产业新城的商业逻辑与能力体系构建.docx

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1、一、产业新城的商业逻辑产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城 融合”为标志的城市发展创新模式和人本的城市开发哲学；是由生产要素、需求 条件、相关产业、企业战略、结构及竞争对手构成的钻石体系。这种以政府引导， 市场化运作的方式来推动城镇化的方式，同时解决了城市化中，人们居住、就业、 生活的问题，实现了政府、企业和新增人口的多赢。作为一种新的开发模式，发 展势头方兴未艾，已呈燎原之势。现代城市规划将产业与城市的关系可以概括为：空间是躯体，产业是灵魂。 产业和城市要融合和互动发展，要产城融合,产业的发展和城市的支撑相互促进。 产业新城既不同于原来的开发区、工业园，又不同于

2、最近十年以来大都市周边出 现的“唾城”；“产业新城”最为显著的特征就是“产城共融”，是工业化和城镇 化相结合的一种城市发展方式。产业新城是以产业发展带动城市建设的区域开发方式，体现产业和城市协调 发展、双向融合的理念。通过产业园区化一一园区城市化一一城市现代化一产城 一体化，实现产业与城市的匹配和融合发展。产业新城模式既继承了传统园区的 优点,又弥补了其不足。推动经济发展从单一的生产型园区经济向多功能的“生 产、服务、消费”等“多点支撑”城市型经济转型。在国内，产业新城业务包含三种类型，分别是产业新城、科技新城、产业综 合体。产业新城是指在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设产业

3、高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的新城区，是推动地方产业转型升级的 动力引擎。科技新城是指在城市副中心，以生产性服务业为核心、高科技制造业为基础、 城市生活配套为支撑，形成功能复合、高效统一的城市区域;产业综合体是指在 一线城市副中心或中小城市核心区，以现代服务业和生产性服务业为核心，具有 完善的城市生活功能配套的总部产业商务办公区域。产业新城投资大，开发周期长，相对于传统的短平快的地产开发而言，项目 周期长就意味着不确定性和风险的积累，尤其是产业新城未改变土地权属，政府 换届带来的政治风险就会阻碍项目推进，国家产业政策变化就可能给招商工作带 来新的挑战。产业新城首先是产业发展战略，只有产

4、业定位、发展方向、空间布局和产业 发展策略获得政府的高度认可,落实的可能性很高，才有可能与政府在一级开发、 园区配套、产业招商以及住宅开发等四个主要业务板块获得政府的信任，继而得 到政府的高度配合与支持，取得开发权。产业新城的发展战略，有很多咨询机构可以提供深入调研与规划设计服务， 且千城千策，属地特性很强，但基本的商业模式和现金流逻辑，则差异不大。虽然产业新城是产城融合发展的热点，但是产业新城的项目开发绝对不同于 传统的住宅社区、产业园区的开发建设，它对参与新城开发企业的发展基础、战 略目标、商业模式等都有着很高的要求,尤其是对企业的关键资源能力非常看重。市场化的产城就意味着产城的开发要以利

5、润为最终考量，也就是说投入要精 打细算,产出要资源价值最大化，同时做为政府主导的项目，还要充分呼应投资、 税收等长远收益和优化城市形象、便利生活等社会效益。产业新城的第一个业务板块是一级土地开发，成本主要是拆迁安置、基础设 施建设，收入来源主要是政府二级市场上的土地出让金净收益分成，然而产城的 土地，政府希望更多用在产业上以扩大税源，提升GDP水平，土地出让金净收 益较高的住宅用地相对会比较少，当产城开发商品牌力较弱，产业资源与政府博 弈能力不足时，住宅用地比例就会比较低，土地出让金净收益分成也无法覆盖一 级开发成本。一般来说，政府为鼓励企业参与产业新城开发，会在园区配套和招商引资两 个业务板

6、块上，给予开发企业一定比例的招商引资奖励和新增税收分成，产城开 发企业还可以通过产业园租赁、园区服务、参股孵化器内的高增长企业等方式取 得一部分收益，但运营收入一方面受政府换届，国家产业政策变化的影响，不确 定性比较大，另一方面，运营收入的峰值一般要产业园成熟之后才能出现，对开 发阶段的现金流平衡没有意义，收入所以要产业新城必须要通过第四个业务板块, 住宅开发利润，来填补收入缺口。从单块土地而言，土地出让金和住宅开发利润（不考虑开发水平高低差异） 的总和是固定的，但土地出让金，各级政府要参与分成，所以土地出让金在市场 价的基础上压低，对一二级联动的收益更高；但地价过低，在现有土地出让制度 下有

7、可能被其它开发企业截胡，也要考虑开发利润过高所带来的土增税，增值税 等高额税收的规避。由于产城开发周期长，一般都会遭遇政府换届、经济周期变化及国家产业政 策调整，所以即使不考虑运营收入，土地出让金收入和住宅开发利润也会有较大 的变化；拆迁政策、安置模式以及配套建设标准的变化也会造成成本的大幅度上 扬，在测算中也需要通盘考虑。随着产业用地的供给由增量空间建设向存量空间优化的转变，产业发展空间 受到限制。同时，随着国家加强PPP项目投资和建设管理的规范化，产业新城类 PPP项目发展放缓，对产业新城运营商提出更高要求。随着国家级开发区上市融资和基础设施领域公募REITs的出台，产业新城融 资渠道进一

8、步拓宽，产业新城将迎来新的发展机遇，运营商还需不断突破运营服 务能力，轻重并举发力产城建设，迎接精细运营时代。未来，随着产业新城领域 分化加剧，运营商运营管理能力的不断突破，盈利模式的不断创新，行业也将呈 现出新的发展面貌。产业新城的集群效益一旦形成，产业内部就形成互助关系和关联关系，创新 气氛随供应商和客户快速扩散，带来新的竞争观念和新的机会，新人与新智慧出 现新的组合，硅谷就是这么发展起来的。即使是在全球化环境下，产业新城的集 群对提升国家或区域竞争力具有多种有利效应：一是降低交易成本、提高效率而 且改进激励方式；二是创造出信息、专业化制度、名声等集体财富；三是产业新 城的集群能够改善创新

9、的条件，加速生产率的成长，也更有利于新企业的形成。二、产业新城开发的关键资源能力全球资源配置平台已经是一个现代城市的题中应有之意，在此背景下，全面 开放成为所有城市的战略必然，市场机制将是所有城市的基本信仰，营商环境的 改善将是所有城市的改革共识，文化重塑将是所有城市价值重塑的核心。产业新城以产业生态化理论为基础，建立在创新型产业集群基础上，解决的 是产业连接基础上的一体化问题，其核心要义是链接，包括产业链、创新链、供 应链等，以及由产业集群的联系到产业新城的连接。产业新城的连接不仅是纵横 连接体系的全方位、无死角，还体现在连接的稳定性、方便性、持久性、高效率。 产城一般规模大，静态投入高，除

10、了在规划方案阶段平衡好产业、商业、居住三 者比例，兼顾政府收益与企业效益的关系外，通过精准而不失弹性的开发计划， 协调好投入与产出的时间，尽可能的压缩资金使用峰值,提高资金动态年化收益, 也很重要。国内的产业新城作为各行业的产业空间组织的所有参与者，都将迎来整合、 提升、重塑。产业链、创新链、资金链、人才链作为产业空间组织的有效途径, 通过互联互通、融合融通、深度耦合，既是本身加快产业链现代化进程的需要， 也促进产业新城的建构发展。可以看出，产业基础高级化、产业链现代化实质上 是产业新城发展的基本方向。吁衡大势，未来城市的发展方向正在变得越来越清晰和充满确定性：国际化、 文明化、生态化、社会化

11、、智慧化正在成为所有城市的选择，在这些方向之下， 还将具体表现为城市品牌的塑造、生活品质的提升、价值认同和价值共同体的构 建、人力资本的优化、科技创新的常态化、智慧城市的建设、产业迭代和城市更 新的持续、社会建设的创新等。国内产业新城经过近十多年的探索发展，逐渐形成了四种主要类型：1、产业平台型：通过企业资源能力服务，以招商为主；搭建主题产业集聚 平台，带动产城同步发展；2、政企主导型：多是政府直属企业，利用政府影响力和资源，主导区域产业、城市一体化开发和运营;3、地产主导型：以开发符合企业需求的特色产业地产内容为主，如总部办 公、标准厂房等，吸引产业入驻，带动产城综合发展；4、专业服务型：通

12、过为特定产业、企业提供专业化服务，如物流、投资、 交易等，吸引产业集聚，带动产城综合发展。不同的产业新城开发商业模式，都是基于开发企业自身独特的关键资源能力 创造发展而来的。在国内这四种主要产业新城商业模式类型，均形成了典型的企 业，如：华夏幸福、临港新城、天安数码城、深圳农产品等，通过对这些成功的 典型企业分析，我们可以分析出其各自不同的关键资源能力。通过对比四种类型产业新城开发企业的关键资源能力，可以发现这些元素聚 焦在项目用地、产业运营和配套地产三个核心层面。同时根据产业内容的差异， 综合形成支撑企业进行产业新城开发成功的项目拓展（自身拓展、政府关系、外 部合作并购等）、产业运营、招商营

13、销、金融投资、地产开发五大能力。项目拓展能力是企业做大做强、扩张发展的基础。这其中一方面要考验企业 自身商业模式跨区域复制拓展的管理能力以及基于区域产业需求的产业企业招 商落地能力等；另一方面也重点考量企业与地方政府的对接协调服务能力，通过 各种渠道形式如并购、合作、投资等实现产业招商落地，以及PPP、一二级联动 等与政府的多元合作方式等。产业运营能力是产业新城可持续发展盈利的关键。产业新城真正的成功在于 产业的成功，只有新城的产业运营到位，才能实现新城产业集聚和生态群发展， 也才能够实现通过服务产业发展、嵌入产业链条（如供应链服务、大数据平台服 务等），分享产业成功红利收益。招商营销能力是实

14、现产业新城品牌化运作、扩大市场影响的必须能力。产业 新城开发的最大难度在于产业及产业企业的难以复制。项目拓展必须伴随新的产 业、企业的招商营销。因此，强大的招商营销能力是产业新城开发企业成功的关 键。像华夏幸福、临港集团的发展都建立了遍及全球的招商网络。金融投资能力是新时代产业新城盈利的重要方式。产业新城搭建了不同阶段 产业企业成长发展的平台，在互联网信息时代，对潜力成长企业的孵化投资收益 有可能远远大于园区物业租赁收益。产业新城开发企业都必须强化自身对园区企 业的孵化投资能力。地产开发能力是产业新城实现初期投资平衡的重心。产业新城由于投资大、 回报周期长，需要有短期现金流支撑；同时产业新城产

15、城融合发展的理念也需要 保障足够的常住人口支撑产业发展。因此，如何结合产业需求和城市发展需求， 进行配套的地产开发，也是产业新城开发企业必备的能力要求。综合来看，产业新城开发商在产业新城项目发展中，可以从发展类型及五大 能力方面进行清晰定位分析，完善提升自身优势资源能力，打造产业新城项目样 板、典范。而其中产业运营能力又是产业新城发展的关键。产业新城开发商要紧 密围绕产业需求和自身资源优势，创造产业服务方式和价值，深挖产业新城产业 服务收益。三、产业新城运营商的核心能力产业新城是以产城融合、宜居宜业为本质，在市场化机制主导下，受中心城 市的辐射，在环中心城市区域形成优质或新兴产业集聚、城市服务

16、功能完善、生 态环境优美的新诚。相比于传统的产业园区，产业新城更加注重城市功能优化和 配套服务升级，更加注重产业的更新和迭代，并始终将生态环保作为经济发展的 前提，最终实现“产、城、人”三位一体、协同发展的目标，这是“以人为本、 以城促产、以产带城、产城融合”发展理念的合理运用。产业新城发展到今天，已呈燎原之势，在新的市场环境下，产业新城能不能 复制的问题已经不再重要，重要的是该如何复制，不仅如此，作为产业新城打造 主体的产业新城运营商该具备哪些核心能力才是更值得关注的问题。产业园区向产业新城转型发展过程中,长期生产主导下造成的“产强城弱”日 益凸显,需要回归到“以人为本”的价值导向上,去探索“产城融合”的实现路径,与人 需求层面最紧密相关的公共服务,是提升人民生活质量与城市发展水平的重要着 力点,也是产城融合发展的核心内容。产业新城运营商实际上也是产业组织统合者，产业生态是产业内外环境状态; 工业园区、科技园区、工业综