可行性报告-明珠雅苑可行性研究新稿.doc

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1、目 录第1章总 论31.1.项目背景与概况31.2.主要技术经济指标111.3.问题与建议12第2章项目投资环境与市场研究132.1.投资环境分析132.2.区域房地产市场分析152.3.销售预测232.4.营销策略26第3章建设规模与项目开发条件283.1.建设规模283.2.项目概况现状283.3.项目建设条件29第4章建筑方案354.1.设计依据354.2.项目设计主题和开发理念354.3.项目总体规划方案364.4.建筑设计374.5.结构设计384.6.给排水设计39第5章节能节水措施405.1.设计依据405.2.建筑部分节能设计40第6章环境影响评价416.1.编制依据416.2

2、.环境现状416.3.项目建设对环境的影响416.4.环境保护措施41第7章劳动卫生与消防437.1.指导思想437.2.职业安全卫生健康对策与措施437.3.消防设计44第8章组织机构与人力资源配置468.1.组织机构468.2.人力资源配置错误！未定义书签。第9章项目实施进度479.1.项目开发期479.2.项目实施进度安排479.3.项目实施过程控制措施47第10章项目招投标4910.1.工程项目招标投标概述4910.2.工程项目招标投标因素分析5010.3.招标依据5210.4.招标范围5210.5.招标方式52第11章投资估算与资金筹措5311.1.投资估算5311.2.资金筹措53

3、第12章财务评价5512.1.项目评估依据5512.2.财务评价基础数据的选择5512.3.财务评价5512.4.不确定性分析56第13章社会评价5713.1.项目对社会的影响分析5713.2.风险分析5813.3.社会评价结论58第14章研究结论与建议6014.1.可行性研究结论6014.2.建议60第一章 总 论一项目背景与概况1、项目名称：明珠雅苑（商住两用）开发2、承办单位概况单位名称：湖南湘硒生物科技有限公司单位性质：有限责任公司(自然人独资)注册资金：人民币500万元业务范围：生物技术、富硒大豆法定代表人：肖长庚建设单位简介：湖南湘硒生物科技有限公司的前身为湖南太坤生物科技发展有限

4、公司，成立于20XX年9月13日，后因公司业务发展需要经湖南省工商行政管理局备案，于20XX年8月2日经花垣县工商行政管理局批准变更为湖南湘硒生物科技有限公司，公司的经营范围、经营办公地址、注册资金等基本情况均未发生变化。湘硒公司注册资金为500万元，办公地址位于花垣县建设东路88号，占地面积近30亩，现任法人代表为公司唯一股东肖长庚，公司性质为一人有限公司。20XX年末，该公司资产总额4000万元、负债0元，资产负债率为0。公司现有富硒蛋白加工厂一处，千亩富硒大豆标准种植基地二处(分布于团结镇长兴村青山果园及花垣望城镇)，百亩富硒大豆标准种植基地三处(龙潭镇张匹马、板塘村共600亩，麻栗场镇

5、150亩)。湘硒公司主要从事硒蛋白技术的研究与开发、生物技术、生物制品的研究与开发以及相关农副产品的开发等。3、可行性研究报告编制依据（1） 与委托方签订的咨询协议；（2） 国家计委计办投资20XX15号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4） 城市房地产开发经营管理条例；（5） 房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对明珠雅苑项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险

6、分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。目前，花垣县正处于改造旧城，发展新城，扩内需、调结构的关键时期，住宅与商业房地产将进一步提升县域经济的快速发展，房地产占GDP的比重也将快速上升，对GDP的贡献率必将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到20XX年，我国城镇居民人均建筑面积将达到

7、25平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到17%，城市化水平将提高到43%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争20XX年达到人均建筑面积42平方米，主导户型为四室两厅和三室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将房地产业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用对于花垣县城未来的建设发展蓝图，花垣县委、县政府有着清晰的认识与战略定位。提出要把花垣县城打造成为功能互补的商贸中心区、高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、武陵山区特别是大湘西

8、领先的现代商业区、环境优美的生态宜居综合生态区。武陵山中的一颗璀璨明珠花垣县，地处湘、渝、黔边陲，总面积一千一百多平方公里，总人口二十六万，是个以苗族为主的少数民族聚居山区。花垣县始建于清嘉庆三年(1798年)，县城辐射规划控制范围38平方公里，其中城市中心区14.5平方公里。古代为辰阳县地，定名永绥县，一九五三年改名花垣县，属湖南湘西土家族苗族自治州管辖。地势由南向北倾斜，形成高山台地、丘陵地带和沿河平川。平均海拔五百米，最高的莲花山海拔一千一百五十九米，最低的狮子桥海拔二百一十二米。这里气候四季分明，年平均气温摄氏十六度，年平均降雨量一千四百一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小时，无霜期

9、二百六十九天。新中国成立后，特别是改革开放以来，这里悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民情风俗如山花烂漫、群星闪烁，展现在人们面前。花垣县系雄奇挺拔的崇山峻岭，沟壑纵横的水色情调，构成了丰富多彩的旅游风光。文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，吊脚楼鳞次栉比，清澈剔透的清水河绕城而过，那情调俨然一幅美丽的画；排吾的石栏杆，怪石嶙峋，鬼斧神工，形态各异，蔚为壮观；弯曲幽静的古苗河盘山流淌，青松翠柏倒映水中，犹如一首流动的诗；麻栗场的尖岩如南天柱直插云天，刺破青天锷未残，小龙洞瀑布和大龙洞瀑布从悬崖上直泻而下，恍若天上银河落九天目前，花垣

10、县虽然经济发展很快，人均收入在湘西自治州各县中独占鳌头，但现有的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善花垣县人民的居住条件已经成为花垣县政府特别关心的问题之一。同时，随着花垣县城经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使花垣县城城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。如今，当你徜徉在被誉为“城市心脏”的边城广场，休憩在花草芬芳、恢宏雅致的边城花园，入住在花园式的城南紫竹园商住楼时，当你流连在被誉为“花垣王府井”的边城步行街，登上四方宾馆、古苗河度假村等高楼大厦俯瞰花垣全景时

11、，展现在眼前的是宽敞整洁的环城公路、鳞次栉比的山城楼宇和古色古香的阡陌街巷可以期待的是，一座花园式的花垣新城区正崛起于湘、黔、渝边陲。见证城市建设的历史，我们不妨翻开历史那一册厚重的长卷，来检视沉淀了的沧桑世故。据有关史志记载，清嘉元年(1795)因原永绥厅治吉多坪“孤悬苗地”，经常遭受苗民义军的袭击，不利战事和供给，于是拨银万余两，在花园寨旁，新建石城一座，名曰“花园石城”。嘉庆三年石城竣工，嘉庆七年(1802)，永绥厅署由吉多坪迁往花园石城。这座新石城周长573.6丈，高1.3丈，底宽0.9丈，顶宽0.6丈，开东、南、西、大北、小北5座城门，分别刻有“太平”、“归化”、“迎恩”等门号，并建

12、有城楼，城有垛口、炮台。嘉庆五年，在东、西门外又各增建一座护城，俗称“小城”。论文曰：“垣，墙也”。“壁、垣也”。“墉，城垣也”。于是，花园的“园”便逐渐演变为了花垣的“垣”。 花垣的城市建设怎么发展？是躺在老祖宗留下的遗产簿上看园子、守摊子？还是在继承中图发展，在保护中开发建设？花垣县委、县政府清醒地认识到：只有经济发展了，才能带动城市建设。当今世界，风起云涌的新城市运动，已不亚于一场恢宏浩大的战争，谁的城市品牌响，谁的城市品位高，谁的城市风格靓，谁就可能成为世界的中心。如在国际上，纽约成为了世界政治中心，瑞士成为了世界金融中心，巴西成为了足球王国，维也纳成为了音乐之都，在国内有春城昆明、绿

13、都长春、冰城哈尔滨、牡丹王国洛阳、东方圣城曲阜。那么，位于湘、黔、渝边陲的花垣在城市建设方面举什么旗帜，创什么品牌，彰显什么风格？用前任县委吴彦承书记的话来说：“历史上从没有像今天这样，县委、县政府对城市建设认识更清楚、思想更统一、目标更明确、效果更显现。”的确，思想上的解放，带来的是观念上的更新和城建理论的创新。把握苗疆边城历史文脉。花垣是个以苗族为主的少数民族聚居山区，浓烈的苗族风情令人陶醉，文学巨匠沈从文小说中的边城茶峒，更是令花垣充满了无限神秘之感。历经近现代两百来年的风雨洗礼，凝练了丰富多彩的苗族文化和边城文化，这些文化渊远流长，是城市建设的内在品格，该县的一切建设活动都要与之相近，

14、以其为蕴。科学调整城市布局，合理确定城市分区。在考证城市发展沿革史的基础上，该县广泛征求城建专家、社会各界的意见和建议，在城市总体规划布局中结合地域、人口、交通、资源、产业特点，十五期间提出了依托区位优势，着力推进城镇化建设，打造湘黔渝边区“明珠县城”的口号，按照“山区县城，都市标准”的要求，确定了“打通东西、拓展南北，小县建大市”的思路和目标。实现了城市建设发展的战略性转移。推进市场经济以来，城市发展面临许多新情况、新问题、新挑战，如何主动适应市场经济规律，县委、县政府高瞻远瞩地提出了五个战略性转移：一是由旧城改造向新区开发转移，吸纳农村剩余人口，提高城市化水平；二是由单纯建设城市向全面经营

15、城市转移，整合城市资源，着力突破困扰制约城建发展的资金“瓶颈”；三是由被动解决历史遗留问题、还历史欠债向完善城市功能转移，提升城市建设品位；四是注重由局部区域建设向综合整治、体现特色转移，突出城市个性，向建设品牌城市迈进；五是由改善居住条件向改善人居环境转移，改善城市面貌，尤其是改善生态环境。谋划了城市化进程发展蓝图。围绕县城档次的提升，严格按照“优化城市环境，完善城市功能，塑造城市特色，提升城市档次”的思路狠抓规划编制和规划管理，做到“规划一张图，审核一支笔，建设一盘棋，配套服务一条龙”，其“龙头”作用凸显。20XX年花垣县县城总体规划通过县人大常委会审查；20XX年完成了花垣县边城镇总体规划、城北控制详细规划和县邮政局等7个单位的测绘；20XX年上半年完成团结镇赖子堡村移民新区的总体平面设计、县农贸市场二期工程等8个规划。“依托经济发展为支撑”的城建思想深入人心。在城市建设