻公司的有关规定，执行公

9、司有关标准，同意公司品质管理部技术指导、服务，作好现场组织、领导工作。配合公司品质管理部作好物业接管验收及水电过户工作。3.3作好房屋公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏。3.4对分包工程作好现场监督、检查工作。3.5作好工程材料、工具的管理工作。操纵维修过程，降低维修成本。3.6与公司建立良好的信息沟通，将物业的状况即时向公司反馈，对重大突发性事件，应立即组织人员处理，防止事件扩大，并通知公司及有关供方抢修。3 .8作好员工的培训工作，倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作作风及岗位上的“传帮带”。4 .有关文件与记录略。1 .目的确保楼宇住、用的安全与正常使用功能。2 .适用范围对新接管楼宇的

10、建筑、装修、设备等方面的验收。3 .程序要点3. 1接管验收条件按进展商（或者业主委员会）对物业管理公司的委托合同，在大楼竣工验收全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足住户居住安全、使用功能正常为要紧内容的再检验。4. 2进展商需向物业管理公司移交的资料清单如下：注：关于原有己入伙的物业，进展商/业主委员会应在物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；关于新的物业，进展商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，也应移交一份给物业管理公司存档。5. 2.1产权资料a.项目批准文件；b.用地批准文件；c.建筑执照；d.小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；6. 2.2市府验收合格资料

11、：a.工程竣工验收证书；b.消防工程验收合格证；c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书d.用电许可证；C.供用电协议书；f.用水审批表、水费收缴合同书；g.卫星地面接收设施许可证；h.电视共用天线合格证；1 .电梯使用合格证。注：煤气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。3. 2.3工程技术资料a.建筑、结构、电气、给排水、空调、煤气等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。b.地质勘察报告；c.工程合同及开、竣工报告；d.工程预决算分项清单；e.图纸会审记录；f.工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理记录）；g.隐蔽工程验收记录；h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图

12、；1 .竣工验收证明书；j.钢材、水泥等要紧材料的质量保证书；k.新材料、构配件的鉴定合格证书；1水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；m.砂浆、混凝土试块试压报告；n.供水、供暖管道的试压报告；O.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。3.3楼宇接管验收程序：3.3.1进展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。3.3.2物业管理公司按3.1及3.2进行核对。具备条件的应在15日内签发验收复函并约定验收时间。3.3.3物业管理公司同移交人对房屋质量、使用功能及外观质量初步检查。3.3.4对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复验

13、。3.3.5经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或者双方认可解决方法），物业管理公司应在合同规定的接管日期前7日签署验收合格、同意接管凭证。3.3.6关于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向进展商说明：经初验同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标准的要求，进展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。3.4楼宇质量与使用功能的检验：3.4.1检验标准:参照建设部ZBP3000190标准执行及达到小业主合理要求。3.4.2质量及功能检验程序：要求，进展商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任。在一年

14、保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。3.4楼宇质量与使用功能的检验：3.4.1检验标准：参照建设部ZBP3000190标准执行及达到小业主合理要求。3.4.2质量及功能检验程序：a.楼宇接管前的质量检验：根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查。确定物件数量是否符合；外观上有无人为损坏；房屋建筑或者屋内物件有无明显不符标准要求。对新楼宇的接管，此程序的检验由进展商代表与物业公司人员双方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。关于旧楼宇的移交,应由进展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。b.关于新楼宇,根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。关于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,管理处接管钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。c.小业主入伙接收物业时，管理处人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。关于新楼宇，由管理处整理后送交进展商，并督促施工单位逐项返修，管理处（小业主）复检认可后消项。关于旧楼宇，根据达成的协议对提出的缺陷进行整改。d.关于在一年保修期内的楼宇，小业主或者维修工