房地产抵押估价报告.docx

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1、房地产抵押估价报告估价项目名称：七都镇人民东路南侧(建筑物)抵押价值评估委托方：中国建设银行吴江分行估价方：江苏佳事得房地产土地评估有限公司估价人员：艾琦蔡玉萍估价日期：2016年11月24日至2016年11月25日估价报告编号：苏佳房估字第(2016)WJD176号目录一、致委托方函4二、注册房地产估价师声明6三、估价的假设与限制条件8四、房地产估价结果报告H（一）委托方11（二）估价方11（三）估价对象11（四）估价目的13（五）估价时点14（六）价值定义14（七）估价依据14（A）估价原则15（九）估价方法17（+）估价结果17（十一）房地产变现能力分析18（十二）房地产抵押估价报告使用

2、风险提示21（十三）估价人员23（十四）估价作业日期23（十五）估价报告应用的有效期23五、附件24（一）估价对象位置示意图（二）估价对象勘察照片（三）评估委托书（四）房屋所有权证复印件（五）国有土地使用证复印件（六）估价机构营业执照复印件（七）估价机构资质证书复印件（A）估价人员注册证书复印件（九）法定优先受偿权利等情况查询资料和调查记录致委托方函中国建设银行吴江分行:受贵方委托，本公司对你们委评的位于七都镇人民东路南侧（建筑物）进行了评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用重置成本法，对估价对象在估价时点20

3、16年11月24日的抵押价值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：1、未设定法定优先受偿权利下的市场价值：总价为1853万元,即大写：人民币壹仟捌佰伍拾叁万元整。产权证号所有权人坐落面积（f）单价（元/mi）总价（万元）吴房权证七都字第号吴江恒源金属制品有限公司七都镇人民东路南侧1339.201813.002432370.301813.004305611.601813.001017859.251813.00156108.15721.547合计10288.518532、于估价时点2016年11月24日知悉的法定优先受偿款为0元，大写：人民币零元整。3、估价

4、对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：总价为1853万元，即大写：人民币壹仟捌佰伍拾叁万元整。4、估价报告应用的有效期为自2016年11月25日至2016年10月26日。5、本估价报告的全文为一个不可分割的整体，报告使用者请详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产抵押估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。江苏佳事得房地产土地评估有限公司法定代表人：2016年11月25日注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、

5、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、参与估价人员艾琦、蔡玉萍已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担

6、相应的责任。八、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。九、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。十、本报告须由估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。十一、本估价报告若出现文字或数字打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及时通知本机构更正，否则，误差部分无效。注册房地产估价师（签章）:注册房地产估价师（签章）:二O一六年H一月二十五

7、日估价的假设和限制条件一、估价的假设条件本报告评估结果是2016年11月24日的委估房地产的抵押价值，仅适用于本评估报告之特定目的，它依据如下假设条件：（一）具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场。（二）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。（三）洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。（四）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、委托房地产的物理状态等是相对静止不变的。（五）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。（六）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。（七）不考虑特殊买家的附加出价。（A）委托方

8、提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。二、估价的限制条件（一）本报告估价结论仅为委托方以估价对象向银行申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，不作他用。委托估价方超出本报告限定的使用条件使用本报告，受托估价方不承担任何法律或经济责任。（二）本次评估报告所确定的房地产抵押价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值减去估价师获悉的优先受偿款后得出的结论，未考虑强制处分与快速变现、处置费用、交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应仔细参阅本报告的风险提示和变现能力分析的内容并予以充分的考虑及重视，慎重决策。（三）本次评估所依据的有关房地产权属、土地使用权面积及建

9、筑面积、法定优先受偿权等资料由委托方提供，委托方对其所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责，由于委托方提供的资料不实造成的影响，估价方不承担责任。（四）本报告的估价结果自报告提交之日起一年内有效，若要过期使用，必须进行修正或重新评估。如果使用本估价结果的时间超过了报告应用有效期，本评估机构对此结果造成的损失不承担任何责任。（五）本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其他文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的房地产估价师认可Q三、估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响（一）由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求的影响，本次估价未考虑心理因素及宣传鼓

10、动因素对地价的影响。（二）本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、遇有自然力和其他不可抗力、特殊交易方式对评估结论的影响。（三）本次评估的房地产建筑面积以委托方提供的房屋所有权证及其有关资料为依据并经评估人员现场勘察，土地面积以委托方提供的国有土地使用证为依据。如面积有变化，其价值应随之作相应的调整。（四）建议报告使用者定期或者在房地产市场价格变化较快时对估价对象市场价值进行再评估。（五）对估价对象的优先受偿权调查截止于委托方提供优先受偿款调查表之日（2016年11月24日）。四、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（一）有关资料主要为委托方提供、受托方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收

11、集的估价对象及所在地的资料。（二）估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观，由于未能入户，故设定估价对象装修状况为毛坯，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。（三）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。房地产估价结果报告一、委托方姓名：中国建设银行吴江分行二、估价方机构名称：江苏佳事得房地产土地评估有限公司法人代表：艾琦地址：南京市鼓楼区五台山1号1902室执照号码：S资质等级：一级证书编号：建房估证字2011205联系人：蔡玉萍联系电话：邮政编码:210029三、估

12、价对象(一)估价对象权益状况1、登记状况房屋权属状况所有权人房屋坐落建筑结构层数建筑面积(m2)设计用途吴房权证七都字第号吴江恒源金属制品有限公司七都镇人民东路南侧混合1/11339.20非居住用房1/12370.30非居住用房1/15611.60非居住用房1/1859.25非居住用房1/1108.15非居住用房土地登记状况土地使用证号土地使用者坐落地号使用权类型用途终止日期土地使用面积(m2)吴国用(2(X)7)第号吴江恒源金属制品有限公司七都镇人民东路南侧34-9出让工业(21)2053年9月16日25080.82、他项权利状况：估价对象在估价时点无他项权利。3、法定优先受偿权利状况：估价

13、对象在估价时点无法定优先受偿款。(二)估价对象实体状况估价对象为吴江恒源金属制品有限公司位于七都镇人民东路南侧的建筑物，不包括其所占用的土地使用权和室内装饰装修及附着物。1、建筑物所占用得土地状况1.1 坐落：七都镇人民东路南侧。1.2 面积：土地使用权面积为25080.8m2o1.3 形状：宗地形状规则。1.4 四至：东临道路，南临道路，西临道路，北临人民东路。1.5 土地平整程度：宗地土地平整。1.6 地势：地面较平坦，地势较好。1.7 地质、水文状况：地质、水文状况较优，地基承载力较优。1.8 规划限制条件：区域规划用地以工业用地为主，城市规划对作为工业用地的利用较有利。1.9 利用现状

14、：由产权人正在使用。2、建筑物状况2.1 坐落：七都镇人民东路南侧。2.2 面积：估价对象建筑面积10288.5f。2.3 层数：估价对象共有5幢建筑，都为1层。所在楼层为1层。2.4 建筑结构、层高、装饰装修：估价对象为混合结构与钢结构，混合结构层高3.5米，钢结构层高13.5米，外观较优。2.5 工程质量：估价对象地基有足够承载力，未出现不均匀沉降现象，承重墙与非承重墙无裂缝，工程质量较优。2.6 建成年月：经估价人员现场勘查，估价对象大约建成于2005年。2.7 维护、保养、使用情况：估价对象维护、保养、使用状况较好。2.8 建筑使用状况：估计对象目前由产权人使用。2.9 空间布局：内部

15、空间布局较好，部分可自由分隔使用。（三）估价对象区位状况1、区域位置估价对象位于七都镇人民东路南侧，距离松陵镇商业中心直线距离4公里。2、交通便捷程度估价对象区域有人民东路等主次干道，汽车可通行，无交通管制，厂区内停车方便，有一路公共汽车通行。3、周边环境估价对象位于七都镇人民东路南侧，周边均为工业生产企业，道路能通行，周边无自然、人文景观，卫生环境基本整洁。4、周边配套设施估价对象位于七都镇人民东路南侧，区域周边有医院、银行等公共服务设施，各类商店、餐饮、通讯等配套设施一般。周边配套设施一般。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产（建筑物）抵押价值。五、估价时点2016年11月24日。