酒类资料-杜桥国际大酒店可行性分析报告.doc

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1、万邦杜桥国际大酒店可行性研究报告台州万邦置业有限公司二O一二年六月八日目 录第一章 总 论31.1 项目建设背景31.2 项目概况3附图1 万邦国际花园鸟瞰图4附图2 杜桥国际大酒店鸟瞰图51.3 可行性研究报告编制依据51.4 可行性研究范围51.5 研究结论及建议61.6 主要经济技术指标6附图3 国际大酒店与国际星城的位置关系7第二章 外部环境分析72.1 宏观经济增长72.2 项目所处区位背景8附图4 临海市东部区域工业布局示意图9附图5 临海市杜桥镇区位图102.3 项目宗地价值102.4 项目外部环境分析结论10第三章 项目市场分析与营销战略103.1 杜桥镇房地产市场现状103.

2、2 杜桥宾馆饭店基本情况113.3 项目定位123.4 营销推广策略13第四章 建设方案134.1 规划指导思想134.2 设计原则144.3 总平面设计14附图6 杜桥国际大酒店夜景透视图154.4 单体设计154.5 结构设计164.6 建筑装修做法174.7 康居工程技术方案17第五章 公共设施方案175.1 消防设计175.2 人防设计185.3 节能设计185.4 给水185.5 排水185.6 无障碍设计195.7 电气设计19第六章 项目实施进度安排19第七章 投资估算与资金筹措207.1 估算依据207.2 开发成本估算207.3 资金筹措22第八章 财务效益分析238.1 说

3、明238.2 收入预测238.3 营业税金预测258.4 成本费用预测258.4 财务评价278.5 使用权转让的收入预测27第九章 社会评价289.1 项目对社会的影响及相关措施289.2 项目对所在地的互适性分析28第十章 风险分析2810.1 原材料价格还会出现波动2810.2 市场风险2910.3 突发事件2910.4 敏感性分析29附件30附件1 管理团队成员简介30附件2 同类酒店调研数据32第一章 总 论1.1 项目建设背景临海市杜桥镇正着力推进城市化建设，用“巨笔”描绘现代化滨海新城的宏伟蓝图。该镇始终坚持发展为第一要务，紧紧抓住我市东部大开发机遇，以构建“活力杜桥、魅力杜桥、

4、实力杜桥”为工作目标，以“项目推进年”为抓手，加快推进城市化建设。20XX年以来，该镇组织开展了重点项目、重点工程可行性调研，杜桥国际大酒店地块是其中的一个项目。杜桥国际大酒店地块项目为新建，规划总用地面积85.54亩，由大酒店和商住楼两部分组成：其中四星级酒店命名为万邦杜桥国际大酒店，用地面积31亩，总建筑面积53566.2（含地下）；商住部分命名为万邦国际星城，用地面积54.54亩，总建筑面积110311.85（含地下）。台州万邦置业有限公司为该项目的开发商。本可行性报告分析范围是大酒店部分，具体范围为万邦杜桥国际大酒店及其酒店副楼。目前该项目“四证”已办好。1.2 项目概况1.2.1 项

5、目名称万邦杜桥国际大酒店。1.2.2 项目区位本项目处于杜南大道与滨海路交汇处，毗邻杜桥汽车站。本项目区位可快速与台州市区及温州、宁波、杭州、上海等大都市衔接。客流量的大小直接影响酒店项目投资开发的成败，地理位置、居住人口、交通状况等方面则是决定了客流量大小的关键因素。该区域基础设施良好，交通运输方便，流动人口众多，其消费群体无论是在经济收入和消费水平上在临海都是首屈一指，因此，在此地投资建设高星级酒店和高档居住区具有得天独厚的地理、交通、人气等优势，有着良好的发展前途。1.2.3 项目建设单位（1）企业名称：台州万邦置业有限公司。（2）企业性质：房地产企业。 （3）经营范围：房地产开发与经营

6、（不含限制类项目） （4）公司类别：有限责任公司。 （5）资质等级：贰级。（6）企业概况：台州万邦置业有限公司是一家以房地产开发为支柱产业，集投资、物业管理、装饰、商贸于一体，横跨多种产业的综合性公司。秉承“专业、精致、完美”的经营理念，万邦置业致力于房地产资源的整合开发，在追求卓越和细节严谨的过程中，为实现筑造家的梦想而不懈努力。短短数年间，开发项目遍及布浙江杭州及台州椒江、临海、路桥等多个区域，产品涵盖住宅、写字楼、商业等多种业态，总建筑面积近100万平方米，缔造了国际花园、杜桥国际大酒店、阳光华庭、万象国际等多个子品牌项目，通过对产品的深入挖掘和多角度衍生，以全局观将品牌的优势光环辐射到

7、产品上，满足不同需求层次，创造城市价值，开拓城市未来。在本项目所在地临海市杜桥镇，台州万邦置业有限公司于20XX年开始开发总建筑面积为114652.9平方米的万邦国际花园，目前已销售完毕。该项目是杜桥镇目前最高档的住宅小区，周边配套实施完善，在当地群众当中拥有良好的口碑。本公司凭借着在杜桥镇开发万邦国际花园积累了丰富的开发经验和当地大量的客户资源，这为公司从事本项目的开发打下良好的基础。附图1 万邦国际花园鸟瞰图1.2.4 工程概况万邦杜桥国际大酒店项目用地31亩，总建筑面积53566.20 m2，其中主楼建筑面积31490.55 m2 ，副楼建筑面积6730 m2，地下面积15345.65

8、m2。建筑密度30%，容积率1.85，绿地率35%。汽车位247辆，其中地面停车21辆，地下停车226辆。经估算，工程总投资35883.71万元，每平方米造价6698.91元（含酒店精装成本）。附图2 杜桥国际大酒店鸟瞰图 1.3 可行性研究报告编制依据（1）杜桥国际大酒店建筑方案设计（2）临海市建设局城镇建设项目规划要求0057号（3）国家当前有关产业及社会、经济发展的方针政策（4）中国房地产发展报告NO.5（5）临海市20XX年政府工作报告（6）杜桥城市发展规划（7）建设项目经济评价方法与参数(第三版)1.4 可行性研究范围 根据杜桥国际大酒店项目建议书批复和初步规划方案，在对台州杜桥的区

9、域经济、酒店市场两方面研究的基础上，本研究工作范围主要是酒店市场分析及营销战略，建设规模及功能，酒店及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.5 研究结论及建议根据收益计算，本项目能每年产生利润总额3999.19万元，其中所得税999.8万元，净利润2999.39。全年营业税金为526.81万元。在40年经营期内，按每年能产生净利润2999.39万元、折现率8%计算，年金现值35766.57万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。本项目属大酒店项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，现场建设条件具备。本项目开发可以强化杜桥中心城区形

10、象，优化杜桥南工业发展区投资环境，对杜桥镇社会各个领域的发展都有拉动作用，有明显的社会效益。本项目在开发过程中，虽然面临一定的风险，但有当地强劲的经济和巨大的消费市场作支持，有当地政府的配合，有开发商雄厚实力作支撑，本项目可以规避或降低风险，有较强的抗风险能力。1.6 主要经济技术指标杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标见表11。表1-1 杜桥国际大酒店项目主要经济技术指标名指标称数量单位备注用地面积31亩20667.7 m2总建筑面积53566.20m2含地下室其中主楼建筑面积31490.55m2副楼建筑面积6730m2地下面积15345.65m2建筑密度30%容积率1.85绿地率35%汽车位

11、247辆其中地上21辆地下226辆附图3 国际大酒店与国际星城的位置关系第二章 外部环境分析2.1 宏观经济增长20XX年的中国经济仍然面对着众多的困难，在承认巨大不确定性的前提下，经济恢复的迹象已经显现，情况最坏的时期正在过去。我们对未来中国的经济应该充满信心。这种信心来自以下四方面：中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为突如其来的金融危机而打破和消除。推动中国经济持续较快发展的深层因素没有变。中国经济保持平稳较快发展的基本条件没有变。中央的宏观调控能力以及宏观调控政策。为了应对金融危机，党中央、国务院采取了一揽子的宏观调控政策：扩大需求、增加投资的十项措施，调整结构、振兴产业

12、的十个规划，以及十几个科技创新的专项等。中国内需强大，必将率先走上经济复苏之路。2.2 项目所处区位背景2.2.1 台州市经济地位台州是股份制经济的发源地，是中国当前两大经济模式之一的“温台模式”的创始者。其中，台州民营经济的比重占了台州经济总量的97%以上，高于同省的 宁波70%，绍兴96%的比重水平。高程度的私有化也促使台州拥有了雄厚的民间资本和发达的金融放贷业。据十五年前有关部门统计，仅路桥小小一个区的私人企业， 总资产上亿元的有18家，上千万的有2800多家，至于那一些500万元以上的企业，更是多如牛毛。台州虽然是个新兴的城市，名气不大，但起点高，发展迅猛。台州的人均收入水平超过杭州、

13、宁波、上海、北京，跻身浙江省人均收入第二，全国人均收入前十名的位置，成为了继杭州、宁波、温州后的浙江又一大城市 。 20XX年,国民经济保持平稳增长。据初步核算，全市实现生产总值2794.91亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。其中，第一产业增加值188.90亿元，增长3.0%；第二产业增加值1443.97亿元，增长10.2%；第三产业增加值1162.04亿元，增长8.6%；三次产业结构为6.7：51.7：41.6。全市人均生产总值为47779元，比上年增长8.3%，按年平均汇率折算已达7398美元。 20XX年，市区实现生产总值987.18亿元，按可比价格计算，比上年增长9.1%。市区

14、人均生产总值达到63537元，比上年增长8.3%，按年平均汇率折算已达9837美元。 台州从来没有像温州一样，或者是人们学习仿效的榜样，或者是人们排斥攻击的对象。温州商人是在饱受争议中，自然而然地进入了高调；但台州商人则一直“闷声发大财”，他们低调，但他们的财富不见得比温州人少。台州的人均收入在长三角16个城市中，位居第一，台州城镇居民轿车拥有量全国第一。2.2.2 临海市杜桥镇经济社会概况杜桥镇是台州市规模最大的省级中心镇，全镇陆地面积186平方公里，户籍人口20.05万，外来人口近5万人，辖7个办事处，123个行政村，4个社区。20XX年，全镇实现工农业总产值101亿元，财政总收入3亿元，农民人均纯收入8527元。杜桥地处浙江中部沿海，台州湾入海口北岸，南接台州市区，北靠三门湾，紧邻国家地质公园桃渚省级风景名胜区，距海门港10公里，距路桥机场20公里，距甬台温高速公路道口50公里，75、83省道在镇区交汇。全镇陆域面积186平方公里，总人口19