中体奥林匹克花园项目A、C地块营销推广节点及推广策略建议.docx

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1、中体奥林匹克花园项目A、C地块营销推广节点及推广策略建议一、项目一期A、C地块06年市场目标1、销售目标(1)、销售速度根据项目2005年11月26日正式开盘以来到2005年12月31日，项目克服了北京房地产市场传统的销售淡季影响，实现项目成功热销；由于DI#、D2#楼取得预售许可证时间在06年1月份，时值传统节日春节，节日氛围对销售的影响非常大，整个房地产失常进入最淡的销售周期，因此，建议此阶段尽量消化前期剩余房源，DI#、D2#楼建议在三月份开春后集中推出。项目一期AC地块根据相应的手续进度建议在6月份至7月初推出。2005年销售完成D地块开盘量体总面积的90%左右，剩余DI#、D2#公寓

2、共计90套左右。预期06年3-5月份完成一期D地块所有房源的90%以上销售。A、C地块按照建议采用的方案，预期联排别墅产品在260320套左右，叠拼产品60-80套左右，总计3204X)套左右，预期月均销售速度约30套左右，2007年8月前基本售完。(2)、销售均价(1)联排均价目标不低于6800元/平米(2)叠拼均价目标不低于5500元/平米(3)在确保销售速度的前提下，力争实现更高的均价目标(3)、总销售额项目整体销售总额约6.15亿左右，力争2006年内实现A、C地块总销售额的50%2、回款目标回款计划预期表:推广周期推广产品预计销售套数预计销售额tt9J1.1-1.31D地块Townh

3、ouse15套1500TJ60%D地块公寓10套600万60%2.1-2.30D地块Townhouse10套IOOO万60%D地块公寓9套500万/3.1-3.31D地块Townhouse5套500万60%D地块公寓40套2500万60%4.1-4.30D地块公寓50套3000万60%5.1-5.31二期别皇认购定金认购20套认购3000万/6.1-6.30二期别爨认购定金认购20套认购3000万/7.1-7.31二期C区联排开盘成交60套签约9000万60%8.1-8.31二期C区联排成交25套签约3750万60%9.1-9.30二期C区叠拼成交30套签约3000万60%10.1-10.31

4、二期C区叠拼成交30套签约3750万60%11.1-11.30二期A区联排开盘成交25套签约3750万60%12.1-12.31二期A区联排成交20套签约3000万60%07.1二期A区联排成交20套签约3000万60%07.2二期A区联排成交10套签约1500万60%07.3二期A区联排成交20套签约3000万60%07.4二期A区联排成交25套签约3750万60%07.5二期A区联排成交25套签约3750万60%07.6二期A区联排成交25套签约3750万60%07.7二期A区联排成交25套签约3750万60%3、推广目标总销售额预计6.15亿，推广费用1230万，2006年预期实现50%

5、销售，推广费用在615万左右。 配合销售目标，积极促进项目销售 实现项目市场形象、口碑的良好构建，通过树立项目形象，进一步树立公司的社会形象，为公司后期的项目开发建立市场基础二、项目一期A、C地块总体推盘思路第二阶段：（I1-O7年7月）在C区所有房源消化达到一定比例同时推出A区Townhouse产品，实现社区产品的逐步升级战略。同样按照由南向北推进的思路，由于A区体量规模较大，推广周期靠后，不确定因素较多，因此建议在推广C地块同时围绕会所周围先启动A地块样板区工程，为后期带动整个A地块销售做好铺垫。 A地块销售整体划分四个组团分批推出。样板区最先建设，但最后推出，按现房推广。第一阶段：（5-

6、10月） 首推C区Townhouse 按照由南向北推进的思路，根据实际测算，预期在23个月内实现C区Townhouse80%以上销售， 待C区Townhouse销售达到一定程度时，推出叠拼产品，一方面消化前期对小户型产品意向高的客户，另一方面开始对A区TOWnhoUSe产品积累客户三、A、C地块销售计划及营销推广策略1、推盘体及销售排期C区联排开盘C区横拼开盘A区联排开盘OOO锻K排期I准缶期j内战认购T销但持续期I销售持续期j4.15.17.176161C1607年客如累：签1.2亿：签约1亿;销噌目标j回款7000万J回款6000万4,：7.1:9.J611-1606年AvC地块资金回款计

7、划;推广周期推广产品预计销售套数预计销售额回妣例5.1-5.31二期别墅认购定金认购20套认购3000万/6.1-6.30二期别墅认购定金认购20套认购3000万/7.1-7.31二期C区联排开盘成交60套签约9000万60%8.1-8.31二期C区联排成交25套签约3750万60%9.1-9.30二期C区叠拼成交30套签约3000万60%10.1-10.31二期C区叠拼成交30套签约3750万60%11.1-11.30二期A区联排开盘成交25套签约3750万60%12.1-12.31二期A区联排成交20套签约3000万60%07.1二期A区联排成交20套签约3000万60%07.2二期A区联

8、排成交10套签约1500万60%07.3二期A区联排成交20套签约3000万60%07.4二期A区联排成交25套签约3750万60%07.5二期A区联排成交25套签约3750万60%07.6二期A区联排成交25套签约3750万60%07.7二期A区联排成交25套签约3750万60%2、阶段性销售计划及营销策略依据本项目的实际情况与市场竞争分析，大体按五个阶段进行销售组织和销售节奏控制：第一阶段：认购期（2006年4月6月）1、总体目标：承接项目D地块热销势头，为项目A、C地块正式开盘销售做好充分的准备。积累客户，通过一期热销氛围和增值速度制造供不应求的内部认购气氛。2、广告诉求（品牌承接期向广

9、告升温期过渡）：品牌承接期（4-5月）：承一期产品销售态势，为导入二期准备，主要通过软文、网络以及公关事件、路牌广告进行，拓宽口碑渠道，宣传项目二期的主题。广告升温期（6-7月）：为二期的客户积累做宣传，通过报广及奥龙会活动赛事、软文渠道进行宣传，掀起运动生活风暴；媒体宣传上以产品市场价值、需求挖掘、产品高性价比、西南板块发展规划为主要诉求，积极挖掘潜在需求。所要达成的目标是创造有利本项目销售之市场氛围。3、工程进度配合：C地块及A地块样板区同期开工4、销售道具：二期海报、DM单、楼书、产品说明书、奥龙会期刊、手提袋、便签、信封等3月底前完成更新设计方案，4月中旬制作完成并投入使用A项目网站4

10、月15日前更新并投入使用售楼处春季包装方案制定并实施到位一期样板间调饰完毕，投入使用5、媒体配合：户外广告牌、道旗全部更新。建议杜家坎环岛户外广告牌及岳各庄桥擎天柱广告牌续签；市内户外广告牌增加至两块等。现场户外围墙广告、现场指示牌。报纸软性宣传、报纸广告适当配合。发布媒体发布版面发布内容发布日期费用预算硬广（SW北青整版项目信息5月1次20万新京报整版项目信息6月2次40万网络新浪/项目信息5、6月投放20万焦点/项目信息5、6月投放40万搜房/项目信息5月投放10万户外京石高速/二期信息4月初续签50万杜家坎环岛/二期信息4月初续签50万道旗/二期信息4月初续签12万市内/二期信息4月增力

11、口至J2块150万短信平台/认购信息4月初/共计392万说明：本月广告投放中如户外广告的费用为一次性投入，应当分摊到当年各月中。第二阶段：开盘强销期（2005年7月16日12月）1、工作重点：A结合7月、9月、U月三个重要开盘节点安排相应的开盘计划和执行方案。借助认购期客户积累充分造势，迅速取得市场认可。老客户资源挖掘。积累大量客户资源，建立基础客户群，有效拓展销售管理。配合奥龙健康会组织会员活动，筹备项目二期开盘活动，配合展板、海报等。提升本产品成为市场目光焦点，掀起销售过程中高潮。于开盘前发送邀请函，给已认购的客户及尚在犹像的目标客户发函，并对目标客户再作筛选，并可增加现场氛围，促成成交。

12、2、广告诉求：本行销阶段之作为广告强攻期：，报广、软文、公关事件强化项目特色，引爆销售热潮。3、销售计划及回款计划:推广周期推广产品预计销售套数预计销售额bt047.1-7.31二期C区联排开盘成交60套签约9000万60%8.1-8.31二期C区联排成交25套签约3750万60%9.1-9.30二期C区叠拼成交30套签约3000万60%10.1-10.31二期C区叠拼成交30套签约3750万60%11.1-11.30二期A区联排开盘成交25套签约3750万60%12.1-12.31二期A区联排成交20套签约3000万60%4、媒体配合：以户外广告（擎天柱、路牌、路旗等）为主，制造热销氛围。大

13、众媒体（网络、报广）全面推广增加广告量，写字楼、商场巡展及大量软性广告软文炒作。举办促销活动,如前20名签合同的客户可适当给予一定的优惠（待整合），销售人员配合发布媒体版面发布内容发布日期费用预算7至12月硬广（）北青整版项目信息3-5次100万新京报整版项目信息3-5次100万网络新浪/项目信息7T1月投放50万焦点/项目信息7-11月投放75万搜房/项目信息7、11月投放20万户外京石高速/开盘信息7月更新内容/杜家坎环岛/开盘信息7月更新内容/道旗/7月更新内容/市内/开盘信息7月更新内容/短信/开盘信息按节点要求/活动业内论坛/开盘前;品牌开盘后:热销待定15万奥龙会活动/Io万二期开盘活/20万共计390万第三阶段：稳定销售期（2007年1月07年3月：考虑冬季淡季和春节影响）1、工作重点：广告投放量逐渐减弱。有效利用所延续的广告效应与客户资源促进签约，保持