武汉光谷项目可行性报告定位部分.doc

《武汉光谷项目可行性报告定位部分.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉光谷项目可行性报告定位部分.doc（56页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、利 嘉 光 谷 项 目可行性报告之定位部分导读：第一部分：项目的整体定位武汉的城市定位武汉与中国主要区域城市群的关系武汉与京广沪的现实差别武汉与成都、重庆、西安的现实对比武汉城市现实定位与未来武汉发展定位项目介入武汉的时机武昌的城市定位武昌与武汉三镇以及其他主要行政区域的关系武昌城市各大中心组团之间的关系光谷的城市定位光谷广场周边片区域之间的功能关系描述光谷广场在城市中的功能定位光谷广场在人群上的定位光谷广场在城市副核心的定位下功能描述项目的功能定位第二部分：项目的预期战略总体战略构想首期战略构想第三部分：实现战略的战术光谷项目规划与设计引导商业体量的把握和论证住宅体量的把握与分析商业商务形式

2、的构成引导项目的交通关系论述第四部分传媒和推广策略项目推广案名的建议核心推广概念的提炼项目的核心价值是什么?如何最大化提升项目的价值?制定推广目标推广手段的思考传媒的选择与应用本报告数据来源：光谷住宅市场调查报告附件武昌住宅市场调查附件武昌商业市场调查报告附件武汉住宅资料汇编附件武汉写字楼资料汇编附件武汉商业地产资料汇编附件武汉市光谷房地产项目调查研究附件武昌消费群体调查附件武昌酒店调查报告附件武汉酒店资料汇编附件调查补充文本附件第一部分：项目的整体定位武汉的城市定位武汉与中国主要区域城市群的关系武汉，位于中国中部湖北省，长江与汉江的交汇处。北接河南陕西，西接四川重庆，南连湖南云贵，东至安徽江

3、西。因其境内江湖纵横，素有千湖之城，九省通衢的美称。在中国历史上的六大城市中，占据极其重要的位置。北边的主要城市为北京天津华北渤海城市群，东边主要城市为上海苏州南京杭州长三角城市群，南边为广州深圳香港珠江三角城市群，西边为成都重庆西安城市群。武汉正处在这几大城市群的正中间，在19世纪和20世纪初的中国，武汉一直扮演这几大城市群的中央枢纽角色，既联系于四大城市群，又独立于四大城市体系之外，是武汉的颠峰时代。20世纪初，西方国家纷纷在武汉设置使领馆，洋行买办各大商行在此设立办事处，正是对武汉这一地位的认可。武汉与京广沪的现实差别北京中国政治文化中心广州中国南部经济中心，改革先锋，对外开放的桥头堡上

4、海亚洲主要城市、中国金融、服务、科技、工业中心，华东经济中心三个城市之间的物理距离，各相距约1500公里，换一个角度，也就是说，每个城市的狭义辐射半径为800公里左右。但因三个城市群各自定位有区别，在一些领域是具备全国唯一性的，所以，广义上的辐射，三个城市面对的，都是全中国。武汉正位于三大城市群形成的弧形中心，在三大城市群的辐射范围内，也在三大城市群的辐射边缘。随着中国经济的不断发展，在人口密集交通发达的中部地区，崛起一个大型的城市是一种必然的趋势。区别于三大城市的，武汉在将来的数十年内，成为亚洲的主要国际性城市，无论是机会还是潜力，都要比三大城市小的多。但这不妨碍武汉在未来几年内成为中国的主

5、要中心城市，逊于北京、上海、广州，但要强于其他绝大部分的中国城市。这就是武汉的城市定位。武汉与成都、重庆、西安的现实对比重庆中国西部唯一的直辖市，西南与中原的交流枢纽成都西南政治经济文化中心西安中国历史文化中心、高科技中心、西北政治中心、经济中心与重庆相比，武汉在交通和辐射空间上要强的多，虽然重庆是中国的第四个直辖市，并且号称中国人口最多的城市，但其市区人口却和武汉差不多，且城市化进程不相上下。重庆依靠其底蕴深厚的军事工业，重工业，进年来发展很快，但在未来，两个城市的成长空间，重庆却不如武汉。武汉周遍500公里无区域性重要城市，而重庆，则面临着和成都的竞争。武汉在教育及地理交通上的优势，更为武

6、汉的长远发展添加了重重的砝码成都做为西南的历史文化和政治经济中心，1000年来都没有被动摇过。中国第四城的称呼当之无愧。深厚的文化底蕴，得天笃厚的人文环境，雄实的工业、经济基础奠定了成都在中国的地位。并且成都作为国家“西部大开发”战略中的龙头地位，要比武汉的“中部崛起”提出早了将近5年。 特殊的地理位置决定了成都的地位在短期内不可能被武汉赶超。西安是中国重要的高科技中心城市。在高科技（航空，航天，通讯）的发展上，处于全国一流。并且做为中国文化的中心，和西北经济的中心。与之相比，武汉在地理交通上，仍有一定的优势。未来发展，武汉和西安应该是各具所长，各自有各自的空间。武汉城市现实定位与未来武汉发展

7、定位改革开放25年，武汉已经不能与北京广州上海相提并论。这是现实。武汉在中国地理上的的塌陷，主要的几个原因：中部经济整体塌陷；中部一直没有中央的政策倾斜，无论是沿海开放还是西部开发还是东北振兴，都没有中部的份。武汉与成都、重庆、西安并架齐驱是未来一段时间的这几个城市关系内的主要呈现。周边二三线城市，与武汉的关系基本上属于从属关系，也就是所谓的紧密辐射圈。这部分城市包括十堰，黄岗等湖北所有地极城市。因为武汉在城市功能上的齐全，和武汉在共有功能及产业上表现的更为高级，所以在很多城市在发展的过程中，会被武汉所吸引。武汉周边500公里没有同一级别的城市存在，更是使得武汉中部中心城市地位不可动摇。展望未

8、来，随着中部的崛起，以及武汉经济高于沿海城市以及西部的速度发展，武汉将摆脱目前中部龙头城市模糊的尴尬位置，而表现的更为清晰。项目介入武汉的时机20XX年，注定是中国房地产发展重要的一年。中国房地产的市场发展，一眨眼已经过了6个年头。6年中，国内外经济政治环境风云变化，速度之快，令人感慨。从亚洲金融危机之后，外资纷纷进入中国，中国政府适时推出房改，中国的房地产发展从此一日千里，城市的面貌改变之大，就算在全世界的历史上，也没有先例。六年之后的20XX年，中国的房地产发展到了一个重要时刻。一些城市房价飞升，特别是东部经济发展较为快速的一些城市，房价已经攀升到了这个城市的大部分平常人都买不起的地步。政

9、府先后推出抑制房价和平稳房价的政策，试图减小房价攀升的步伐。国国务院的八条措施和七部委的相关政策立竿见影，在上海、南京、温州、杭州等热点城市，二手房交易放量下跌，一手期房销售基本上限于停滞。全面打压投机行为的同时，许多自需购房者也受市场风向影响转而持币观望。这直接导致了20XX年上半年全国一、二线城市新盘销售全面下滑的情况。那么，中国城市的房价是否会下跌，还是会继续上涨？市场对此的态度是什么？以下是新浪网在国八条推出后敏感时期做的一份民意调查，因新浪网的阅读群体与中国现有购房群体有较大重叠，所以这份民意调查还是具备一定的代表性。在调查中，可以看到，继续看涨的人占了大约40%，在近期有购房打算的

10、比例占了56%。说明市场观望行为只是暂时的，但聚集到一定购买人群和购买意愿的时候，市场会继续回暖。并且，房价下跌，也不符合中央政府特别是地方政府的意愿。回头再看这次新政出台的几大主要因素，我们可以对国内的主要城市的房价有一个客观的判断。1国际原材料市场原材料价格飞涨去年国际铁矿石涨价约50%，今年三月，三大世界主要铁矿石供应商让中国的钢铁行业被迫接受涨价71。5%的国际铁矿石价格。如果按这个趋势，中国的房地产发展生产资料的三大因素（地价、钢材、水泥）中的钢材将受到强力的制约，不利房地产的长期稳定发展。来自国际贸易收支平衡的巨大压力，是导致这一政策在今年初快速出笼的间接原因。房价政策出台后，全国

11、的钢材交易应声下跌，对进口建筑原材料的需求量降至谷底。而在得到高价定单预期的国际铁矿石巨头则发现他们在去年扩大的产能已经不能降下来了。现在开始回头谋求和中国签定“较为合理的、长期的供给协议”。（国际先驱导报）2国际热钱进入中国进行房产投机从去年下半年开始，西方国家和金融机构就开始炒作人民币升值的话题，特别是美国和日本的强硬态度，要求中国在半年内将人民币升值到他们所希望的汇率。而这些国家底下的金融机构和基金则响应这一趋势纷纷进入中国进行房产的投机，直接推动了一些热点城市的房价非理性的速度增长。房价政策出台后，等于将切断了房产投机的后路，房子可以买，但短期内不能卖，在一定程度上把外来投机资金变成了

12、投资资金。并阻止了国际热钱的进一步涌入房地产。（摩根、荷兰银行，及一些对冲基金去年对中国的房产投机增加了40%经济观察报）3热点城市的房价飞涨，导致了社会人群结构的变化和国家地域的区隔加深。贫富差距快速拉大，人们享受到的社会资源越来越不平均，地域差别的加深明显不符合“建设和谐社会”的中央中长期治国政策。4民间资金的逐利本质，导致民间资金疯狂涌入热点城市进行房产投机行为，直接拉升了房价。以上四点分析，我们可以得出，国家平抑房价的政策，旨在通过让中国的房地产市场资金变的更干净，而来达到长期稳定增长的目的。从中期和长期的房地产发展来看，这样的政策限制了投机行为，但对房地产的健康发展却是有促进的。武汉

13、在这次的抑制房价行动中，不属于风尖浪口的城市，且武汉特别是武昌本身房价处于一二线城市的中低位，房价爬升的潜力仍然具有相当大的空间。由此得出，项目在此时切入市场，要有一定的时间预期，这个时间预期在三个月至半年左右，项目启动的量不宜过大，100150亩左右是市场可以接受的安全线。未来的武汉，与中国几大城市群各雄一方，做为主要城市，回归中国第六大城市的历史地位，是一种必然武昌的城市定位 武昌与武汉三镇以及其他主要行政区域的关系 历史上武汉与汉阳合并成为武汉，后来汉阳的夏口（即现在汉口）因商贸发达独立出汉阳的行政而成为汉口。武昌与汉阳汉口相比，一直是行政，人文，教育的中心。更因为武昌有东湖南湖汤逊湖等

14、风景优美的大小湖泊，在90年代以后，成了武汉的居住中心。在商业上，汉口因其历史地位的沿袭，以及商业业态总是往密集的地方靠拢的商业原则，令汉口在三镇中的商业、贸易地位不可动摇。汉阳在三镇的关系中则主要突出做为工业区的城市功能。由此，不难看出，武昌在三镇中扮演的角色是行政、教育、和居住中心。并且在教育方面，武昌拥有全国第二多高等院校（仅次于北京），当然是傲视华中。在武昌的南面，即是三国时期著名的江夏区。著名的赤壁大战就在附近展开。历史上的江夏区在和平时期，是三国重要的贸易枢纽。直到明朝时期汉口崛起，这一功能才被慢慢取代。现在的江夏区，必须经过武昌区才能和汉口汉阳两镇发生城市关系。本项目所在的鲁巷广

15、场（即光谷广场），是这一城市关系的必经之枢纽。武昌城市各大中心组团之间的关系武昌主要分为武昌、洪山、青山、徐东四大片区。洪山是武昌的经济、行政和商业中心。武昌的市中心以围绕洪山广场为核心，向东北（青山区）东南（东湖片区）和南（南湖）片区展开。这一区域的交通表现问中南大道和武珞路组成的倒T字形，集中了武昌40%的人口和30%的企业、60%的商业。而武昌区主要以首义广场为核心展开，北接徐东片区。青山则以武钢为核心展开。徐东片区则以徐东大道为核心展开。这样就可以得出，武昌的传统市中心的定义是，以洪山广场为中心，以徐东大街，首义广场，和武钢三个副中心组成。而本项目所在的光谷广场，则是2000年以后光谷开发新崛起的一个全新的城市副中心，并大有超越其他三个副中心而和洪山广场并驾齐驱的势头。这一区域目前现有人口约50万，并且是武汉与南方城市交通的枢纽。在房地产发展方面，光谷未来十年，将成为武昌重要的居住区。以万科，中国保利等国内一线开发商领衔，数十家房地产开发公司积聚在光谷这个片区，每年近100万