可行性研究报告评审报告.docx

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1、目录一、项目概况1二、评估依据2三、 项目建设背景和必要性评估意见3四、 项目选址和建设条件评估意见4五、 工程技术方案评估意见5六、 节能论证评估意见19七、 环境保护工程评估意见21八、 项目管理及实施计划评估意见23九、招标方案评估意见25十、投资估算及资金筹措评估意见25十一、经济评价评估意见27十二、社会稳定风险分析评估意见31十三、评估结论意见与建议31附件1估算总表33附件2专家意见答复34广西中信恒泰工程顾问有限公司受广西南宁晟宁资产经营投资有限公司的委托，对华蓝设计（集团）有限公司编制的青秀区伶俐人才公寓楼项目可行性研究报告进行了评估。我们本着独立、客观、公正的原则，按照规定

2、的评估程序，组织市政、造价、给排水专业专家对项目进行了审阅。在认真审阅青秀区伶俐人才公寓楼项目可行性研究报告,查阅相关编制依据以及分析测算的基础上，结合专家组评估意见，形成如下评估意见：一、项目概况项目名称：青秀区伶俐人才公寓楼项目；项目地址：南宁市青秀区伶俐工业园区江南九号路东侧B1及R2地块；建设单位：广西南宁晟宁资产经营投资有限公司；项目建设性质：新建工程项目建设内容与规模：目规划总用地面积为38955.66 nf （约为58.43亩），拟建总建筑面积约91777.99肝，其中计容建筑面积为77900.62 nf,含配套商业2337.62 of、住宅75218 nI?、公共服务用房345

3、.00肝,不计容建筑面积为13877.37 m2,含架空层4647.37 m2,地下室9200.00 m2o项目的主要建设内容为9栋12层的住宅楼、配备地下室、配套商业用房、物业管理用房、社区管理用房、公厕、垃圾收集点，配套道路（场地）硬化、室外综合管网、景观绿化、亮化、围墙等基础设施建设。项目建设周期：项目建设周期拟定24个月（2020年8月一2022年7月）广西中信恒泰工程顾问有限公司项目总投资：本项目估算总投资38600.00万元：其中工程费用29391.87万元，工程建设其他费用6436.70万元，预备费1791.43万元，建设期贷款利息980.00万元。资金筹措方式为：(1)申请银行

4、贷款20000万元；(2)业主多渠道筹措18600万元。二、评估依据1、相关规划、政策及行业法规(1)南宁市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要2016-2020 年(2)南宁市城市总体规划(2011-2020年)(3)南宁市土地利用总体规划(20102020年)(4)南宁市青秀区伶俐镇土地利用总体规划(20102020年)(5)南宁市人才公寓管理暂行办法(6)由各级政府批准的资源报告、国土开发整治规划、区域规划、江河流域规划、交通路网规划、城市总体规划、土地利用规划等；(7)项目拟建地区的自然、经济、社会条件等基础资料；(8)国家、地方和行业有关工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料

5、等；(9)国家颁布的建设项目可行性研究报告相关规定；2、相关技术依据(1)南宁市城市规划管理技术规定2011年版广西中信恒泰工程顾问有限公司(2)民用建筑设计通则GB50352-2005(3)建筑给水排水设计规范GB50015-2003(4)民用建筑电气设计规范JGJ16-2008(5)建筑设计防火规范GB50016-2014(6)城镇给水排水技术规范GB50788-2012；三、项目建设背景和必要性评估意见1、项目建设背景本项目的建设，是工业园区为吸引本地及外地商家到伶俐境内投资办厂，为改善伶俐工业园区的投资环境，落实招商引资优惠政策和客商启动投资项目提供的实施平台。通过完善的基础设施和便利

6、的交通等硬环境建设，加上对软环境的改善，有利于吸引外资到园内投资办企业上项目。2、项目建设必要性(1)项目的建设能满足更多的企业进驻南宁发展的需要目前园区的的生活服务设施已不能满足园区实际需求，本项目建设的公寓楼及生活服务配套设施，能满足园区内员工的餐饮及住宿问题，生活配套设施的建设，能满足更多的企业进驻南宁发展的需要。(2)项目的建设是解决民生问题，维持社会长治久安重要战略措施本项目的建设，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房，无形增加了政府压力；其次是利民，让农村进城务工人员、刚毕业的大学生有块安居之所。广西中信恒泰工程顾问有限公司(3)项目建设是节约集约用地的需要通过项

7、目的实施，可以使生产用房和生活等配套用房合理布局，有效节约土地资源；建立中小企业产业资源共享平台，可有效降低企业的研发支出和生产成本，实现土地的集约使用。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼项目可行性研究报告(修订本)充分进行了前期资料收集，对项目所在区域住房资源的缺失及不足进行了充分的认知，以此形成了本项目建设背景的论述。根据项目建设的背景，针对性的进行了项目建设必要性的论证，从多方面进行了论证，评估认为，本部分内容论述合理充分。四、项目选址和建设条件评估意见1、项目选址本项目选址位于南宁市青秀区伶俐工业园区江南九号路东侧B1及R2地块。2、建设条件(1)用地现状项目用地通过出让形式获得，用地性质

8、为商业用地及住宅用地，总用地面积为58.43亩。场地现状以荒地为主，平坦开阔，无不良地质情况，易于开发建设。部分区域有植被，长势良好，草地、灌木丛、低矮乔木林依次生长，呈自然生长态势。(2)抗震设防广西中信恒泰工程顾问有限公司根据建筑抗震设计规范(GB500112010)和中国地震动参数区划图(GB18306-2015)、建筑工程抗震设防分类标准(GB50223 2008),项目所在场地南宁市抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值0.1g,设计地震分组为第一组。结合地质，地形，地貌条件分析，场地及附近在区域稳定性好。(3)交通条件伶俐工业园区地处南宁市东部，距南宁市区35公里，东接横县，南毗

9、南阳镇，西连长塘镇，北与宾阳县、兴宁区接壤。(4)供水、供电条件项目选址区域不远处有输电线路经过(约为700m),接电方便，电力能满足需要。本项目工程施工、运营期间用水量都不大，周边已建成的市政供水管网(本项目拟从地块西南角300m外接供水管网)，能满足施工期间使用、生活及消防用水需要。评估认为：青秀区伶俐人才公寓楼项目可行性研究报告(修订本)阐述了项目选址地，并附相应图示；根据项目选址所在地，论证了项目建设条件，包括自然条件、施工条件、公共设施条件等，论证较为切合实际，项目建设条件较为充分，本部分内容合理可行。五、工程技术方案评估意见1、总平面设计(1)总平面布局本方案共设置两个出入口，主入

10、口位于地块南侧，与商业结合；次入口位于北侧。地下室车库出入口分别布置在地块西北侧和东北侧；本广西中信恒泰工程顾问有限公司项目共布置9栋住宅楼，考虑景观视线及南北朝向，住宅楼沿着北侧道路分3排布置，其中第一排首层架空，为共12层的江景户型；第二排及第三排为12层，首层架空。楼栋空隙布置景观绿化及活动场地。商业布置于西侧和南侧，与周边地块的住宅紧密联系。地下室为一层，共布置286个机动车车位;地上沿着消防车道布置生态停车场，共260个停车位。(2)交通组织拟便捷高效为宗旨，车库出入口都设置在小区入口旁，尽量减少车流对居民生活的干扰，形成安全宁静的生活环境。人行，以安全、舒适为宗旨，设置单步行道，将

11、人流引导至小区,利用步行系统将人流疏散到建筑中。地面停车系统，地上布置生态停车位，尽量减少对小区环境的影响。(3)公共服务配套小区按照规划设计条件要求设置必须的生活配套设施。小区的物业管理用房、社区居委会用房位于住宅楼一层。(4)竖向设计平整后场地标高与城市道路基本齐平，不存在明显的高差和坡度，为方便使用，竖向沿道平整设计。城市道路路面为人工找坡，并在道路边设有集水沟，有利于收集雨水，提升蓄水量。(5)无障碍设计小区住宅出入口均有无障碍设计，相应配套公建也均有无障碍设计。无障碍坡道两侧设有扶手，坡度为1:10,高度为0.60m。广西中信恒泰工程顾问有限公司(6)消防设计防火间距：场地内部建筑之

12、间的距离，场地建筑与场地外围建筑的距离符合防火间距规范要求。消防车道：场地内设置消防车环道，车道宽度5.5m,消防车均能顺利通达各个建筑。消防登高扑救场地：所有建筑北侧设置均布置消防登高扑救场地。2、建筑方案(1)平面设计户型平面外形规整，结构布置经济合理，所有户型均实现南北通风,满足居民生活的实际需求。交通流线便捷有效，空间使用合理均匀，充分利用的空间。部分起居空间，根据现代起居生活的新的要求进行了大面宽小进深的设计，在户型设计方面努力创造新型的居住的模式。宿舍面积虽小但房间住宿和洗浴功能布置合理，分区明确。基本户型包括129 1n2 (四室两厅两卫)、119 nl2 (四室两厅两卫)、97

13、nf (三室两厅两卫)、88 nl2四个基本户型。(2)建筑单体特征单体建筑：共12层，总高不超36米，配套设施用房布置在建筑首层。住宅南北朝向朝向布置，局部沿街商业主要呈现南北方向布置。总平面上既有两单元拼合为一栋，也有独立单元为一栋，节能环保。户型南北通透，通风采光极佳，造价及居住舒适性很高，可满足棚户绝大多数住户要求。(3)立面设计广西中信恒泰工程顾问有限公司立面采用现代简欧设计风格，采用三段式的设计手法，严格把握建筑的比例，采用简单明朗的线条肌理和丰富的线脚，将建筑分为三段，基底为深棕色的真石漆，中部为浅黄色的涂料，顶部为多级线脚加以点缀，体现建筑低调、温馨、简洁清新的气息，营造一种既

14、现代又古典的秩序感，同时结合景观设计，让整个小区更显高雅、和谐、健康、活力。建筑外墙材料选用：底部为真石漆，门头为石材，中部、上部墙为涂料。(4)剖面设计住宅层高：首层3.6米，塔楼标准层层高为2.9m,室内外高差0.3m。配套商业：首层层高为3.6m。地下室层高：4.5米(5)消防设计所有建筑总高为35.80米，总高度都不超过54米，属二类高层建筑,耐火等级为一级；地下室为一层，耐火等级为一级。各栋建筑每层为一个防火分区，各栋建筑均满足至少设置一个(住宅)安全出口，各栋建筑防火分区面积、防火间距、安全疏散距离均满足有关消防规范规定。(6)无障碍设计商业一层入口设有无障碍坡道，各层均设无障碍蹲

15、位。高层住宅的一层出入口设有无障碍坡道，并按无障碍电梯设计电梯。小区内道路均按无障碍要求进行设计。3、结构方案(1)结构设计考虑的荷载广西中信恒泰工程顾问有限公司1）普通楼地面面层装修荷载取1.5kN/m2o如果有辅助楼板或其他隔声做法时取2.2kN/m2o2）普通填充墙容重按不大于12.5kN/n?考虑。3）卫生间填料容重按不大于WOkN/nf考虑。4）地下室顶板有覆土时，覆土容重按不大于20.0kN/m3考虑。5）其余楼面活荷载均按现行荷载规范，部分大开间用房按荷载规范考虑灵活隔断。（2）主要结构材料1）混凝土强度等级：基础、底板、地下室外墙：C30地面以下梁板：C30地面以上梁板：C25-C30框架柱及剪力墙：C30C40构造柱及其他