某某区某某乡房地产可行性研究报告（上）.docx

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1、XX区XX乡房地产可行性研究报告（上）内容提要关键字花园项目投资开发经营目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸二、市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、地区区域分析三、项目周边主要物业分析四、乡消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建

2、议四、环境艺术设计建议第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第十一章结束语第十二章附录及主要参考文献第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意

3、见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、市规划局规划方案；2、亿房网站3、国家建设部及市颁布的与房地产相关法律与政策；4、市2000房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料。6、市新洪泰中介代理公司提供的资料三、项目概况根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式多层60，小高层40,并初步确定项目主要技术指标如下总用地面积837公顷，合12559亩。容积率14其中多层住宅672万2小

4、高层住宅及别墅448万2公建面积05万2建筑密度225绿化率40以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化第二章项目开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了

5、较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。新华文摘20015全国房地产开发及销售情况表2000年实际比上年同期+商品房新开工面积万平方米28295306商品房竣工面积万平方米230279164商品房销售额亿元35710301其中销售给个人亿元28403519占总销售额的比重795-2消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅132亿平方米，占商品住宅销售面积的8751，比上年提高79个百分点。4二级市场日趋活跃，租赁市场

6、渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。5需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房90平方米左右总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。中国房地产信息20015谢家瑾以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、市房地产市场分析12000年房地产市场1个人购买率进一步增加。商品房个人购买

7、率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为691亿元，个人购买率为8643。从图中可以看出2000年市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到8643的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。2房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为3579亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出2000年各季度市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的

8、拉动作用。价格指数一季度194181000二季度196310109三季度20199310319四季度202166104103各季度市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。2市场特点分析21宏观市场特点2空置商品房消化能力加强。2000年房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年市空置商品房为150万平方米，

9、2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。4房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建

10、筑面积为47862万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了房地产市场的梯级消费需求。住房一级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量建筑面积244平方米47862万平方米72262万平方米6住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长1228，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50为购买新建商品房的贷款，50为住房抵押融资。

11、8、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年市各区联动举办房交会，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积8631万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额13亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。22微观市场特点2从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户

12、型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。3从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。4从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。5从

13、价格上看，2000元平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元平方米之间。6从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。8从楼盘配套设施来看，2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭

14、花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。10从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。11、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以购买安心、质量放心、居住舒心的特点，成为市民购房的首选。2000年房地产市场总体情况是很好的，但是也有一

15、些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。33分类物业特点据武房指数统计，2000年四个季度，市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。住宅1普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；2经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨31；我市经济适用房均价在1300元-1400元平方米之间；3别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨56，成为新的市场亮点。写字楼1建设大道上自青年路，下至香港路一带是市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大