深圳市鑫茂花园项目可行性研究报告.docx

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1、深圳市鑫茂花园项目可行性研究报告目录一、项目总论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 开发公司11.1.3 承担可行性研究工作的单位21.1.4 研究工作的依据21.1.5 项目建设规模和内容31.1.6 项目开发手续31.2 可行性研究结论41.2.1 市场预测41.2.2 项目建设进度51.2.3 投资估算和资金筹措51.2.4 项目综合评价结论6二、项目投资环境和市场研究82.1 市场宏观背景82.1.1 全国投资环境82.1.2 深圳市投资宏观背景112.1.3 区域发展及前景预测212.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴222.2 区域市场分析232.2.1 区域市场特

2、征232.2.2 供给分析232.2.3 需求分析242.2.4 典型物业调查252.2.5 区域市场价格走势282.2.6 市场分析有关结论28三、项目分析及评价293.1 地块解析293.1.1 交通条件293.1.2 地形、地势293.1.3 水、电、气保障293.1.4 规划限制条件293.2 项目SWOT分析313.2.1 优势点分析313.2.2 劣势点分析313.2.3 机会点分析323.2.4 威胁点分析323.3 项目评价32四、市场定位334.1项目定位33五、项目开发建设进度安排355.1 有关工程计划说明355.2 施工横道图35六、投资估算及资金筹措366.1 项目总

3、投资估算366.1.1 投资总额366.2 资金筹措376.3 投资使用计划38七、销售及经营收入测定397.1 各类物业销售收入估算397.2 项目销售回款计划397.3 资金来源及运用分析407.3.1 资金来源分析407.3.2 资金运用分析407.4 项目利润407.4.1 销售费用407.4.2 项目的税金及附加417.4.3 税后利润（所得税）417.4.4 投资利润率42八、财务及敏感性分析438.1 赢利能力分析438.1.1 财务净现值（FNPV）438.1.2 财务内部收益率（IRR）438.1.3 投资回收期448.2 项目不确定性分析448.2.1 盈亏平衡分析448.

4、3 社会效益及影响分析45九、可行性研究结论与建议469.1 拟建方案的结论性意见469.2 项目主要问题的解决办法和建议469.2.1 主要问题469.2.2 建议479.3 项目风险及防范建议479.3.1 项目风险分析479.3.2 防范建议48十、附表4910.1 项目工程计划横道图4910.2 项目开发成本估算表4910.3 项目销售回款表4910.4 项目销售收入与销售税金及附加估算表4910.5 项目投资计划估算4910.6 资金来源与运用表4910.7 损益及利润分配表4910.8 现金流量表（全部投资）49十一、附件50一、项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称深圳市鑫

5、茂花园1.1.2 开发公司根据深圳市土地使用权出让合同书深地合字XX号,深圳市XX实业有限公司取得地块编号为XX商住混合用地的土地使用权,故深圳市XX实业有限公司为本项目的开发主体。开发公司情况简介表企业名称深圳XX市实业有限公司住所深圳市福田区法定代表人XX企业类型有限责任公司注册号XX注册资本3800万元营业期限自1993年4月21日至2033年4月21日成立日期1993年4月21日资质等级2002年综合开发企业第146名经营范围兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；在全市范围内从事房地产开发经营业务。注：本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业

6、执照、深圳市房地产开发企业资质证书。深圳市XX实业有限公司下设建筑、房地产销售、客户、物业管理等专业配套部门和子公司，公司本部拥有员工I（M）余人。该公司自1994年在龙华梅林关口地区进行住宅开发，先后投资2亿元，开发了位于龙华民治大道花园北区、惠宁阁，累计开发面积达10万平方米。该公司开发的花园北区、惠宁阁被宝安质检站评为优质样板工程。该公司于2001年及2002年两度入选中国房地产业发展大全。1.1.3 承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市XX资产评估有限公司单位地址：深圳市XX资质证书：XX资质等级：二级法人代表：XX联系电话：（0755）XX1.1.4 研究工作的依据a）关于规范深

7、圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590号）b）房地产开发项目经济评价方法（中华人民共和国建设部发布）c）建设项目经济评价方法与参数d）深圳房地产年鉴（20022003）（深圳市规划与国土资源局）e）深圳建设工程价格信息（2003.12004.3）D企业提供的相关资料1.1.5 项目建设规模和内容根据委托方提供的深圳市建设用地规划许可证及委托方提供的相关资料，项目的经济技术指标如下表：项目经济技术指标规划要求项目名称鑫茂花园A区鑫茂花园B区鑫茂花园C区用地位置龙华民治大道地段（临民丰路）地块编号XXXXXX建设用地面积37357.7m214194.8

8、m24966.1m2建筑容积率2.72.954.0建筑覆盖率32%30%40%计容积率面积101200m241740m219860m2其中住宅89250m236680m217982m2商业8750m25060m21878m2幼儿园2200m2OO会所及物业管理用房900m2OO居委会100m2OO停车位500个210个90个1.1.6 项目开发手续1、项目土地使用权的取得根据深圳市XX实业有限公司与深圳市规划与国土资源局签定的深圳市土地使用权出让合同书深地合字XX号,深圳市XX实业有限公司拥有XX号三块宗地的土地使用权，土地面积共为56518.6平方米，土地用途为商住混合用地，使用年限为70年

9、（从2003年10月17日至2073年10月16日止）。根据委托方提供的第XX付清地价款证明，已付清地价款96/43,958.00元。2、项目开发合法性手续项目目前取得的文件开发文件取得文件证号企业法人营业执照注册号：XX深圳市房地产开发企业资质证书2002年综合开发企业第146名深圳市土地使用权出让合同深地合字XX号深圳市建设用地规划许可证深规土规许字XX号3、结论项目的开发、建设手续均遵守国家和深圳市相关法律、法规，按照建设工程程序进行，手续齐备、合法。1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测龙华房地产市场一方面因受到镇政府的大力扶持、发展，加之地价便宜、4号地铁的建设等利好因素，吸引了

10、各路开发商前来圈地开发，呈现前所未有的开发高潮。同时，又因龙华地产开发较晚，市场不够成熟，市政配套设施短期内难以得到大的改善，面临南山、布吉等区域的市场竞争的等因素的影响,龙华地产大开发、大需求的局面尚未形成，各开发商将继续保持谨慎入市、缓慢开发的作风。总的来看，龙华房地产市场近期将继续维持基本供求平衡。1.2.2 项目建设进度根据项目所处地段的现状、项目的规模、项目的施工难度,以及开发单位的经验，在技术上没有问题的情况下，只要项目建设资金及时到位，预计于2004年第二季度项目一期开始动工建设，二期计划于2004年第三季度动工建设，三期计划于2004年第四季度动工建设，四期计划于2005年第一

11、季度动工建设，开发建设期总共为2年，可以在2006年第一季度正式交付使用。1.2.3 投资估算和资金筹措1、投资估算根据测算，项目的总投资为44,932万元。2、资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及销售回款。项目总投资为44,932万元资金，经测算需投入资金包括自有资金、银行融资、销售收入，其中自有资金6000万元，银行借款10,600万元，销售收入万元。项目资金来源表序号项目资金（万元）比例1自有资金15,61435%2银行贷款10,60024%3销售收入18,71841%4其他来源00%5总投资44,932100%1.2.4 项目综合评价结论1、项目建设手续合法鑫茂花园项目属

12、房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策；目前，项目土地使用权取得合法，地价款已全部付清，正在进行项目立项手续的办理，现场建设条件具备。2、项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自有资金、银行贷款和销售回款，后续资金有保证。3、项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。4、项目经济效益良好项目主要经济技术指标序号项目指标1总占地面积（mD56518.62总建筑面积（户）191221.403项目总投资（万元）44,9324销售收入（万元）63,4295毛利润（万元）13,3596税后利润（万元）11,3557投资利润率25.27%

13、8内部收益率：IRR29.53%9净现值：NPV（万元）9,11810动态投资回收期（季度）7.3211贷款偿还期（年）2注：本项目的住宅销售率为95%,商业销售率为85%,未考虑未来停车位可能的销售收入。综上所述，本项目地理位置优越，开发单位实力雄厚，开发经验丰富，而当前适值龙华蓬勃发展时期，因而开发单位此时开始进入本项目是合适并且是十分可行的。二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境1、2003年国民经济发展势头良好全年国内生产总值跃上11万亿元的新台阶，达到11.67万亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%o各产业增长情况见下图：2、全国房地产市场状况房地产市

14、场继续保持增长势头在2004年，我国经济将继续持续快速发展，城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2003年房地产投资增长明显放慢；房地产企业效益降幅较小，但企业间的差异很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加快，房地产企业加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家发改委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2004年房价将呈温和回落态势；房改以及相关的政策效益经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减