铁龙头房地产开发建设项目可研报告.docx

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1、铁龙头房地产开发建设项目可行性研究报告2023年9月1城市、区域及项目本体111城市发展背景111.1城市地位及规划11.1.2城市人口、交通1113城市经济、产业21.2区域价值21.2.1 区域概况及发展21.2.2 区域建设21.3地块分析41.3.1项目区位413.2项目交通及配套51.3.3项目规划及现状62 .房地产市场基本面72.1 政策大势、城市楼市政策走势72.2 一级土地市场分析82.3 二级整体市场83 .竞争市场机会分析103.1整体板块格局1032成交结构与竞品分析103.2.1成交结构103.2.2竞品分析114 .客户构成121 .1目标客群124 .2户结构分析

2、125 .产品定位及配置135.1 产品定位135.1.1 SWOT分析135.2设计方案建筑意向145.3产品配置176 .投资估算及成本分析216.1 投资估算217 .项目管理和进度计划317.1 项目管理317.2 招标方案318 .社会稳定风险分析328.1 编制依据328.2 风险分析的程序和方法328.3 项目实施风险分析338.4 风险的防范和化解措施338.5 5风险分析结论及建议349结论和建议359.1 结论359.2 建议361城市、区域及项目本体11城市发展背景1.1.1城市地位及规划玉环市位于浙江东南沿海、中国黄金海岸线中部，长三角经济圈南翼，东濒东海，南濒洞头洋与

3、温州市洞头区相连，西、西北隔乐清湾与乐清市相望，北、东北与温岭市接壤。玉环市市域由楚门半岛、玉环本岛和135个外围岛屿组成，辖区东西最大距离33.6公里，南北最大距离33.9公里，总面积405.5平方公里。玉环市是浙江高质量发展建设共同富裕示范区第二批试点地区之一；是全国综合实力百强县市、投资潜力百强县市、绿色发展百强县市、全国科技创新百强县市、全国新型城镇化质量百强县市、全国县域经济综合竞争力100强、中国智慧城市百佳县市。112城市人口、交通2023年末2023年初玉环常住人口64.8万人，城镇化率72.9机户籍口径，截止2023年11月30日，全市共有14.35万户，人口总数43.73万

4、人。2018年9月，乐清湾大桥及连接线工程正式通车，沿海高速拉近了玉环与长三角城市群的距离，也按下了区域一体化发展的“快捷键”。同年12月，全长37.8公里杭绍台高铁温岭至玉环段工程开工，玉环全面融入全省“1小时交通圈”以及全国高速铁路网，与上海的距离也被大大缩短。2019年9月，228国道温岭泽国至玉环大麦屿疏港公路建成通车。在“十四五”期间，玉环将在交通建设方面计划投资197.1亿元，其中公路投资135.3亿元，建设“内畅外快”、“绿色智慧”的区域交通枢纽，使“人悦其行、货优其流”，基本实现“369出行交通圈”（实现市域范围30分钟，省内主要城市60分钟，长三角主要城市90分钟）和“123

5、物流送达圈”（省内主要城市1天送达，国内主要城市2天送达，全球主要城市3天送达），构建“北融长三角、南接海西经济区”的新发展格局。113城市经济、产业经初步测算，2023年上半年，玉环实现生产总值346.39亿元，比去年同期增长2.3%,增速高于台州市平均水平0.4个百分点，居台州市第四。其中，第一产业增加值18.41亿元，增长4.9%,居第二；第二产业增加值184.02亿元，增长1.6%,居第四；第三产业增加值143.96亿元，增长2.8乐居第四。尤其关注到的是，玉环市2023年上半年，投资规模稳步提升，基建领域投入较大，实现固定资产投资增长20.4%,高出台州市平均水平12.8个百分点，居

6、台州市第二。目前玉环100个重点项目共完成投资82.80亿元，完成全年计划的55.1%o12区域价值1.2.1区域概况及发展大麦屿街道位于玉环市西南部，濒临国家一类口岸一一大麦屿天然深水良港,同时位于台州湾区城市与产业集聚创新轴上，位置优越。大麦屿街道依托丰富的山海资源、优越的自然禀赋，坚持以“生态美、产业兴、百姓富”为目标，整合乡村资源要素，完善城镇基础设施，筑牢小城镇整治“变乱为美”“变衰为兴”根基，全力推动美丽城镇建设。在“2023-2025”的规划目标中，以共富社区为主导，聚焦社区服务、日常出行、住房改善、就业引导、数字化应用五大维度，出台美丽城镇规划。委托具有甲级城乡规划资质的浙江大

7、学城乡规划设计研究院编制大麦屿街道美丽城镇建设规划，整体形成了“一园三口、两带五片区”的规划格局。在满足社区基本配套服务的基础上，突出个性特色，打造高品质城镇社区样板。1.2.2区域建设大麦屿是玉环新兴的板块，濒临国家一类口岸一一大麦屿天然深水良港。全区路域面积70.93平方公里，人口8.21万，下瞎6个社区、48个行政村。拥有苏泊尔、中捷资源、海德曼3家上市公司。该区域依山傍水，未来发展潜力大。近几年，大麦屿的土地出让及拍卖基本上以工业用地为主，普通商品房用地挂牌少，近两年共挂牌成交3宗宅地（包括本项目），没有大型的楼盘或地块推出，目前在售的项目仅1个。图.项目区位附近土地成交情况E3玉环市

8、大麦屿中心区GCYOI1O1O1b2地块挂牌时间：2。21年05月21日09射00分至2023年06月02日OWJoO分俣让金到麻陵止时司：2023*05月31日1600土SB用建：看透高品55出让西积:2917坪方沟43763亩MKiBE:玉不市f1M:XJM1vi瞒馀：V2D140万元时母：6040万元出价数：193次24800万元成交价国玉环市大麦屿街道GCYoG20103b地块法牌时间:2023*06月11日09时00分至2023*06月2旧09时00分俣证金到IKBE止时可：202306fi22B1网00分土SS用建：Si亶品层出让面积:400坪方米（60059HrKjBE：玉开市X

9、C：KU密火i%：VS05万元保证金：240万元出V：1次805万元成交价1.3地块分析1.3.1项目区位北侧为兴港路。地块周边有和澜名苑、黄龙家园、大麦屿商贸中心、港台商城、红宝石大酒店、河畔花苑、庆澜公园等。该板块客群为地缘性改善客户、周边乡镇进程客户。图.项目区位图i目位于浙江台州玉环市大麦屿街道，距玉环市市区约10公里玉环市市区项目用地玉环市大麦屿街道铁龙头房地产开发建设项目区位信息所在城市玉环市区属大麦屿街道所属板块大麦屿板块距离港台商城O.8km（车程4min）距离市政府IOkm（车程20Din）距离玉环客运中心（市中心）9.2km（车程18min）距离吾悦广场7.6km（车程14

10、min）金府9.9km（车程20min）132项目交通及配套地块位于大麦屿核心位置，3公里范围内配套设施较完善，但配套设施较陈旧、等级一般。图.地块周边配套情况1,类型名称等级说明金色阳光幼儿园对口学区教育陈屿中学对口学区；公立；城.mr.,陈屿中心小学对口学区；公立；医疗大麦屿街道社区卫生最务中心/八A-S陈的综合市场/商超大麦的商贸中心/.,11,港台商城/庆海公园/,si-.休闱娱乐双峰山体公园/A灵真寺/（,*r其他大麦屿港口/Ikm.；，/、3非泊尔公司/1.3km图.地块周边交通情况项目位于浙江台州玉环市大麦屿街道，北临兴港西路，南临港城路，交通便捷。13.3项目规划及现状土地确权

11、情况：已确权(2023-03-29)三通一平情况：净地交付、满足三通一平；用地红线情况：地块东侧为永康路，南侧为港城路，西侧为永安路，北侧为兴港路；周边不利因素：地块北侧、西侧有高压线走廊图.项目周边现状2.房地产市场基本面2.1政策大势、城市楼市政策走势政策类别政策类型政策内容执行力度及对本案影响消费端限购政策无抑制投资客户投机炒房行为贷款政策认贷不认房，首套房30%首付，利率5.1%,二套房首付40%,利率上浮5.4%。第三套断贷严格控制二套房投资客限售政策无抑制投资客户投机炒房行为人才政策无吸引人口流入并提高城市化水平，带来更多购房需求供给端预售政策1、三层及以下的商品房、排屋、四层及以

12、下的跃层住宅，主体结构结顶；2、四层及以上的商品房，无地下室的主体结构到四层楼面（含架空层），有一层地下室（不含地下室）的主体结构到二楼楼面且分期范围内地下室顶板完成浇筑，有二层及二层以上地下室的主体结构到0.0且分期范围内地下室顶板完成浇筑。3、分期办理预售许可的最低规模不得小于3万平方米且不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可，最后一期不足3万平方米的一次性办理预售许可保护购房人合法权益，防范化解房地产金融风险，减少和避免“烂尾楼”的发生。限价政策1、无明确限价，限价规则需达到工程进度后方可进行价格征询；2、2023年11月3日新政：新开盘项目商品住房每期备案均价应基本保持一致（执行力度

13、宽松）；3、常规竞配建提示“无偿返还住宅建筑面积部分所含土地、建设等成本由竞得人承担，不计入可售住宅房价定价成本”（方远天筑誉府已突破）；4、车位暗限；5、室内精装修不限价。限小政策无精装政策根据台州市人民政府办公室关于台州市推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见自本意见发布之日起全市新出让或划拨土地政策类别政策类型政策内容执行力度及对本案影响上的新建项目鼓励推行住宅全装修，房地产开发企业可根据市场定位和客户需求，自行确定装修设计方案和装修标准，并逐年提高符合消费者个性需求的全装修住宅比例不强制装修，允许毛坯，目前新项目天筑誉府、天悦外滩等均执行毛坯政策22一级土地市场分析近年玉环土地成交每年

14、推出的土地数量不多，土地市场保持稳定的供应节奏,形成楼市的良性循环，防止发生暴涨、暴跌等伤害市场的事件。2023年中，玉环挂出三宗热门宅地，最终三宗地块全部以封顶价成交，共成交19.45亿元，被金茂、华鸿嘉信、温州新佰年置业三家房企收入囊中，成交楼面价分别为6280元m8469元m6439元f,如此火热的土拍市场，将迅速传导到后续的楼市。6月8日土纳*交况未电块名聊It就面根（平方*）KKSH价(元/1攵价万元格价(7Cm,Af1f，注台州玉城街道北山片NCG030-0108其住宅她块2563846811197008469士茂34.S无偿返还政旧住宅建筑面积2233OW玉城街道双淮踣南侧、龙门路北便1圈住地块14133562S3161006230温州侪佰年业34.不无偿返正政寿住宅建筑面枳7050m*商业湿面近500Om1幼儿B1建面52O0m.其他公共Be套用房筮筑面界m180OnrMUBCM011-0613商住地块9116