长沙新地东方明珠项目可行性研究报告编制毕业论文.docx

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1、长沙新地东方明珠项目可行性研究报告编制毕业论文目录第一部分 设计综述错误!未定义书签。第二部分 东方明珠项目可行性研究报告编制1第一章概况11.1 基本情况11.2 开发企业介绍31.3 项目建设必要性4第二章 项目市场调研42.1 投资环境分析42.2 市场状况分析62.3 区域市场分析122.4 项目的SWOT分析13第三章 项目总体规划方案及拟建条件153.1 项目市场定位153.2 规划设计方案173.3 拟建条件分析17第四章 项目开发经营组织及实施进度计划204.1 项目部组织机构及人员配备204.2 项目建设方式与施工组织214.3 开发方案与设想214.4 项目的进度计划224

2、.5 销售计划与策略23第五章 项目投资估算255.1 项目投资估算的依据及方法255.2 项目投资估算25第六章资金筹措及偿还计划安排266.1 投资计划与资金筹措266.2 银行借款还本付息估算26第七章销售收入估算277.1 项目收入估算277.2 税金估算29第八章项目财务评价308.1 财务评价指标报表的编制308.2 盈利能力分析308.3 偿债能力分析31第九章 项目不确定性分析329.1 盈亏平衡分析329.2 敏感性分析329.3 多方案比选34第十章风险分析与防范3610.1 风险分析3610.2 风险防范37第十一章 项目社会环境效益评价3811.1 社会影响评价3811

3、.2 环境影响评价38第十二章可研结论与建议4012.1 结论4012.2 建议40参考文献41附录42附件一：户型图及总平面规划图42附录二：项目实施进度计划表46附录三：投资估算及财务报表47第三部分外文翻译75第四部分致谢错误!未定义书签。第二部分东方明珠项目可行性研究报告编制第一章概况1.1 基本情况1.1.1 项目名称与性质项目名称：东方明珠小区项目项目性质：商品住宅楼1.1.2 宗地位置本拟建小区位于长沙市望城区，金星大道与银星路交汇口，地处于岳麓区政府北,背靠长沙市谷山森林公园，东临长沙市体育主题公园，南临北二环图1T宗地位置1.1.3 周边环境（1）交通：玫瑰园站：355路、3

4、57路、903路、wl07路、wll5路、wll6路、wll6区间线/银星路金星路口站：401路、will路、wll7路、w201路区间线、w207路/星城实验中学站：916路、wl06路、will路、w201路区间线、w207路。公交可直达汽车西站、五一广场、长沙市火车站，2019年地铁4号线开通，交通便利。（2）教育：长郡中学、星城实验小学、师大附中星城实验中学、谷山中学，拥有良好的文化教育环境，优质的教育教学资源。（3）医疗：该项目周边有湘雅附三医院、望城德馨医院、仁安医院、金甲门诊部等各类医疗场所。（4）银行：中国建设银行长沙卧龙湾支行、中国建设银行ATM、招商银行24小时自助银行、谷

5、山邮政储蓄所、中国邮政储蓄银行ATM、长沙银行（金瑞支行）。（5）购物：奥特莱斯购物广场、美特好购物广场、步步高超市、华银旺和超市、奥特莱斯品牌折扣店、快乐惠连锁超市玫瑰园店。（6）文化娱乐设施：谷山森林公园、月亮岛、谷山高尔夫球场、长沙市体育主题公园。LL4规划主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目单位方案一方案二1规划用地面积m292400924001. 1建筑用地面积m216646148481.2道路用地面积m227706276561.3绿化用地面积m248048498962总建筑面积m22866562835602. 1地上建筑面积m22453762440002. 1. 1住宅建筑面积

6、m22388962368202. 1.2共建配套面积m2648071802.2地下建筑面积m241280395602.2. 1地下停车位m240320385602.2.2设备间m296010003居住户数户201619284容积率/2. 662. 645停车率%100%100%6建筑密度%18. 02%16. 07%7绿化率%52%54%表1-1规划主要技术经济指标1.2 开发企业介绍本项目由湖南武高科房地产开发有限公司承办建设。湖南武高科房地产开发有限公司隶属于新地置业（集团），具有房地产开发贰级资质。新地置业（集团）旗下有武汉新地置业发展有限公司、湖北梁子湖高尔夫俱乐部有限公司、武汉新地物

7、业管理有限公司、湖南武高科房地产开发有限公司、长沙新地酒店物业管理有限公司等开发、经营、管理公司，经过十一年发展，已成为立足武汉、布局华中的大型房地产开发经营企业，具备国家一级开发资质，累计开发量超过300万方。1.3 项目建设必要性长沙是湖南省的省会城市，也是中部地区的核心城市，具有承东启西，连南接北的枢纽作用，是中部重点发展城市。长沙也是长株潭城市圈的核心城市，是整个湖南的经济核心，对于省内其他市县的人才和资源具有较强的吸纳能力。近年来长沙市的人口不断增长，对于周边市县人才的吸引力持续增加，将为房地产的发展提供强有力的保障。望城区位于长沙市西北，拥有良好的生态环境，2011年撤县设区，是长

8、沙的第六区,标志着望城区的发展将进入一个新的发展阶段，将与整个长沙的发展和谐统一。本项目紧邻城市主干道金星大道，靠近北二环，交通便利。周边生态环境良好，生态宜居。且该地块紧邻地铁四号线的规划，未来该区域的交通将会更加便利。此项目的建成将会有效的缓解市中心的人口住房压力，并且能积极促进望城区的经济发展。伴随着项目的建成，周围将建起一系列的配套设施，有利于提高居民的生活水平。该项目有很大的利润空间，会给企业带来很大的利益，并且可以提高企业的知名度。综上所述，东方明珠项小区的开发建设是非常有必要的。第二章项目市场调研2.1 投资环境分析2.1.1 政策环境分析2016年一季度，两会政府工作报告及十三

9、五规划纲要明确今年及未来五年政府工作任务，着力推进结构性改革，加快新型城镇化建设。房地产方面，中央提出要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。2月2日，央行、银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%,二套房商贷最低首付比例降至30%。月末，央行再次降准0.5个百分点，为信贷需求的增长提供更宽松的环境。货币信贷政策的实行将显著改善购房者预期，加快推动各类住房需求入市。同月，财政部、国税局、住建部三部门联合发文调整营业税优惠政策，在保证税制转换平稳过渡的

10、同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化也仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知，通知明确规定了最新房产契税政策，新房产契税政策自2016年2月22日起执行。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。本次政策利用金融杠杆前置一批刚性

11、需求，进一步降低居民购房门槛，将进一步激发改善型需求入市。“两成的商贷首付结合4.9%的房贷利率，可以说是长沙楼市难得一见的购房窗口期，中央为购房者创造了史无前例的购房优惠条件，经历2015年量涨价稳的长沙楼市，2016年房价上行空间再一次拓宽。2016年3月5日，在十二届全国人大四次会议开幕式上，国务院总理李克强作政府工作报告，宣布今年全面实施营改增，从5月1日起，将房地产及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业（包括医疗业，酒店业、餐饮业和娱乐业等）重要行业同时纳入营改增试点范围。营改增是国家财税体制改革的重要组成部分，政府工作报告相关内容的发布与实施将彻底完成十二五计划中以增值税取代营业

12、税的目标，意味着增值税将适用于销售及进口货物以及提供服务及进口服务等所有环节，而营业税从此将退出历史舞台。2.1.2 金融环境分析初步核算，2016年1季度，国内生产总值158526亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%,增速比2015年1季度下降0.3个百分点。综合来看，中国经济增速继续放缓。分产业看，第一产业增加值8803亿元，同比增长2.9%；第二产业增加值59510亿元，同比增长5.8%；第三产业增加值90214亿元,同比增长7.6%。以2015年价格计算,1季度GDP增量为9851亿元，比上年同期多增222亿元。央行公布数据显示：2016年1月，Ml、M2分别同比大增18.6%和14

13、%；人民币贷款2.51万亿元，同比增加1.04万亿元，刷新单月纪录。2月，全国首套房平均房贷利率降至4.58%,有的城市首套房贷款最高可7折优惠，创下新低。宽松的货币政策，猛增的信贷放量，越来越低的购房门槛这些都对楼市起到了相当大的刺激作用。2.1.3 市场环境分析中国经济进入新常态后，尤其是当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。报告指出，目前经济下行压力仍大，需要房地产市场复苏，货币政策和房地产政策仍将

14、继续放松，商品房成交继续上行；中央明确化解房地产库存，将陆续出台针对三四线城市去库存的政策，帮助农民工在城市购房，三四线城市成交量将有所反弹。报告认为，2015年商品房销售面积同比由降转增，当前正在复苏的上升通道中，根据以往走势，复苏还将延续一段时间。预计2016年全国商品房销售面积可能持续小幅增长，预计全年同比增幅为5%,成交量将创历史新高。2.2 市场状况分析2.2.1 市场情况分析2016年一季度，全国房地产开发完成投资17677亿元，同比增长6. 2%,增幅与上年同期相比回落2. 4个百分点，但与2015年全年相比加快5.2个百分点。其中，商品住宅完成投资11670亿元，同比增长4. 6%,增速与上年同期相比回落1. 3个百分点，与2015年全年相比加快4. 2个百分点。分季度看，在部分一二线城市销售回暖以及政策的影响下，房地产企业投资信心有所上升，一季度投资增速较前几个季度出现明显回升，尤其是与2015年4季度相比增速加快9. 4个百分点，回升态势显著。2016年一季度，长沙共供应土地30宗（3304. 01亩），成交20宗（2322. 33亩），总成交金额235548万元。区域成交供应宗数面积（亩）建筑面积（万nf）