可行性报告-第六章 房地产可行性研究.ppt

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2、与收入估算与收入估算房地产开发项目财务房地产开发项目财务报表及财务评价指标报表及财务评价指标可行性研究报告的撰可行性研究报告的撰写写 房地产开发项目可行房地产开发项目可行性研究实例性研究实例一、可行性研究的含义和目的一、可行性研究的含义和目的可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。的技术经济分析、论证的科学方法。 n是实现项目决策的科学化、民主化，是实现项目决策的科学化、民主化，n减少或避免投资决策的失误，减少或避免投资决策的失误，n提高项目开发建设的经济、社会和环境效益提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。目目

3、 的的含含 义义作用作用n 是项目投资决策的依据是项目投资决策的依据 n 是筹集建设资金的依据是筹集建设资金的依据n 是开发商与有关各部门签订协议、是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据合同的依据n 是编制下阶段规划设计的依据是编制下阶段规划设计的依据二、可行性研究的作用二、可行性研究的作用可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容与可行性研究的内容与步骤步骤 房地产开发项目策划房地产开发项目策划与基础参数选择与基础参数选择 房地产开发项目投资房地产开发项目投资与收入估算与收入估算房地产开发项目财务房地产开发项目财务报表及财务评价指标报表及财务评价指标可行性研究报告的撰可行性研究报告的撰写

4、写 房地产开发项目可行房地产开发项目可行性研究实例性研究实例投资机会研究初步可行性研究 详细可行性研究 项目的评估和决策 投资估算的精确投资估算的精确度为度为 30 研究费用占总研究费用占总投资的投资的0.251.5 投资估算的精确投资估算的精确度为度为 20 投资估算的精确投资估算的精确度为度为 10 研究费用占总投资研究费用占总投资小型小型1.03.0大型大型0.21.0% 研究费用占总研究费用占总投资的投资的0.20.8 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容与可行性研究的内容与步骤步骤 房地产开发项目策划房地产开发项目策划与基础参数选择与基础参数选择 房地产开发项目投资房地产开发

5、项目投资与收入估算与收入估算房地产开发项目财务房地产开发项目财务报表及财务评价指标报表及财务评价指标可行性研究报告的撰可行性研究报告的撰写写 房地产开发项目可行房地产开发项目可行性研究实例性研究实例可行性研究的阶段可行性研究的阶段n国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；n批准的项目建议书和同等效力的文件；批准的项目建议书和同等效力的文件；n国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；施等；n自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料

6、；n有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；n 国家所规定的经济参数和指标；国家所规定的经济参数和指标；n 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。选规划设计方案等。 三、可行性研究编制依据三、可行性研究编制依据可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容与可行性研究的内容与步骤步骤 房地产开发项目策划房地产开发项目策划与基础参数选择与基础参数选择 房地产开发项目投资房地产开发项目投资与收入估算与收入估算房地产开发项目财务房地产开发项目财务报表及财务评价指标报表

7、及财务评价指标可行性研究报告的撰可行性研究报告的撰写写 房地产开发项目可行房地产开发项目可行性研究实例性研究实例 项目项目概况概况现场现场调查及方调查及方案制定案制定环境影环境影响评价响评价规划设计规划设计方案选择方案选择市场分市场分析及规模析及规模确定确定可行性研究的主要内容可行性研究的主要内容资源供给资源供给条件分析条件分析开发组开发组织机构和织机构和费用研究费用研究建设计建设计划编制划编制项目经济项目经济与社会效益与社会效益分析分析结论结论与建议与建议可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容与可行性研究的内容与步骤步骤 房地产开发项目策划房地产开发项目策划与基础参数选择与基础参数选择

8、 房地产开发项目投资房地产开发项目投资与收入估算与收入估算房地产开发项目财务房地产开发项目财务报表及财务评价指标报表及财务评价指标可行性研究报告的撰可行性研究报告的撰写写 房地产开发项目可行房地产开发项目可行性研究实例性研究实例接受委托 调查研究 方案选择和优化 财务评价和综合评价 编制可行性研究报告 可行性研究的步骤可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容与可行性研究的内容与步骤步骤 房地产开发项目策划房地产开发项目策划与基础参数选择与基础参数选择 房地产开发项目投资房地产开发项目投资与收入估算与收入估算房地产开发项目财务房地产开发项目财务报表及财务评价指标报表及财务评价指标可行性研究报

9、告的撰可行性研究报告的撰写写 房地产开发项目可行房地产开发项目可行性研究实例性研究实例 一、房地产开发经营方案内容 区位分析与选择 开发内容和规模的分析与选择 收益法开发时机的分析与选择 合作方式的分析与选择 融资方式与资金结构的分析与选择 产品经营方式的分析与选择 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容与可行性研究的内容与步骤步骤 房地产开发项目策划房地产开发项目策划与基础参数选择与基础参数选择 房地产开发项目投资房地产开发项目投资与收入估算与收入估算房地产开发项目财务房地产开发项目财务报表及财务评价指标报表及财务评价指标可行性研究报告的撰可行性研究报告的撰写写 房地产开发项目可行房地

10、产开发项目可行性研究实例性研究实例二、构造评价方案 开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式 构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容与可行性研究的内容与步骤步骤 房地产开发项目策划房地产开发项目策划与基础参数选择与基础参数选择 房地产开发项目投资房地

11、产开发项目投资与收入估算与收入估算房地产开发项目财务房地产开发项目财务报表及财务评价指标报表及财务评价指标可行性研究报告的撰可行性研究报告的撰写写 房地产开发项目可行房地产开发项目可行性研究实例性研究实例 时间类参数 融资相关参数 收益相关指标 三、经济评价基础参数开发活动的起始时间点 开发经营期 经济评价工作的计算周期 预售收入用于后续开发建设投资的比例 房地产开发贷款的贷款利率 运营成本占毛租金收入比率 空置率 资本金投入比例 评价标准类指标 基准收益率 目标投资回报率等 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容与可行性研究的内容与步骤步骤 房地产开发项目策划房地产开发项目策划与基础参

12、数选择与基础参数选择 房地产开发项目投资房地产开发项目投资与收入估算与收入估算房地产开发项目财务房地产开发项目财务报表及财务评价指标报表及财务评价指标可行性研究报告的撰可行性研究报告的撰写写 房地产开发项目可行房地产开发项目可行性研究实例性研究实例 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容可行性研究的内容与步骤与步骤 房地产开发项目策房地产开发项目策划与基础参数选择划与基础参数选择 房地产开发项目投房地产开发项目投资与收入估算资与收入估

13、算房地产开发项目财房地产开发项目财务报表及财务评价务报表及财务评价指标指标可行性研究报告的可行性研究报告的撰写撰写 房地产开发项目可房地产开发项目可行性研究实例行性研究实例 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费(1)土地征用拆迁费土地征用拆迁费(2)土地出让地价款土地出让地价款 (3)土地转让费土地转让费(4)土地租用费土地租用费 (5)土地投资折价土地投资折价 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容可行性研究的内容与步骤与步骤 房地产开发项目策房地产开发项目策划与基础

14、参数选择划与基础参数选择 房地产开发项目投房地产开发项目投资与收入估算资与收入估算房地产开发项目财房地产开发项目财务报表及财务评价务报表及财务评价指标指标可行性研究报告的可行性研究报告的撰写撰写 房地产开发项目可房地产开发项目可行性研究实例行性研究实例 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容可行性研究的内容与步骤与步骤 房地产开发项目策房地产开发项目策划与基础参数选择划与基础参数选择 房地产开发项目投房地产开发项目投资与收入估算资与收

15、入估算房地产开发项目财房地产开发项目财务报表及财务评价务报表及财务评价指标指标可行性研究报告的可行性研究报告的撰写撰写 房地产开发项目可房地产开发项目可行性研究实例行性研究实例(1)开发项目的前开发项目的前期规划期规划 (2)设计设计 (3)可行性研究可行性研究 (4)水文地质勘测水文地质勘测 (5) “三通一平三通一平” 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费(1)建筑安装工程费建筑安装工程费 (2)公共配套设施建公共配套设施建设费设费 (3)基础设施建设费基础设施建设费 可

16、采用的估算方法可采用的估算方法1.单元估算法单元估算法2.单位指标估算法单位指标估算法3.工程量近似匡算工程量近似匡算法法4.概算指标估算法概算指标估算法5.概预算定额法概预算定额法6.根据类似工程经根据类似工程经验进行估算验进行估算 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容可行性研究的内容与步骤与步骤 房地产开发项目策房地产开发项目策划与基础参数选择划与基础参数选择 房地产开发项目投房地产开发项目投资与收入估算资与收入估算房地产开发项目财房地产开发项目财务报表及财务评价务报表及财务评价指标指标可行性研究报告的可行性研究报告的撰写撰写 房地产开发项目可房地产开发项目可行性研究实例行性研究实例 一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算2.前期工程费3.房屋开发费 4.管理费 5.财务费用 6.销售费用 7.开发期税费 8.其他费用 9.不可预见费以上述各项费以上述各项费用之和的用之和的3一一7估算估算 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究的内容可行性研究的内容与步骤与步骤 房地产开发项目策房地产开发项目策划与基础参数选择划与基础参数选择 房地产开发项目投房地产开发项目投资与收入估