烂尾楼业主自救法律实务.docx

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1、一、业主自救涉及的相关规定（-）民法典等法律中关于业主自救的相关规定（二）破产法中关于业主自救的相关规定二、业主自救的司法实践（-）起诉支付逾期交房、办证违约金（二）起诉解除合同（三）众筹自救（四）申请破产三、结语受房地产大环境的影响越来越多的问题楼盘进入到公众的视野。本文将从业主自救的角度对问题楼盘相关问题进行梳理研究，为相关业务提供一定的参考。0业主自救涉及的相关规定（一）民法典等法律中关于业主自救的相关规定第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（-）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事

2、人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据上述法律规定，业主可以在规定的时间内针对购买的房屋申请解除合同。民法典第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义

3、务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本条是对违约行为和违约责任类型的规定。不履行合同义务，主要形态是拒绝履行，是指债务人对债权人表示不履行合同的违约行为。履行合同义务不符合约定，一是迟延履行，是指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的违约行为，也包括债权人的受领迟延行为。二是瑕疵履行，是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务本质的违约行为。违约责任的方式是：（1）继续履行；（2）采取补救措施；（3）赔偿损失；（4）其他违约责任方式。根据上述规定，业主在面临购买房屋停工或者烂尾时有权选择继续履行合同并主张赔偿相关损失。最高人民法院

4、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2023年修正）第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”该司法解释的规定详细明确了业主的解除权。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、

5、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该司法解释进一步明确了合同解除后的剩余贷款

6、支付和首付款退还问题。(二)破产法中关于业主自救的相关规定第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(-)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。该条规定了破产中债权人清偿的顺序破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。”最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

7、第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（-）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”该条规定显示，购房人符合该三条件的情况下享有排除执行的权利。业主若符合消费性购房人的条件，在破产程序中具有相应的优先受偿权。业主能否申请开发商破产清算或者破产重整，破产法没有明确的规定。目业主自救的司法实践（一）起诉支付逾期交房、办证违约金针对不存在烂尾风险楼盘的开发商，业主可以起诉主张逾期

8、交房、逾期办证违约金。司法实践中业主与开发商签订的商品房买卖合同针对逾期交房、逾期办证的违约金往往约定过低。业主针对该部分违约金可以主张调高。部分省份高院出台了违约金调整的相关审判指引，其中江西高院印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引明确“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5%（年1.8%）,视为无效格式条款，按银行逾期贷款利息标准计算”。部分法院已经支付业主同时存在逾期交房逾期办证的，业主可以同时主张逾期交房和逾期办证违约金。（2023）沪0115民初105025号案件中法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在预售合同

9、中明确约定A公司应于2019年4月30日前交付涉案房屋，现仍未交付房屋，故对顾某要求A公司按约支付逾期交房违约金的诉求本院予以支持。另，根据合同约定，A公司应于2019年10月31日前办出涉案房屋的大产证，取得大产证后90日内双方签署房屋交接书，签署房屋交接书之日起90日内办理价格申报、过户申请手续、申请小产证等手续，但A公司至今未办出大产证，致顾某办理小产证的时点晚于约定期限，A公司对此构成违约，应当承担相应的违约责任，故顾某要求A公司承担逾期办理小产证违约损失，于法有据，法院予以支持。（二）起诉解除合同在开发商烂尾时业主如何维护自身的合法权益。业主同时面临着房屋烂尾交房遥遥无期以及支付房租

10、、房贷的局面。最高人民法院2019最高法民再245号判决最早回应了房屋烂尾情况下剩余贷款支付问题，对同类型的案件有很大的指导意义。该判决认为，商品房预售合同解除，借款合同抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。此前银行收取的购房贷款本金及利息银行不再返还，对于剩余的贷款本金及利息，银行继续要求房地产开发商归还。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十条、第二十一条的规定，业主起诉解除合同后银行贷款不用由业主支付，首付款由开发商退还给业主。业主起诉解除合同面临以下问题：首先，若开发商无财产可供执行会面临无法执行到位的情况，出现房钱两空的结果。其次，业主起诉解除合同往

11、往会面临驳回诉讼请求的结果。人民法院对业主起诉解除商品房买卖合同往往持谨慎态度。开发商会以大气污染治理、疫情封控等进行抗辩逾期交房为不可抗力。如果仅仅存在逾期交房但一定时间内能够交房的部分法院会不支持解除合同的诉求。（三）众筹自救在房屋烂尾、开发商严重失信的情况下，业主可以成立业主委员会筹集资金进行自救。该模式有成功的案例，但仅仅依靠业主的力量完成续建困难较大。首先，面临资金筹集和续建管理问题，业主都有自己的工作，大部分没有专业的背景及知识无法开展续建以及对复建进行有效的监督。其次，业主组织需要花费大量的时间和精力，并且业主的诉求多样无法短时间内组织筹集。再次,在建工程可能已经被法院查封，业主

12、自救无法解决查封问题。最后，业主自救众筹资金来源如果仅仅来源于业主可能无法满足项目需要，面临再次烂尾的可能。全国各地政府都在开展保交楼，业主众筹自救应当积极与开发商以及政府部门对接。（四）申请破产破产法并没有明确业主能否作为债权人申请开发商进入破产程序。但在司法实践中地方法院已经受理了业主对开发商提起的破产清算申请。马山华君湖湾花园（湖湾意境花园）的150名业主向无锡市滨湖区人民法院申请华君地产（无锡）有限公司破产清算案，法院依法受理并指定清算小组担任管理人。扬州天山国宾壹号因业主申请也已经进入破产程序。业主申请破产是维护权利的重要途径。笔者认为，申请破产是业主自救的重要手段，一方面可以给开发商压力，另一方面破产程序中业主的权利会得到充分保障。目结语问题楼盘的出现严重影响业主包括生存权在内的合法权利。在各地的保交楼政策实施过程中应当充分发挥府院联动机制保障业主的合法权益。业主应当通过各种权利救济途径，在法律的框架下依法维护自身权益。