枣庄某房地产开发项目住宅小区项目申请报告可行性研究报告.docx

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1、第一章申报单位及项目概况1第一节项目申报单位概况1第二节项目概况1弟项目的王要技木3才曰29第二章发展规划、产业政策和行业准入分析31第一节发展规划分析31第二节产业政策分析32第三节行业准入分析32第三章资源开发及综合利用分析33第四章节能方案分析35第一节节能原则及标准35第二节项目耗能情况37第三节节能措施38第四节节能效果分析40第五章建设用地、征地拆迁及安置分析41第一节项目选址及用地方案41第二节土地利用合理性分析41第三节项目节约用地方案分析42第六章生态和环境影响分析43第一节设计依据43第二节环境生态现状43第三节主要污染源污染物44第四节环境影响分析45第五节地质灾害及特殊

2、环境影响分析51第七章经济影响分析53第一节总投资及资金筹措53第二节经济效益分析56第三节区域经济影响分析62第八章社会影响分析63第一章报单位及项目概况第一节项目申报单位概况一、建设单位：枣庄某某房地产开发有限公司二、建设地址：枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路,西至华源数控，东至汇丰路）三、法人代表：四、投资总额：16858万元五、申报单位简介：第二节项目概况一、项目名称某某住宅小区建设项目二、项目建设单位枣庄某某房地产开发有限公司三、建设地点枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控,东至汇丰路）四、项目定位1、本项目为房地产开发建设项目，充分考虑各功能业

3、主的生活习惯和经济能力，体现“休闲、便民、利民”原则，各功能配套布置充分满足山亭区居民及各功能业主的休闲需求，做到“功能完善、布局合理、新颖美观、安全可靠、环境优美”。2、以人为本，建设和谐城市空间，结合周边环境，保持周边环境的整体性。设计中尽量将绿色引入基地，与城市绿地景观形成互动。同时建筑形体充分利用高区景观及绿地资源.有效提高在此居住的生活品质。3、建筑设计贯彻生态、环保、节能的原则，注重新技术、新材料的应用。五、建设规模与内容本项目占地面积38752m2（约58.13亩），拟建设住宅楼（共370套住房）、储藏室及车库等，总建筑面积50630.6011?,其中：住宅建筑面积44318.7

4、5n?、储藏室建筑面积3850.92m2、车库建筑面积2460.93m2。六、报告编制单位概况：单位名称：工程咨询资格等级：咨询资格证书编号：发证机关：七、建设背景通过市场调查和分析，目前房地产对住宅户型和功能标准的要求越来越高，对物业管理、小区规划尤为重视。因此，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，从城市居民住宅构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力，住房实行市场化，住房信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居住主要的住房来源。“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求，随着城镇居民收入的日益增加，物质文化生活

5、水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，而且要求绿化率高。根据枣庄市经济社会发展以及商品房今后发展趋势预测，某某住宅小区建设项目这类“精品住宅”将有很大的市场消费需求，并将成为山亭区城镇居民今后商品住房的重要选择。目前，枣庄市房地产一、二级市场联动效应突出，二级市场渐趋活跃，房地产一、二级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房地产置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。枣庄市商品房在住房分配货币化和各单位各行业促进房地产市场政策推动下，城镇居民对住房消费的投入迅速增加，市民的购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。住

6、房公积金贷款，按揭贷款有力地支持了城镇居民购房，成为启动房地产市场的一个亮点。中型精品住宅小区的市场需求日益扩大，“人与自然和谐发展是21世纪对城市新型住宅和物业管理规范的呼唤，根据枣庄市城市经济社会发展以及商品房今后发展趋势预测，某某住宅小区建设项目，物业管理、今后服务、车库、停车场、游园、安全保卫齐全，这样的“精品住宅”将有很大的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。枣庄某某房地产开发有限公司现委托我公司编制该项目申请报告。1、该项目实施是保障和改善民生的重大举措该项目的建设，是落实“三个代表重要思想，全面建设小康社会的重要举措；是落实科学发展观，构建和谐社会的客观

7、要求；是加快城镇化进程、推进经济增长的重要措施。实施该项目有利于提高居民生活质量，改善居民生活环境。2、该项目实施是完善城市功能、加快推进城镇化进程的客观要求实施该项目，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境,增强城市承载能力，提升城市品位；有利于优化土地资源配置和集约利用土地，加快推进城镇化进程。3、该项目实施是促进经济社会协调发展、维护社会和谐稳定的有效途径实施该项目既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，减少不稳定因素，推进平安社区建设,是扩内需、惠民生、保稳定的重要措施。4、实施该项目是转方式调结构促发展的有效途径房地产开发投资

8、是固定资产投资的重要组成部分，具有投资规模大、地方税收高、拉动力强的特点，可以带动房地产开发建设，进而带动建筑建材、冶金制造、交通运输等相关行业的发展，促进经济增长。同时，大部分投入将直接转化为消费，而且房地产开发业具有生产的地域性和消费的本地化特点，直接促进山亭区消费的增长。项目建成后，也将成为消费的集中地，带动社区服务业的发展，创造保安、保洁、物业、餐饮等岗位，安置大量人员就业。同时，可扩大经营城市规模，增加政府土地收益，为城市发展提供更大空间和更多资金，将从根本上改善山亭区经济发展的硬件环境，完善功能、提升城市品位和居民的文明素质，进一步增强投资环境的吸引力和城市的软实力，尽快提升城市的

9、竞争力。因此，该项目的建设是十分必要的。八、建设条件（一）土地条件1、项目地块用地范围该项目位于枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控，东至汇丰路）。规划用地38752m之（约58.13亩），所处地域地形比较规则，地势较平坦。地上地下无文物、矿藏，无有害物质、物体。2、工程地质与水文地质条件项目所处地域地下水资源比较丰富，场地以软土为主，地震裂度为7度,历史记载该市几次大的地震均未涉及该地。初步勘察资料表明，区域内无不良地质现象存在，地面稳定性良好。（二）交通运输条件该区域位于枣庄市山亭区北京路（南至欧亚城一期，北至北京路，西至华源数控，东至汇丰路），城区内道路建设已基本

10、完善，形成了四通八达的网络，进出口流畅。附近设有公共汽车站点，交通极为便捷。（三）公用设施条件本地块周边配套基础设施良好，供电、供水、通信，给排水等基础设施的管线（道）均已具备，可根据需要向有关部门申请办理使用手续。（四）自然条件1、自然条件山亭区位于枣庄市东北部，地处北纬34。5染00至35。1920和东经117。1400”至117。4420之间。东邻苍山县、费县、平邑,西邻滕州市,北与邹城市接壤，南与市中区、薛城区毗邻。东西最宽处39公里，东南西北斜长47.5公里，总面积1018平方公里。（1）、地形地貌：山亭区地势东高西低，呈自然倾斜状，东部为海拔500米左右的低丘陵山区，西部为海拔10

11、0米以下的冲积平原。地层属华北型沉积，岩石以石灰岩为主。全区有大、小山头5000多个，海拔在400米以上的161个。枣庄市最高的3座山峰即翼云山、摩天岭、抱犊南均在山亭境内。境内山地丘陵面积134万亩，平原面积13.6万亩，分别占全区总面积的88.6%和9%。（2）、气候与气象：山亭属于温带季风型大陆性气候，大陆度为65.18%,一般盛行风向东风和东南风，年平均风速为2.5m/s,夏季平均风速2.6m/s,冬季平均风速2.3m/s,瞬时最大风速14.1m/s,风向年主导风向ENE,夏季主导风向E,冬季主导风向ENE。但受海洋一定程度的调节和影响，气候资源丰富，具有气候适宜、四季分明、雨量充沛、

12、气温较高、光照充足、无霜期长等特点。山亭区冬无严寒，夏无酷暑，年均气温13.5C,其中最热月份7月平均气温26.7C,最冷月份1月平均气温-0.2C,累年极端最低气温-9.2C,极端最高气温40.1C。无霜期平均200天左右，最长227天，最短165天。平均初霜期多出现在10月下旬，终霜期为4月上旬，历年冻土最大深度29cm。山亭光能资源丰富，全区年平均日照时数长达2400-2800小时，太阳总辐射年均136.6千卡/厘米2,生理辐射总量为59千卡/厘米2。除1月份平均气温在-22之间外，其他各月均在0以上。年积温为4892.2-5131.3C。山亭区雨量充沛，年平均降水量875毫米，70%集

13、中在6-9月份，约为612毫米，其他月份年降水量约为总量的30%,约263毫米。年平均相对湿度66%,最高月相对湿度80%（7月、8月），最低月相对湿度58%（2月、3月）。暴雨次数少，强度不大，时间集中，受地形影响大，一般很少发生，防洪能力50年一遇，洪峰量400m3/s,洪水在河道处水深5米。暴雨平均初日为6月22日，终日为8月29日，初终间日数约为69天。多年平均暴雨量为328.7毫米。雷击天气发生较少，有则多发生在6-9月份，7-8月份为重点月份。（3）、物产资源：矿石资源：山亭区现已探明的金属、非金属矿种20多个，主要有金、铜、镁以及石灰石、花岗石、大理石、石英石、白云石、钾长石、磷

14、矿石、粘土、高岭土、方解石等，尤其花岗石储量大、分布广，具有极高的开采价值。水资源：山亭区境内泉头较多，涌流成溪，多为干支河流的发源地，矿泉水资源十分丰富。岩马湖又称岩马水库，位于山亭区冯卯乡。在乡政府东三里处，距离市区约60公里。始建于1959年，设计总容量为2.026亿平方米，总坝长16709米，水面13500亩，现为枣庄市量大的水库。其东岸，张山之阳，北赵庄村南有一天然岩洞，以它独有的奇观妙景，吸引着四方游客前来观光。由于这里是库区，有自己独特的小气候，夏季凉爽湿润，冬季温润不干燥。岩马湖以其美丽的景致，吸引大量的外地游客前来游玩。俯视整个库区，有种凭海临风之感，映入双眸中的是一片汪洋，

15、一片蔚蓝色，数不清的渔船点缀其中，如诗如画。龙床水库位于山亭区半湖乡境内，离城大约20公里。是一处消夏休闲的好去处。从半湖乡所在地往西不远处，有座小山。说是小山，其实只是一个大型的土堆。山上长满了栗子树、樱桃树、桃树、杏树，四季中三季水果飘香。春天有樱桃，夏天有杏子和桃子，到了秋天，满山高大的栗子树就把又大又亮的栗子奉献出来了。小山的南面还有一座小山，也同样长满果树。两山之间有一深涧，一湖碧幽幽的绿水荡漾其中，这就是龙床水库。矿产资源：山亭区现已探明的金属、非金属矿种20多个，主要有金、铜、镁以及石灰石、花岗石、大理石、石英石、白云石、钾长石、磷矿石、粘土、高岭土、方解石等，尤其花岗石储量大、分布广，具有极高的开