房地产公司的方案设计管理工作指南.doc

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1、房地产公司的方案设计管理工作指南对设计单位方案设计说明书编制深度的具体要求设计说明书是设计文件的重要组成部分，由总说明及各专业的设计说明组成，其具体的编制深度要求如下：1.总说明的深度要求（1）列出与工程设计有关的依据性文件的名称和文号，如选址及环境评价报告、地形图、项目的可行性研究报告、政府有关主管部门对立项报告的批文、设计任务书或协议书等；（2）列出与本工程方案设计有关的国家与当地的法规、规范、法令及规划管理部门的规划设计要求；（3）列出本工程有关设计依据，如建设、规划、市政、交通、环保、消防、健康住宅等主管部门的批文、协议书、项目可行性报告、设计任务书等；（4）设计基础资料，如气象、地形

2、地貌、水文地质、地震、区域位置、地质初步勘察等；（5）简述建设方和政府有关主管部门对项目设计的要求，如对总平面布置、建筑立面造型等。当城市规划对建筑高度有限制时，应说明建筑、构筑物的控制高度（包括最高和最低高度限值）；（6）委托设计的内容和范围，包括功能项目和设备设施的配套情况；（7）列出工程概况，如：总建筑面积。总投资、容纳人数等和设计标准，包括工程等级、结构的设计使用年限、耐火等级、装修标准等；（8）列出主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分室内、外和地上、地

3、下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。当工程项目（如城市居住区规划）另有相应的设计规范或标准时，技术经济指标还应按其规定执行。2.总平面设计说明的深度要求（1）概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护、市政管网布置、土方平衡等方面采取的具体措施；（2）关于一次规划、分期建设，以及原有建筑和古树名木保留、利用、改造（改建）方面的总体设想；（3）首层建筑平面和周边的关系；（4）列出规划主管部门的规划设计要求、技术经济指标表，包括总用地面积、建筑用地面积；总建筑面积（地上部分建筑面积、地下部分建筑面积）；建

4、筑占地面积、建筑容积率、覆盖率；各主要建筑物的名称、层数、高度；道路广场铺砌面积；绿化面积；集中绿化面积；绿化率；场地初平土方工程量等；（5）应提供建筑总图说明，主要解释建筑人行出入口层平面关系，注明建筑人行出入口层平面（通常为底层）、室外台阶、架空层及与道路的高差关系，以及物业管理围墙、岗亭、大门的位置。3.建筑设计说明的深度要求（1）设计依据是否充分：计划任务书、立项批文、可行性报告批文、红线图或土地使用批准文件、城市规划人防部门对建筑设计提出的设计要求、设计任务书、可作为设计依据的其他有关文件；（2）方案设计所依据的技术准则，如建筑类别、防火等级、抗震设防烈度、人防等级的确定、建筑及装修

5、标准、业主提出的其他自有的设计标准或标准图；（3）建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风、采光）等；（4）建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施（包括楼梯、电梯、自动扶梯）的布置；电梯、自动扶梯的选型、数量及功能划分；（5）建筑内部交通组织、防火设计和安全疏散设计；（6）关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明；（7）在建筑声学、热工、建筑防护、电磁波屏蔽以及人防地下室等方面有特殊要求时，应作相应说明；（8）列出住宅技术经济指标及参数，如住宅中的套型、套型比、户室比、每层与每户建筑面积和使用面积。4.结构设计说明的深度要求（1）设

6、计依据：1）本工程结构设计所采用的主要法规和标准；2）建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的特别书面要求；3）主要阐述建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震基本情况及有条件时概述工程地质简况等。（2）结构设计说明主要阐述的内容：1）建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别；2）上部结构选型概述和新结构、新技术的应用情况；3）采用的主要结构材料及特殊材料；4）阐述基础选型；5）地下室的结构做法及防水等级，当有人防地下室时说明人防抗力等级。（3）需要特别说明的其他问题1）简要说明相邻建筑物的影响关系；2）需要特别表达的其他事项；5.给排水设计说明的深度要求

7、（1）方案设计阶段，给水排水专业设计文件主要为设计说明书以及相关的系统总图和必要其他图纸；（2）设计依据：简述本工程所列批准文件和依据资料中与本专业有关的内容及其他专业提供的有关资料，工程用地四周市政管网驳接情况。（3）给水设计1）水源情况简述（包括自备水源及市政给水管网）；2）用水量及耗热量估算：总用水量（最高日、最大时），热水设计小时耗热量，消防水量；3）给水系统：简述系统供水方式；水箱、水池容量、位置、泵房位置、供水方式及分区；4）消防系统：简述消防系统种类，供水方式；5）热水系统：简述热源，供应范围及供应方式；6）中水系统：简述设计依据，处理方法；7）循环冷却水、重复用水及采取的其他节

8、水节能措施；8）饮用净水系统：简述设计依据，处理方法等；9）景观用水水源及等级；10）主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明；（4）排水设计1）排水体制，污、废水及雨水的排放出路；2）估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等；3）排水系统说明及综合利用；4）污、废水的处理方法；5）景观用水的排放方式；6）主要设施、设备的安置位置以及技术标准；7）卫生洁具等涉及到建筑标准的设备器材的选用；8）需要说明的其他问题。6.电气设计说明的深度要求（1）实施方案设计阶段，电气专业设计文件主要为设计说明书以及相关的系统图。（2）设计范围：本工程拟设置的电气系统。（3）变、配电系统：1）确定负荷级别：1、2

9、、3级负荷的主要内容；2）负荷估算：照明、动力（水泵、电梯、锅炉等）、空调、景观循环水系统等；3）电源：根据负荷性质和负荷量，要求外供电源的回路数、容量、电压等级；4）变、配电所：位置、台数、容量与形式；（4）应急电源系统：根据用电负荷等级及供电电源状况，确定是否设置备用电源和应急电源型式，自备发电机的容量及台数；（5）室外景观用电负荷、回路等说明；（6）防雷等级、防雷措施、接地设置及方式；（7）弱电1）方案设计阶段，弱电专业设计文件主要为设计说明书；2）确定通讯种类，估算通讯数量、电话通讯及通讯线路网络；3）电缆电视系统、卫星接受天线系统规模、前端及网络模式；4）闭路应用电视功能及系统组成；

10、5）有线广播及扩声的功能及系统组成；6）电脑网络及软硬件系统；7）小区自动化管理的服务功能及网络结构；8）安全报警功能及系统；9）安保设施及功能要求；10）其他需要说明的问题；11）主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。7.采暖通风与空气调节设计说明的深度要求（1）方案设计阶段，采暖通风与空气调节专业设计文件主要为设计说明书；（2）采暖通风与空气调节的设计方案要点；（3）采暖、空气调节的室内设计参数及设计标准；（4）冷、热负荷的估算数据；（5）采暖热源的选择及其参数；（6）空气调节的冷源、热源选择及其参数；（7）采暖、空气调节的系统形式、简述控制方式及节能措施；（8）通风系统简述；（9）防

11、烟、排烟系统及环保简述；（10）实施方案设计新技术采用情况，节能环保措施和需要说明的其他问题；（11）主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。8.热能动力设计说明的深度要求（1）方案设计阶段，热能动力专业设计文件主要为设计说明书（2）供热1）热源及燃料概况；2）供热范围；3）供热量估算；4）锅炉房、热交换站面积、位置、层高要求；5）热力管道布置方式及铺设原则；6）水源、水质、水压要求；7）节能、环保、消防及安全措施。（3）供燃气1）燃气气源；2）燃气供应范围；3）燃气计算流量；4）消防安全措施；5）市政燃气系统的驳接位置和方式。（4）其他动力站房1）动力站房内容、性质；2）设备系统主要技术参

12、数；3）站房面积、位置及其他要求；4）节能、环保、消防及安全措施。对设计单位方案设计图纸绘制深度的具体要求方案设计图纸主要由总平面设计图纸、建筑及结构设计图纸、道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等分析图组成，其具体的编制深度要求如下：1.总平面设计图纸的深度要求总平面设计图纸必须包括以下内容，如因实际状况而无法提供所有的设计内容，必须对缺漏原因提供书面解释：（1）规划地段位置图：标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；（2）规划地段现状图：比例尺1/5001/1000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；（3）场地的范围（用地和建筑物各角点

13、的座标或定位尺寸、道路红线）；（4）场地内及四邻环境的反映（四邻原有及规划的城市道路和建筑物，场地内需保留的建筑物、古树名木、历史文化遗存、现有地形与标高、水体、不良地质情况等）；（5）规划总平面图：比例尺1/5001/1000，图上应标明规划建筑、小品、绿地、道路、广场、停车场、河湖水系的布置和定位，并表示出主要建筑物与用地界线（或道路红线、建筑红线）及相邻建筑物之间的距离；条件许可的应表明各主要建筑物的对角点坐标以及相邻建筑之间的间距；（6）附带首层平面布置图的建筑图：比例尺1/5001/1000，图上应表达清楚规划建筑首层和主要车行及人行道路，景观院落系统的关系；绘制建筑人行出入口层平面

14、关系，注明建筑人行出入口层平面（通常为底层）、室外台阶、架空层及与道路的高差关系，以及物业管理围墙、岗亭、大门的位置；（7）道路交通和竖向规划图：比例尺同上，图上应标明各级道路（包括住宅宅前小路）的红线位置、横断面、转弯半径、道路中心交叉点坐标和标高，停车场用地界限，道路的纵坡和地面水排出方向，挡土墙位置和墙顶标高，排水明沟和沟底标高，每幢建筑物的室外地坪规划标高等；（8）场地出入口车流、人流的交通组织分析，并应说明按规定计算的停车泊位数和实际布置的停车泊位数；（9）拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数与设计标高，以及主要道路、广场的控制标高；（10）指北针或风玫瑰图、比例；（11）户型分布

15、图：低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号；高层居住区还可用剖面图表明户型分布状况；（12）公共服务设施布置分析图：表明公共服务设施的主要功能及分布情况；（13）景观结构分析图：表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地面积；（14）总体工作模型：应较真实地反映地形地势及周边环境。建筑高度、形体及建筑群体相互关系；应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色彩关系；真实地反映道路、停车场；（15）对周围建筑的日照影响做详细说明；（16）绘制冬至日照阴影图或大寒日照阴影图；（17）典型组团或典型建筑组合底层平面图：注明户型编号；须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系；表明组团内景观布置示意及儿童活动场地的位置；若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置；（18）典型组团或典型住宅单元组合的剖面图：组团内部院落的立面在相关剖面图中表示；（19）典型组团或典型住宅单元组合模型：应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组合的周边环境、建筑高度、形体及住宅单元相互关系；应反映建筑立面