地产市场报告-万科地产沈阳四库项目可行性研究报告.doc

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1、万科企业股份有限公司第十三届董事会通讯表决议案关于设立沈阳万科浑南房地产开发有限公司的议案万董字通13-20XX-05各位董事： 沈阳市浑南新区白塔街四库项目（暂定名）已于20XX年1月6日通过集团项目听证会论证，准予立项，为更方便获取该项目，公司拟成立沈阳万科浑南房地产开发有限公司，详情如下：一、项目公司基本情况1. 项目公司名称：沈阳万科浑南房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”）2. 注册资金：1000万元人民币。其中沈阳万科房地产开发有限公司（以下简称“沈阳万科”）出资671.9万元人民币，合作方辽宁诚恩置业有限公司（以下简称“诚恩置业”）出资328.1万元人民币。3. 注册资金来源

2、：沈阳万科注册资金为自有资金筹集，诚恩置业以货币形式提供注册资金。二、项目公司股权架构情况l 沈阳万科房地产开发有限公司 671.9万元 67.19%l 辽宁诚恩置业有限公司 328.1万元 32.81%三、如果未取得四库项目的土地开发权，项目公司将进行撤销处理。四、四库项目基本情况1. 项目概况：四库项目位于沈阳南部浑南新区，处在沈阳产业与住宅发展的主导区域。总占地面积10.34万平方米，其中规划建设用地9.01万平方米，建筑密度0.21，容积率1.546。预计地价总额14,122万元，销售净利率10.5%，投资回报率13.25%，内部收益率96.1%。2、土地获得方式： 诚恩置业负责沟通浑

3、南新区政府与市土地储备交易中心，将宗地挂牌，由项目公司摘牌后获取土地开发权，并办理国有土地使用权证。3、项目详细情况见附件“四库项目可行性研究报告” 以上议案，请审议。二零零五年二月二日【附：四库项目可行性研究报告】四库项目可行性研究报告四库项目于20XX年1月6日通过集团新项目论证会，各项经济测算指标满足集团新项目发展要求，现将项目情况向董事会汇报如下：一、决策背景介绍1 城市基本情况1.1 获取宗地开发权后，万科公司将凭借位于沈阳南部的本案强势切入近年增长加速的浑南住宅市场，并为继续在宗地周边取得其他地块的开发权赢得先机。附图：万科公司在沈阳布局1.2 万科公司于1993年9月19日在沈阳

4、设立分公司；累计完成项目3个、在建项目2个和储备项目1个；累计开发面积89.5万平方米，本年度开发项目面积19万平方米。2、选择原因：可持续发展2.1 符合集团对沈阳公司的土地储备要求；2.2 符合沈阳公司可持续发展的要求；2.3 符合沈阳公司利润要求。二、项目概况及风险分析1 项目概况1.1 地理位置宗地位于沈阳南部，隶属浑南新区。宗地处于二环与三环之间。宗地附近交通顺畅。宗地与沈阳标志性区位的车程为：距五里河商务区 6KM，距离北站 12KM，距桃仙机场 8KM。附图：宗地区位图1.2 土地性质及权属宗地用地性质是国有建设用地，规划用途为居住以及公建商业用地，总占地面积为103414平方米

5、，其中建设用地90066平方米，代征市政道路13348平方米，土地净得率87.09%。1.3 地价总额宗地土地价款（含腾迁费用、出让金、效益金、契税和代征地费用）总计12169万元，单位地价1351元/平方米，楼面地价925元/平方米（按容积率计算）。2 土地获取方式简述2.1 土地获取方式2.1.1、合作方简介：合作方是辽宁诚恩置业有限公司，为辽宁海融集团全资子公司（以下简称海融集团）；诚恩公司成立于2000年注册，资本金100万元。主要从事房地产不良资产收购、烂尾楼改造业务。2.1.2、土地使用权获得方式：合作方沟通浑南新区政府与市土地储备交易中心，将宗地挂牌，由合营公司摘牌后获取土地开发

6、权，并办理国有土地使用权证。2.1.3、付款进度支付内容出让金、政府收益与契税以及合作方首期合作款二期合作款三期合作款四期合作款支付时间20XX年一季度20XX年四季度20XX年四季度20XX年一季度支付额度7669万元2500万元2000万元1000万元3.风险分析与防范措施简述3.1市场风险3.1.1、消化量控制：本案的年销售量控制通过准确的产品差异化定位方式；3.1.2、周边竞品：通过对比分析周边竞品对于本案的威胁度较小，但沈阳万科公司仍将密切关注其动向。3.2法律风险3.2.1合作风险评估：合作风险通过控制收益分配风险、控制项目经营管理权以及控制税务风险实现。3.2.2土地取得风险评估

7、：土地取得方式合法、模式可控。3.2.3 付款风险可控。三、地价水平比较宗地的土地价值分析1、四库项目位于浑南新区腹心地带，伴随道路改造升值空间大；2、与浑北五里河商圈联系交通便利、商服配套获取便利；3、相对于市区几个土地板块，综合优势明显，但价位中等，土地超值。四、产品配比四库项目住宅用地9.0066公顷，容积率约1.47，整体定位为中高档项目，项目产品类型及大致为四库项目初步确定采用西青单体产品：120平3+1多层、90平2+1多层、138平3+2小高层、90平薄板（或loft）。4.5公建配套包括会所、幼儿园、商业。附图一（测算方案总平面）五、开发计划及投资收益分析5.1综述5.1.1开

8、发计划与利润分析本案一期开工日期为20XX年4月，开盘时间为20XX年9月。经济指标20XX年20XX年20XX年20XX年合计结算面积（m2）46,838.4047,144.2048,277.964,057.84146,318.4单位利润(元/m2)371.98374.56478.931573.01441.41净利润（万元）1742.311765.822312.20638.306458.625.1.2资金需求计划资金占用峰值8393万元、实现现金正流入时间为06年3季度。资金缺口由公司现有项目销售回款解决。20XX年20XX年1季2季3季4季1季2季现金净流量-4,209.63-4,183.

9、397,626.32401.071,036.48-2,898.68累计现金净流量-4,209.63-8,393.02-766.70-365.63670.85-2,227.835.2.1成本表5.2.2经济指标表经济指标项目总金额（万元）单位数值(元/m2)销售收入61,799.074465.63开发成本473043418.21项目总投资487293521.19销售毛利率17.9%17.9%税后利润6458466.66我方利润4339343.54销售净利率10.5%10.5%投资回报率13.25%13.25%内部收益率96.1%96.1%六、下一步操作中应重点关注的问题说明6.1 进行概念设计委托.6.2 单体方案设计提前进行.6.3 挂摘牌操作。七、总结与立项建议（一）项目优势1、地理位置优越；2、浑南市场发展潜力较大；3、净地出让利于快速开发；4、土地价格合理，付款方式优越；5、项目采用合作开发模式，提高资金运营效率。（二）项目劣势1、项目周边生活配套不齐全；2、项目周边环境相对较差（铁路噪音）；（三）项目存在的机会点1、随三好桥规划路的开通，宗地土地增值机会明显；2、项目所处浑南市场处于快速成长阶段，市场容量可观，竞争风险相对较小。综上所述，四库项目市场空间与未来升值潜力大，各项风险可控，项目收益高，建议董事会批准沈阳公司操作四库项目！