静苑小区项目可行性研究报告.docx

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1、静苑小区项目可行性研究报告（提示：此文档word版本！下载后可任意编辑修改!）第一章总论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称某某市静某某区开发项目二、建设地点拟建设的静某某区位于某某市高新技术产业某某区康王西路南侧、金源大街西侧，与某某区行政中心办公大楼相邻，交通方便，各项配套设施齐全。三、项目承办单位某某市宏大房地产开发有限公司四、可研报告编制单位泰安田园建设项目管理有限公司第二节可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1.1 某某市宏大房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；1.2 国家和某某省现行有关政策、法规、规划；1.3 国务院办公厅转发九部门联合制订的关于调整住房供

2、应结构，稳定住房价格的意见；1.4 国家现行有关技术规范、规定、标准；L5某某市城市总体规划；1.6 当地有关部门或单位出具的证明；1.7 某某市宏大房地产开发有限公司提供的有关技术基础资料1. 8某某市高新技术产业某某区详细规划。二、可行性研究的范2.1项目提出背景及建设的必要性分析2.2项目建设地点和建设条件2. 3某某市场分析和建设规模2.4项目设计方案2. 5环保及节能2. 6物业管理2 . 7开发建设进度计划3 .8投资估算与资金筹措2. 9财务分析及不确定性分析2. 10结论与建议第三节项目法人简介本项目法人某某市宏大房地产开发有限公司，法人代表：刘宗军。公司成立于1995年9月，

3、2003年改制为股份制企业，注册资金1060万元人民币，公司经营范围为房地产开发及经营、物业管理等。定资产420万元，自有流动资金1000余万元，拥有各类优秀专业技术人员13人，其中高级职称2人，中级职称9人，初级2人。近年来，公司乘某某市高新技术某某区建设的东风，按照规划蓝图积极某某某村住宅业务，公司取得了良好的经济效益和社会效益。现拟开发建设的静苑住某某区，总投资3857. 83万元，住宅建筑面积4. 3万平方米某某区布局合理、设施齐全、生活舒适、交通方便、技术先进、环境优美,项目建设完成后，将为肥某某区、搬迁居民、某某区内部分企业职工提供460余套经济适用商品房，这将对于某某区某某区快速

4、发展具有积极的推动作用。第四节研究结论一、结论本项目总建筑面积4. 3万平方米，项目总占地4. 134公顷。项目固定资产投资3857. 83万元，其中工程费用2665. 9万元，其它费用1079. 18万元，预备费112.75万元。项目建成后，可实现销售收入4615万元，销售利润503.34万元，税前投资利润率13. 05%、资本金净利润率44. 02%。随着某某市某某区及矿业集某某区发展速度加快，某某区某某市场供需矛盾日益突出，本项目建设460套住宅，对解决驻地企事业单位住房不足和缓解搬迁居民住房紧张的状况，特别是解决中低收人家庭的住房困难,具有十分重要的作用。另外，由于本项目符合某某市城市

5、总体规划，建设地点位于某某区，项目的建设对于保证某某市某某区规划的实施，完某某市用地功能结构布局，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极推动作用。因此，本项目建设是必要的。二、建议根据本报告对项目的不确定分析（敏感性分析），不难看出总投资和销售收入对项目开发建设的影响较大。因此，本研究报告建议，在项目的实施过程中，应加强对项目的管理，特别是对价格和总投资两个敏感因素,应重点进行有某某市场营销工作和成本控制，这将是提高项目经济效益的关键所在。主要技术经济指标序号指标名称单位数量、建设规模430001建筑面积m243000其中：住宅m2430002住宅套数套4603居住人口人13294总占

6、地面积公顷4. 1345规划用地面积公顷4. 1346建筑容积率%1.047绿地率%14. 92项目总投资万元3857. 83*单位建筑面积平均造价元897四投资利润率%13. 05五资本金净利润率%44. 02第二章项目背景及建设的必要性第一节项目提出背景某某市近年来经济增长迅速，特别是某某区，西邻某某省内最大的矿业集团之一一肥城矿业集团，东邻某某某区，已全面进入某某市新一某某市总体规划。目前，某某区已初步形成了以高新技术产业为主，兼有高品质生某某区、某某区、某某区的发展格局，实现了与肥城矿业集团的有机融合。由于某某区经济发展迅速，驻地企事业单位迅速增加，在加上原居民搬迁，致使某某区某某市场

7、供需矛盾日益突出，根据有关政策的要求，结合某某市高新技术产业某某区控制性详细规划，项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足某某市某某区及肥城矿业集团企事业单位职工对住宅的需求和解决搬迁居民住房困难的问题，以缓解某某区企业因住宅不足制约发展的矛盾，确保某某区、肥某某区的稳定、快速发展。使之成某某市新的经济增长点。公司编制了静某某区详细规划。上述规划已报某某市市某某市政府批准。第二节项目建设的必要性符合国家政策要求近期，国务院办公厅转发九部门联合制订的关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见，意见规定：“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房

8、（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。本项目积极响应本意见出台的规定，将建设目标定位在经济适用商品房上，70%以上套型建筑面积在90平方米（含）以下，主要为解决当地企事业单位职工、搬迁居民等中低收入家庭的住房需求，因此，本项目建设符合国家政策要求。二、符合某某市城市发展规划及肥某某区的实际要求近年来，某某市经济发展迅速某某市化建设日新月异，特别是高新技术产业某某区，已成为肥某某市新一轮发展规划的发展重点。在某某区规划建设的要求上，严格执行高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用经某某市的观念开发建设，目前某某区各主要道路等配套设施某某市政府投资建成，已成为某某市

9、经济发展某某市建设的亮点。某某市宏大房地产开发有限公司根据某某市城市总体规划要求，结合肥城某某区某某区职工及搬迁居民对住房的实际要求，确定建设面向中低收入家庭的静某某区，将大大缓解某某区中低收入特别是无房户的住房问题。该项目的实施将对于某某市某某区经济腾飞和人民群众生活水平提高发挥重要的推动作用。第三章某某市场需求分析和建设规模第一节某某市场需求分析肥某某市新一轮发展规划要求将某某区某某区作为发展的重点，不断拉某某市框架，增某某市整体功能。目前某某区各主要道路等配套设施某某市政府投资建成，大量高新技术企业及相关事业单位已入驻，已成为某某市经济发展某某市建设的亮点。随着某某区大量企事业的入驻、原

10、居民搬迁以某某区的不断发展，使某某区的住房供需矛盾日趋紧张，迫切需要建设生某某区，以缓解某某区的住房紧张问题。并且某某某区某某区原有部分居某某区由于建设年代比较早，住宅已不适应发展的需要，居民具有二次购房，改善居住环境的要求。根据某某市某某市政府的要求，结合某某区的规划设计，本项目建设的商品房主要面向肥城某某区某某区职工及搬迁居民等中低收入家庭对住房的实际要求。因此本项目某某市场潜力巨大，项目建某某市场有保障。第二节建设规模本项目根据某某市某某市场需求情况某某市总体规划要求，结合建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目建设规模为：总建筑面积43000平方米，其中：住宅面积4

11、3000平方米住宅总套数460套户、项目总占地面积4. 134公顷。第四章建设地点和建设条件第一节某某市地理概况某某市历史悠久，曾有较多古遗址和革命纪念地，它以丰富的地下矿藏和优美的人文地理环境闻名国内外。获“群桃之冠”的肥桃早在明朝已闻名于世，现已驰名中外。陶山栖幽寺附近的陶朱公(范蠡)墓等历史古迹吸引了大批史学家和游客。某某市位于某某省中部偏西某某省会济南65公里，地理坐标位于北纬35 535 -36 195 ,东经H628H659,东临某某市某某区,西靠平阴和某某县，北与某某县接壤，南临大汶河与某某县隔河相望某某市总面积1263. 07平方公里，总人口 98万人某某区某某市境的北部，占地

12、13.48平方公里某某区人口 7.9万人。第二节建设地点静苑位于某某市高新技术产业某某区康王西路南侧、金源街西侧，规划面积4.134公顷，交通方便，环境优美。第三节配套条件一、自然条件根据气象部门的提供的资料，某某市属于温带大陆性季风某某区，具体气象数据如下：(1)气温年平均气温：12. 9极端最高气温：39. 6极端最低气温：一13.8C(2)降水年平均降水量：659. 5mm最大降水量：1179. Omm最小降水量：140. 0mm(3)风况夏季主导风向ES冬季主导风向CN平均风速2. 4m/s冻土最大冻土深度：480mm地震裂度:6度二、地质条件本项目拟建地址已经山东天华规划建筑设计有限

13、公司钻探勘察，并出据勘察报告，具体如下：1、地形地貌拟建场地为农田，地形基本平坦，场地所处地貌类型为冲积平原某某区内所揭露岩土为第四世纪土层。某某区域地质构造拟某某区位于肥城断陷盆地中部南侧；南距桃园断层约4公里，北距3、F,断层约5. 5公里，根据查阅地震地质资料、地史记载分析某某区域无新断裂构造活动迹某某区域地质构造处于相对稳定时期。3、地下水特征拟建场地地下水为第四纪孔隙潜水，勘察期间地下水位埋深3. 0-3. 31米，平均3. 15米，水位标高：84.68-84.97米，平均84. 85米。第4 土层为含水层。水位年变化幅度L5米。其补给形式主要来源于大气降水及地表径流下渗。该水体对混

14、凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构的钢筋无腐蚀性。4、地层结构及其物理力学性质指标本次勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层自上而下可分为4层，现分述如下：(1)耕土：该层分布在整某某区，土层厚度0.400.50米，棕褐色、松散、稍湿，不能利用，必须清除；(2)粉质粘土：该层分布在整某某区，土层厚度0. 703. 30米，褐黄色、可塑、湿，中等干强度，中等韧性，岩土性质较好，可做基础力层;(3)中砂：分布基本均匀，土层厚度1.052. 09米，岩土性质较好,承载力较高，为良好的基础下卧层；(4)粗砂：该层分布均匀，岩土性质较好，承载力较高，为良好的基础下卧层。根据地质报告资料可见：某某区建筑物基础形式可采用钢筋混凝土条形，基础埋深以1.2米为宜。三、配套条件(1)供水某某区属于某某市自来水公司服务范围某某区干管某某市主干某某市政给水管道取水，沿某某区主要道路某某区级道路布置，形成环状，以提高某某区供水保证率，可满某某区项目建设用水及今某某区居民用水的需要。(2)供电本项目某某区域电力充足，具有较好的供电条件，完全能满某某区建设项目用电及今某某区居民用电的需要。供气某某区采用天然石油气某某区内部管线采用中-低压系统，主管线引某某市主干道的天然石油气管道。(4)供暖本项目采某某市集中供暖，规划某某