物业项目人员配置定岗定编标准.docx

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1、物业项目人员配置定岗定编标准物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员主任：总建筑面积10万平方米以下设1人，10-20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理：总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务

2、相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。2、维修员建筑面积每4万平方米设置1人3、绿化员绿化面积每4000平方米左右设1人4、保洁员每140户设1人5、保安员每120户设1人6、车管员根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.57.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社

3、区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。2、机电人员高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。3、保洁、绿化人员建筑面积每7000平方米左右或90-100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。4、保安人员每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。5、车辆管理人员依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米

4、配置1518人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。2、机电人员高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配45人。3、卫生、绿化人员建筑面积每2500平方米配1人4、保安人员建筑面积每2000平方米左右设置1人四、其他类型的物业如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。物业管理各岗位人员编制标准（推

5、荐、仅供参考）一、公共事务人员劳动定额1、15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。2、15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。3、干部配置15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。二、保安人员劳动定额1、固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米；2、全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）；3、巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右；4、封

6、闭停车场每出入口处应设置3人；5、30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3-4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人；6、智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人；7、保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。三、机电维修人员劳动定额1、每个高压配电房值班电工3人。2、水工每10万平方米配置1人。3、中央空调每10万平方配置1人。4、电梯工每10部电梯配置1人。5、维修电工每10万平方米配置3人。6、综合维修工每10万平方米配置2人。7、干部配置标准:30万

7、平方米以下，配置主管1人，不设班组长；30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人。80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组）1人，综合维修班（组）长1人。8、综合劳动人数定额每10万平方米IO-12人四、清洁人员劳动定额1、梯级清扫14层/小时/人2、地面清扫300平方米/小时/人3、拖楼梯13层/小时/人4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线12层/小时/人5、洗地毯360平方米/小时/人6、刮坡璃4平方米/分钟/人7、清洁电梯轿箱（抹钢油）1个/10分钟8层以下楼房(无电梯)：1梯10栋/人；9层以上楼房(带电梯)：1梯8栋/人

8、。8、干部配置标准10万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；20-50万平方米，配置主管1人，技术员1人，班(组)长2人；50万平方米以上，每增加20万平方米增设班(组)长1人。9、保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米，配置1人五、园林绿化部人员劳动定额1绿篱及灌木修剪(1)墙状绿篱：人工20米/小时，机剪：50米/小时；(2)丛生或块状绿篱：人工：25平方米/小时；机剪：50平方米/小时；(3)球形：直径1米球形，4棵/小时，直径大于1米的适当降低平均数。2、大树修剪(1)冠径15米以上，需三个配合,1棵/8小时3人，平均0.05棵/人.小时；(2)冠径IO-15米，需三个配合

9、，3棵/8小时3人，平均0.125棵/人.小时；(3)冠径5-10米，需二个配合，12棵/8小时2人，平均0.75棵/人.小时；(4)冠径5米以下，高3米以下，单人操作，平均2-5棵/人.小时。3、剪草(1)特级、一级草坪：360平方米/人、小时;(2)二级草坪：280平方米/人、小时；(3)三级草坪：用汽垫机剪180平方米/小时；割灌机剪60平方米/小时；(4)四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。4、施肥(1)粒肥：撒施，550平方米/小时；点施灌木，240棵/小时;点施盆花，900盆/小时；点施小乔木(环施)，50棵/小时；(2)液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时；手喷，室

10、内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时;手淋，200棵/人、小时；5、喷药机喷，平均350平方米/人、小时；壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时；小型盆栽壶喷200棵/小时。6、淋水自动喷淋平均8000平方米/人、小时；人工淋平均2000平方米/人、小时。7、花苗上盆时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时8、花木出圃质量修整时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆/小时。9、盆景(1)修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时;(2)换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆

11、需两个人以上配合，平均1盆/人小时。10、插花(1)一般插花盆花。小盆8分钟，中盆20分钟,大盆35分钟；花束。小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟；花篮。小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。(2)创意插花盆花，小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟；花束，小束25分钟，中束40分钟，大束60分钟；花篮。小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。11、机械检修正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。12、残花清理报废残花的清理平均400盆/人小时；可重新利用残花的处理平均300盆/小时。13、杂物清除人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等；化学除草

12、坪平均每小时700平方米/人。14、按绿地面积计每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。15、建筑内绿化管理按每20000平方米建筑用地面积(或每200户业主)配1名绿化工。16、干部配置标准30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。17、园林绿化部人员综合劳动定额每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。四、人员工作岗位作业人员维修及异常处置人员人员类别管理人员危险岗位（在危险区）人员（特殊识别）相关方人员（外来施工、服务、参观、检查与审核人员）