(可研报告）万科地产沈阳四库项目可行性研究报告.docx

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1、万科企业股份第十三届董事会通讯表决议案关于设立沈阳万科浑南房地产开发的议案万董字通13-2005-05各位董事：沈阳市浑南新区白塔街四库工程（暂定名）已于2005年1月6日通过集团工程听证会论证，准予立项，为更方便获取该工程，公司拟成立沈阳万科浑南房地产开发，详情如下：一、工程公司根本情况1 .工程公司名称：沈阳万科浑南房地产开发（以下简称“工程公司）2 .注册资金：1000万元人民币。其中沈阳万科房地产开发（以下简称“沈阳万科）出资671.9万元人民币，合作方辽宁诚恩置业（以下简称“诚恩置业）出资328.1万元人民币。3 .注册资金来源：沈阳万科注册资金为自有资金筹集，诚恩置业以货币形式提供

2、注册资金。二、工程公司股权架构情况沈阳万科房地产开发万元%辽宁诚恩置业万元%三、如果未取得四库工程的土地开发权，工程公司将进行撤销处理。四、四库工程根本情况1.工程概况：四库工程位于沈阳南部浑南新区，处在沈阳产业与住宅开展的主导区域。总占地面积10.34万平方米，其中规划建设用地9.01万平方米，建筑密度0.21,容积率L546。预计地价总额14,122万元,销售净利率10.5%,投资回报率13.25%,内部收益率96.l%o2、土地获得方式：诚恩置业负责沟通浑南新区政府与市土地储藏交易中心，将宗地挂牌,由工程公司摘牌后获取土地开发权，并办理国有土地使用权证。3、工程详细情况见附件“四库工程可

3、行性研究报告”以上议案，请审议。二零零五年二月二日【附：四库工程可行性研究报告】1库工程可行性研究报告四库工程于2005年1月6日通过集团新工程论证会，各项经济测算指标满足集团新工程开展要求，现将工程情况向董事会汇报如下：一、决策背景介绍1.城市根本情况1. 1获取宗地开发权后，万科公司将凭借位于沈阳南部的本案强势切入近年增长加速的浑南住宅市场，并为继续在宗地周边取得其他地块的开发权赢得先机。附图:万科公司在沈阳布局6。F*L依山fd4r1CtihAiFH乎上昌公席小1.2万科公司于1993年9月19日在沈阳设立分公司；累计完成工程3个、在建工程2个和储藏工程1个；累计开发面枳89.5万平方米

4、，本年度开发工程面积19万平方米。2、选择原因：可持续开展2. 1符合集团对沈阳公司的土地储藏要求;2.2 符合沈阳公司可持续开展的要求；2.3 符合沈阳公司利润要求。二、工程概况及风险分析1.工程概况1. 1地理位置宗地位于沈阳南部，隶属浑南新区。宗地处于二环与三环之间。宗地附近交通顺畅。宗地与沈阳标志性区位的车程为：距五里河商务区6KM,距离北站12KM,距桃仙机场8KMo附图:宗地区位图t*tfCAKf发:，；.1.2土地性质及权属宗地用地性质是国有建设用地，规划用途为居住以及公建商业用地，总占地面积为103414平方米，其中建设用地90066平方米，代征市政道路13348平方米，土地净

5、得率87.09虬1.3地价总额宗地土地价款（含腾迁费用、出让金、效益金、契税和代征地费用）息12169万元,单位地价1351元/平方米，楼面地价925元/平方米（按容积率计算）。2. 土地获取方式简述2. 1土地获取方式、合作方简介：合作方是辽宁诚恩置也，为辽宁海融集团全资子公司以卜.简称海融集团）；诚恩公司成立于2000年注册，资本金100万元。主要从事房地产不良资产收购、烂尾楼改造业务。、土地使用权获得方式：合作方沟通浑南新区政府与市土地储藏交易中心，将宗地挂牌，由合营公司摘牌后获取土地开发权，并办理国有土地使用权证。、付款进度出让金、政府收益与契税以及合作方首期合作款2005年一季度二期

6、合作三期合作四期合作款款款2006年四2007年四2021年一支付额度7669万元2500万元2000万元1000万元季度季度季度简述、消化量控制：本案的年销售量控制通过准确的产品差异化定位方式；、周边竞品：通过比照分析周边竞品对于本案的威胁度较小，但沈阳万科公司仍将密切关注其动向。合作风险评估：合作风险通过控制收益分配风险、控制工程经营管理权以及控制税务风险实现。土地取得风险评估：土地取得方式合法、模式可控。付款风险可控。三、地价水平比拟宗地的土地价值分析1、四库工程位于浑南新区腹心地带，伴随道路改造升值空间大；2、与浑北五里河商圈联系交通便利、商服配套获取便利；3、相对于市区几个土地板块，

7、综合优势明显，但价位中等，土地超值。四、产品配比四库工程住宅用地，容积率约1.47,整体定位为中高档工程，工程产品类型及大致为四库工程初步确定采用西青单体产品：120平3+1多层、90平2+1多层、138平3+2小高层、90平薄板（或loft）。4.5公建配套包括会所、幼儿园、商业。附图一（测算方案总平面）五、开发方案及投资收益分析开发方案与利润分析本案一期开工日期为2005年4月，开盘时间为2005年9月。经济指标2005年2006年2007年2021年合计结算面积（m2）单位利润（元/m2）净利润（万元）资金需求方案资金占用峰值8393万元、实现现金正流入时间为06年3季度。资金缺口由公司

8、现有工程销售回款解决。2005年2006年1季2季3季4季1季2季现金净流量累计现金净流量本钱表项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款14,122.411,020.49开发前期准备费1,888.70136.48主体建筑工程费17,402.701,257.53主体安装工程费2,541.82183.67社区管网工程费3,981.91287.74园林环境费2,370.19171.27配套设施费2,514.83181.72开发间接费2,225.74160.83直接建造成本小计47,048.303,399.74管理费用384.0027.75销售费用1,040.5775.19财务费用项目总投

9、资48,472.873,502.68经济指标表经济指标工程总金额（万元）单位数值（元/m2）销售收入开发本钱47304工程总投资48729销售毛利率17.9%17.9%税后利润6458我方利润4339销售净利率10.5%10.5%投资回报率13.25%内部收益率96.1%96.1%六、下一步操作中应重点关注的问题说明6.1进行概念设计委托.6. 2单体方案设计提前进行.6.3挂摘牌操作。七、总结与立项建议（一）工程优势1、地理位置优越；2、浑南市场开展潜力较大；3、净地出让利于快速开发；4、土地价格合理，付款方式优越；5、工程采用合作开发模式，提高资金运营效率。（二）工程劣势1、工程周边生活配

10、套不齐全；2、工程周边环境相对较差（铁路噪音）；（三）工程存在的时机点1、随三好桥一规划路的开通，宗地土地增值时机明显；2、工程所处浑南市场处于快速成长阶段，市场容量可观，竞争风险相对较小。综上所述，四库工程市场空间与未来升值潜力大，各项风险可控，工程收益高，建议董事会批准沈阳公司操作四库工程！房地产工程可行性研究报告大纲范本一、工程的根本情况1、工程背景2、工程主办单位简介3、主办单位之合作意想4、可行性研究的主要技术经济指标二、工程投资环境和市场研究1、XX市概况及经济开展根本情况2、XX市房地产开展及市场的根本情况A、房地产开发企业开展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况

11、D、房地产开发企业经济收益概况F、对XX市房地产市场的展望三、利用外资开发的法律依据四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况1、供给情况2、需求情况3、物业出租情况4、对XX区房地产开发的总体评价5、对本工程开发的功能、规模、标准及营销的建议6、工程开发及技术设计方案的分析五、地块及周围环境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政根底及公建配套设施4、综合评述六、地块撤迁安置情况七、地场三通一平的安排八、工程开发建设及经营的组织与实施方案九、工程投资构成、总投资估算、资金筹措方案1、根本参数2、土地本钱3、建安工程本钱4、前期费用

12、5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措方案及财务费用A、资金筹措B、财务费用十、可行性研究财务数据的选定和预测（一）售楼收入的测定1、住宅销售单价的测定2、商铺销售单价的测定3、单位销售单价的测定4、建议销售价5、实际销售总收入（二）工程经营管理费用收入与支出（三）经营税费及所得税的缴交（四）土地增值税（五）所得税十一、工程经济效益分析十二、工程盈亏能力分析1、内部收益率（IRR）2、净现值（NPV）3、净现值率（NPVR）十三、工程的不确定性分析1、工程盈亏平衡分析2、工程敏感性分析3、概念分析十四、可行性研究结论与建议十五、工程综合经济评价十六、有关说明及建议十七、工程主要经济数据、指标综合付表、付图1、工程综合效益表2、工程动态、综合表3、工程投资利息估算表4、土地增值税计算表5、工程敏感性分析表6、概率分析表7、工程盈亏平衡分析曲线图8、工程敏感性分析图