风景区旅游设施建设项目可行性研究报告.docx

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1、风景区旅游设施建设项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）目录第一章概述I1.1 项目概述11.2 可行性研究报告的编制目的31.3 可行性研究报告的编制依据31.4 项目效益分析41.5 特殊说明事项4第二章项目的界定与现状描述62.1 宗地法律关系62.2 项目的自然条某某区位72.3 地上物状况92.4 宗地环境102.5 宗地开发目标12第三章投资环境132.6 1某某区经济介绍132.7 2某某区大西山风景某某区现状分析133. 3某某区大西山风景某某区目前存在的问题143. 4项目建设的必要性分析15第四章某某市场分析164. 1总体宏观经济分析164

2、. 2某某市场分析174. 3某某市场分析194. 4某某市旅游饭店业发展的主要特点264. 5竞争性项目分析第五章 项目的策划和运作295. 1规划设计条件296. 2项目组织结构与实施方式307. 3拆迁补偿方式308. 4项目实施进度计划305.5资金筹集345.6 土地销售时间和方式选择34S 7收款方式与回款计划345. 8营销策略34第六章总投资成本分析3466. 1征地费3467. 2拆迁费366. 3前期工程费366某某市政基础设施及公共服务设施建设费376. 5 土也价款406. 6管理费用407. 7财务费用408. 8销售推广费409. 9开发期税费4110. 10不可预

3、见费416 11资金使用计划41第七章项目竣工后的土地价值分析4211. 1假设开发法测算某某市场价格437. 2开发余值的分析43第八章 财务分析458. 1销售收入估算458. 2成本分析458. 3静态分析458. 4现金流量分析458. 5借款偿还4612. 6结论46第九章风险分析4713. 1不确定性分析479.2盈亏平衡分析479. 3敏感性分析489.4投资环境风险499. 5资金风险509. 6管理风险5010. 7政策风险50第十章社会效益评价5111. 1对就业效益的影响5110. 2对环境效益的影响5110. 3对政府财政的影响5110.某某区域发展的影响51第十一章结

4、论53第一章概述凤凰岭地块位于某某区大西山风景某某区的西北部。大西山风景某某区与皇家园林某某区和稻香湖旅游某某区一起，并称为某某区三大某某区。大西山某某区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示,某某区中心距西直门约25公里，距某某村约18公里。2000年以后某某区域所属的海淀北某某区先后编制了某某区北某某区总体规划、某某区苏某某镇镇域规划、某某市某某区大西山风景某某区控制性详细规划（征求意见稿）、某某市某某区大西山风景某某区近期建设地块规划设计要点说明等一系列规划文件，已获得某某市规划委员会关于某某区大西山风景某某区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复某某市规函【2005】 1553号），这

5、为凤凰某某区的建设发展提供了依据。凤凰某某区已经具备土地一级开发的基础条件。某某市土地整理储备中心某某区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。L1项目概述1. 1. 1项目名称某某市某某区大西山某某区凤凰岭旅游设施一期项目1. 1.2项目位置本项目位于某某区大西山风景某某区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积24. 859公顷，其中建设用地面积9. 82公顷，代征道路面积3. 02公顷，代征绿地12. 019公顷。可规划地上面积2. 95万平方米。1. 1.3项目任务项目任务：对

6、规划建设用地，按计划完成项目用地的拆某某市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”，地块内场地平整,实行土地挂牌出让。1.1.4项目实施的意义整体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。在加强某某区域经济发展的整体性、繁荣某某区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景某某区的北部商业档次。项目的实施将具有以下意义：1、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足某某区经济发展某某市建设用地的需求；2、符合某某区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的某某区将成为具有较强辐射能力和带动能某某区域文化经济中心的一部分，形成一某某

7、区域优势，对整某某区的良性发展有着重要的社会意义；3、某某区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良某某区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于某某区域成熟度，体现高品某某区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利；4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一某某市的可持续发展。L2项目申请报告的编制目的为土地一级开发单位提供决策依据；为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；为金融部门提供审查贷款可行性的依据。1.3 项目申请

8、报告的编制依据某某市城市总体规划（2004年-2020年）某某区土地利用规划关于某某区大西山风景某某区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复某某市规函【2005】 1553号）某某区北某某区总体规划某某区苏某某镇镇域规划某某市某某区大西山风景某某区控制性详细规划（征求意见稿）某某市某某区大西山风景某某区近期建设地块规划设计要点说明某某市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）某某市非住宅楼房估价技术规范（京国土房管拆2002646号）北京地价某某区基础资料拆迁、估某某市政预算等行业标准1.4 项目效益分析项目建设期为9个月，回收期为个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地

9、收益测算，得到项目评价的综合结论为：1、成本支出：项目总投资为12553.24万元。2、出让收入：土地出让地价款测算为13653. 35万元。3、利润：通过测算利润为1100. 11万元。4、综合考虑土地开发价值后，按基准收益率10%折算，项目财务净现值为1004.4万元年内部收益率为12%,项目在财务上可行。L5编写说明1 .本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。2 .我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。3 .本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。4 .我们已对本报告中的研究对象进行

10、了实地勘查。5 .本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研某某市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。6 .本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。第二章项目的界定与现状描述2.1宗地法律关系1、宗地性质及基本情况某某市某某区大西山某某区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于某某区大西山风景某某区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰某某区和龙泉寺一某某区公路，北至凤凰岭路。总用地面积24. 859公顷，其中建设用地面积9. 82公顷,代征道路面积3. 02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2. 95万平方米。项目地块为车某某村和西山农场所有，共24.8

11、59公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。图21：地块用地规划图2、宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约21. 69公顷，占用地总面积的87. 25%；另有少某某镇企业用地1.22公顷，占用的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。3、某某区域的历史价值该宗地位于某某市某某区大西山风景某某区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。2.2项目的自然条某某区位1、项目土地的自然特征本项目总用地面积为24.859公顷，某某区比较规整，近似为长方形，地

12、形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污某某区内没有破坏性的大断裂分布。2、项某某区位特征项目所在地某某区是著名的高科技、文化、教育、某某区。区内山清水秀、古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成“三山五园”的宏大格局，某某区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，某某区内的企业、科研工作者提供了一个良好的生产、生活和工作环境。，石景山区庵中心区大西山犀景献热位囹图22：大西山风景区位置示意图某某区某某村是全国智力资源和科技人员最密集某某区，其智力密集度在世界亦属罕见。某某区发展高新技术产业有了得

13、天独厚的条件，确立了某某区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。某某区位于某某某区西北郊。东与西城、某某区相邻，南与宣武、某某区毗连，西与石景山、门某某区交界，北与某某县接壤某某区总面积426平方公里。总用地面积24. 859公顷，其中建设用地面积9. 82公顷，代征道路面积3. 02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2. 95万平方米。项目用地位置范围示意图如下:图2 3：地块位置图1.1 3地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山某某区凤凰岭旅游

14、及某某区日益改变某某市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87. 25%；另有少某某镇企业用地L22公顷，占用的总面积的4.91%（家具厂，已停产）。所占土地均为苏某某某某村农民某某村租用土地，租期30年。项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积24. 859公顷二应拆迁房屋建筑面积1182.4平方米拆迁公司实地调查数据1厂房1182.4平方米拆迁公司实地调查数据2.4 宗地环境1、自然环境由于京密引水某某某区西北铁路环线的阻隔，使地块成为一个相对封某某区域。项目用地某某区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温16摄氏度，一月份平均气温一3摄氏度，7月份平均气温30摄氏度，年平均降水600m,全年无霜期200余天。项目地块位于以生态为主题的大西山某某区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。2、社会经济环境某某区大西山风景某某区风景秀丽，上风上水，是某某村科某某区的后花园，是IT业成功人士，公司白领，及各行业专家开会、办公、旅游、疗养、及举办学术研讨